صيغة عقد بيع شقة (تحت الإنشاء / شيء مستقبل): احذر "كارثة" غياب الضمانات! (7 ألغام قاتلة)
"لقيت شقة أحلامي لسه بتتبني وهدفعها بالتقسيط... هنمضي 'عقد بيع شيء مستقبل' ونضمنها."
قف هنا! أنت تشتري وعداً، وليس شقة بعد. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع شيء مستقبل" (وفقاً للمادة 131 من القانون المدني)، والذي يستخدم عادةً لبيع الشقق "تحت الإنشاء" (Off-plan)، هو واحد من "أخطر" العقود التي يمكن أن توقعها كمشترٍ.
هذا العقد ليس "بيعاً ناجزاً"، بل هو التزام من البائع (المطور العقاري) بأن "ينشئ" لك شيئاً (الشقة) في المستقبل ويسلمه لك بمواصفات معينة. أنت تدفع أموالك مقابل "احتمالية" و"وعد"، مع كل ما يحمله ذلك من مخاطر كارثية.
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصيدة" قانونية مصممة لحماية البائع وتتجاهل حقوقك الأساسية في حالة فشل هذا الوعد. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المستقبلي"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتغامر بمدخراتك).
أولاً: طبيعة العقد - أنت لا تشتري شقة، بل "التزاماً بإنشائها"
شيء مستقبل (مادة 131 مدني): القانون يسمح ببيع شيء غير موجود وقت العقد، بشرط أن يكون "ممكن الوجود" و"معيناً تعييناً نافياً للجهالة". (وهنا تبدأ المشاكل!).
لا انتقال للملكية: الملكية لا تنتقل أبداً عند توقيع هذا العقد. هي تنتقل فقط بعد بناء الشقة وتسليمها فعلياً، ثم تسجيلها في الشهر العقاري. أنت مجرد "دائن" للبائع بهذا الالتزام.
أخطر 7 "ألغام" في عقد بيع الشقة (كشيء مستقبل)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "مواصفات التشطيب المطاطية!" (البند الثاني) - أخطر بند!
البند بيقول: "يتم التشطيب بمعرفة الطرف الأول على النحو التالي: البياض……. الأرضيات……. الحمام……. المطبخ…… أعمال الكهرباء……"
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "كارثة" بمعنى الكلمة! إنه "شيك على بياض" للبائع لعمل أسوأ تشطيب ممكن.
الترجمة: "أرضيات" تعني ماذا؟ بلاط أسمنتي رخيص؟ سيراميك فرز عاشر؟ "أعمال كهرباء" تعني ماذا؟ أسلاك غير مطابقة للمواصفات؟ مفاتيح درجة ثالثة؟
النتيجة: عند الاستلام، ستجد شقة بتشطيبات "كارثية" لا علاقة لها بما كنت تحلم به، والبائع سيقول لك "أنا نفذت العقد!".
الحل القاطع (كما ذكرنا في مقالة 69): لا توقع العقد أبداً بدون إرفاق "ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي جداً" (Detailed Finishing Specifications Sheet) يحدد (الماركات، الأنواع، الألوان، مستوى الجودة) لكل بند. هذا الملحق يجب أن يكون جزءاً لا يتجزأ من العقد وموقعاً عليه.
2. اللغم الثاني: "تاريخ التسليم الوهمي" + "غياب غرامة التأخير!" (البند الرابع)
البند بيقول: "يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع خلال أجل أقصاه …/ …/ …. كامل المرافق والتشطيب..."
الكارثة المزدوجة (للمشتري):
الأجل الوهمي: ما الذي يضمن أن هذا التاريخ واقعي أو أن البائع سيلتزم به؟
غياب العقوبة (الأخطر): العقد لم يحدد أي "غرامة تأخير" على البائع إذا لم يسلم في الميعاد! هذا يعني أن البائع يمكن أن يتأخر شهوراً أو سنيناً دون أي عواقب مالية مباشرة عليه (ستحتاج لرفع دعوى تعويض طويلة ومعقدة).
نصيحة "فن المرافعة": يجب إضافة بند "غرامة تأخير تسليم" صريح ومستقل ورادع، مع حق المشتري في الفسخ واسترداد أمواله + تعويض إذا تجاوز التأخير مدة معينة.
3. اللغم الثالث (الكارثي المفقود): "ماذا لو لم تُبنَ الشقة أصلاً؟"
الخطر الأكبر: العقد يتحدث عن "التسليم"، لكنه يتجاهل السيناريو الأسوأ: ماذا لو البائع "فشل" في إكمال المشروع أصلاً (أفلس، هرب، مشاكل تراخيص...)؟ الشقة (الشيء المستقبل) لم توجد!
الحقيقة القانونية (مادة 131/2 مدني): إذا كان بيع الشيء المستقبل "بيع جزاف" (بيع المخاطرة نفسها)، فالعقد يظل قائماً حتى لو لم يوجد الشيء. أما إذا كان البيع لشيء "سيوجد حتماً" (وهو المفترض هنا)، فإن "عدم وجود الشيء" (عدم بناء الشقة) يجعل العقد باطلاً.
الكارثة: العقد لم يحدد آلية "واضحة وسريعة" لاسترداد المشتري "لكامل أمواله + تعويضات" في حالة عدم بناء الشقة. ستضطر لرفع دعوى بطلان وتعويض طويلة.
الحل: يجب إضافة بند "شرط فاسخ صريح لصالح المشتري" في حالة توقف البناء لمدة معينة أو عدم البدء فيه خلال فترة محددة، مع "آلية استرداد فوري" للأموال المدفوعة وتعويض متفق عليه.
4. اللغم الرابع (المفقود): "ضمان الأعمال والعيوب الخفية"
الخطر: العقد لا يتضمن أي "فترة ضمان" للأعمال الإنشائية أو التشطيبات بعد الاستلام. ماذا لو ظهرت شروخ، أو تسريب مياه، أو مشاكل كهرباء خطيرة بعد شهر من استلامك؟
الحل: يجب إضافة بند "ضمان الأعمال" (Defects Liability Period) لمدة سنة على الأقل بعد التسليم، يلزم البائع بإصلاح أي عيوب تظهر خلالها على نفقته.
5. اللغم الخامس (المفقود): "التحقق من الملكية والتراخيص"
الخطر: العقد لم يشر إلى "سند ملكية البائع للأرض" ولم يلزمه بتقديم "صورة من ترخيص البناء" أو "الرسومات المعتمدة". قد تكون تبني على أرض مسروقة أو بترخيص مخالف!
الحل: يجب طلب هذه المستندات قبل التوقيع، وإرفاق صور منها بالعقد.
6. اللغم السادس: "التنازل عن الشفعة" (البند السابع)
التحليل: هذا بند قياسي في بيع الوحدات ضمن عمارة، يمنعك من المطالبة بشراء شقة جارك لو باعها باستخدام "حق الشفعة".
7. اللغم السابع (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: العقد لم يذكر "بكلمة" التزام البائع وخطواته لـ "تسجيل" الوحدة باسمك في الشهر العقاري بعد اكتمال البناء وسداد كامل الثمن.
الحل: يجب إضافة بند يوضح آلية التسجيل، المدة الزمنية المتوقعة، ومسئولية المصاريف.
نموذج صيغة عقد بيع شئ مستقبل (شقة تحت الإنشاء - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة" للمشتري ويفتقر لأبسط ضمانات شراء عقار تحت الإنشاء (خاصة 1، 2، 3، 4). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في العقارات لصياغة عقد متوازن يحمي حقوقك.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع شئ مستقبل (شقة تحت الإنشاء - نموذج كارثي للمشتري!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري)
(البند الأول - المبيع المستقبلي) باع الطرف الأول للطرف الثاني وحدة سكنية (سوف يشيدها) الطرف الأول... في العقار... على الأرض الكائنة بـ....... وسوف تتكون الوحدة من (.....) وتقع بالطابق (.....) ومساحتها التقريبية (…… مترًا مربعًا) والمحددة على الرسومات الهندسية المرفقة... (يجب إرفاق الرسومات).
(البند الثاني - مواصفات التشطيب - كارثة الغموض!) يتم التشطيب بمعرفة الطرف الأول على النحو التالي: البياض (....) الأرضيات (....) الحمام (....) المطبخ (....) أعمال الكهرباء (....). (يجب إرفاق ملحق مواصفات تفصيلي جداً!).
(البند الثالث - الثمن والأقساط) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (.... جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (.... جنيه) عند التوقيع... ويلتزم بدفع مبلغ (.... جنيه) عند الاستلام... والباقي (.... جنيه) بعد ستة أشهر من الاستلام. (يجب مراجعة عدالة جدول الدفعات).
(البند الرابع - التسليم - كارثة غياب الغرامة!) يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع خلال أجل أقصاه …/ …/ …. كامل المرافق والتشطيب... (يجب إضافة غرامة تأخير رادعة وحق الفسخ للمشتري).
(البند الخامس - ملكية الطبقات) ... (البند السادس - حظر التعديلات) ... (البند السابع - التنازل عن الشفعة) ... (البند الثامن - الموطن المختار) ... (البند التاسع - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي، غرامة تأخير تسليم رادعة، شرط فاسخ لصالح المشتري في حالة التأخير الكبير أو عدم البناء، آلية استرداد الأموال، بند ضمان الأعمال لمدة سنة، إرفاق مستندات الملكية والترخيص، بند يوضح آلية ومدة التسجيل النهائي، تحديد مسئولية الضرائب والمصاريف).
(انتهت المقالة)
