صيغة بيع عيادة طبيب (نموذج 2): هل القانون 51 يغني عن موافقة المالك؟ (احذر 6 كوارث أخرى!)
"لقيت عقد بيع عيادة بيقول إن من حقي أبيعها لدكتور تاني حتى لو صاحب البيت معترض، استناداً للقانون 51 لسنة 1981... كده أنا في الأمان!"
قف هنا! الأمان ليس مضموناً على الإطلاق. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع عيادة طبيب" الذي يستند صراحةً للمادة 5 من القانون رقم 51 لسنة 1981 (بشأن تنظيم المنشآت الطبية الخاصة) هو محاولة لاستخدام "استثناء قانوني" يسمح (نظرياً) ببيع العيادة المستأجرة دون موافقة المالك الأصلي.
هذا النموذج (مثل الصيغة بالأسفل) يبدو "أقوى" من النماذج الأخرى لأنه يستند لنص قانوني محدد أقرته محكمة النقض (كما تشير الملاحظات). ولكن، الاعتماد على هذا الاستثناء لوحده هو "مقامرة قانونية عالية المخاطر"، والعقد نفسه لا يزال يتجاهل كوارث قانونية وأخلاقية أخرى قد تدمر الصفقة ومستقبلك المهني.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المعتمد على ثغرة"، وكشف أخطر 7 "كوارث" قانونية وعملية فيه يجب أن يحذر منها كل طبيب.
أولاً: شرح "لعبة" المادة 5 من القانون 51 لسنة 1981
ما هي المادة 5؟ هذه المادة (وتفسيرات محكمة النقض لها) أعطت "للطبيب مستأجر المنشأة الطبية" (أو لورثته خلال مدة معينة) الحق في "التنازل" عن المنشأة (العيادة) بما تشمله من حق في الإيجار إلى "طبيب آخر مرخص له"، وينتج هذا التنازل أثره في حق المؤجر (المالك) ولو اعترض.
الهدف: كان الهدف هو الحفاظ على "المنشآت الطبية" ككيانات قائمة تخدم المجتمع، ومنع الملاك من التعنت في إنهاء عقودها بسهولة، وإعطائها طبيعة خاصة تشبه "المحال التجارية" (الجدك) في هذه النقطة تحديداً.
النتيجة (نظرياً): يمكنك بيع عيادتك المستأجرة لطبيب آخر، والمشتري الجديد يحل محلك في عقد الإيجار الأصلي بنفس الشروط (غالباً)، حتى لو المالك رافض.
الكارثة الأولى (القنبلة النووية): "مقامرة مواجهة المالك" (البند الرابع والسادس) - أخطر كارثة!
البنود بتقول:
(4): "...يجيز للطبيب بيع عيادته... دون حاجة لموافقة المؤجر... وللطرف الثاني الحق في مطالبة المؤجر بتحرير عقد إيجار باسمه أو برفع دعوى..."
(6): "لا يضمن الطرف الأول إلا وجود عقد الإيجار ونفاذه... فيما يتعلق بالتعرض الذي قد يصدر من المؤجر للطرف الثاني وعلى الأخير... منع هذا التعرض..."
الكارثة القانونية والعملية (للمشتري): الاعتماد على المادة 5 هو "دخول حرب قضائية" شبه مؤكدة مع المالك الأصلي!
المالك سيعترض: 99% من الملاك سيرفضون هذا التنازل وسيعتبرونه مخالفاً لعقد الإيجار الأصلي (الذي غالباً يحظر التنازل).
أنت من سيحارب: البند السادس "يخلي مسئولية البائع" تماماً من أي مشاكل قد تحدث مع المالك. أنت (كمشترٍ) من سيضطر لرفع "دعوى إثبات علاقة إيجارية" أو مواجهة "دعوى إخلاء" من المالك.
المعركة القضائية: ستدخل في قضايا طويلة ومكلفة لإثبات حقك بناءً على المادة 5، وقد تخسر لو كان هناك أي ثغرة (مثلاً: لو البائع لم يكن هو من "أنشأ" العيادة بنفسه، أو لو كان عقد الإيجار الأصلي له شروط خاصة جداً).
فقدان الاستقرار: كيف ستمارس مهنتك وتستثمر في عيادة مهددة بالإخلاء في أي لحظة بحكم قضائي؟
نصيحة "فن المرافعة": لا تعتمد على المادة 5 إلا كملاذ أخير! الحل "الآمن" و"العملي" دائماً هو الحصول على "موافقة كتابية صريحة وموثقة" من المالك الأصلي على التنازل عن الإيجار قبل التوقيع ودفع أي مبالغ. المادة 5 هي "سلاح نظري" قد لا يصمد في أرض الواقع بسهولة.
6 "كوارث" أخرى في العقد (بعضها محذوف بشكل مريب!)
2. الكارثة الثانية (المحذوفة والمريبة): "أين المرضى وملفاتهم؟"
الخطر الأكبر: هذا النموذج (عكس نموذج 73) حذف تماماً أي ذكر للمرضى أو ملفاتهم أو استمرارية علاجهم! هل هذا أفضل؟ بالعكس!
النتيجة: هذا التجاهل التام هو "كارثة أخلاقية وقانونية" أكبر. كيف سيتم التعامل مع المرضى الحاليين؟ كيف ستنتقل (أو لا تنتقل) ملفاتهم السرية؟ الصمت هنا يعني فوضى ومسئولية محققة على الطرفين.
الحل: يجب إعادة إدراج بنود تنظم هذه العملية بشكل قانوني وأخلاقي سليم (إخطار المرضى، موافقات كتابية لنقل الملفات...).
3. الكارثة الثالثة (المفقودة كالعادة): "نقل ترخيص المنشأة الطبية"
الخطر الأكبر: للمرة الثالثة، العقد يتجاهل "تماماً" إجراءات نقل "ترخيص تشغيل المنشأة الطبية" من وزارة الصحة والنقابة. بيع المكان والأجهزة لا يعني قانونية تشغيل العيادة باسمك.
الحل القاطع: العقد يجب أن يكون "معلقاً على شرط واقف" وهو "الحصول على الموافقة النهائية بنقل ترخيص المنشأة الطبية باسم المشتري".
4. الكارثة الرابعة (المستمرة): "المعاينة النافية للجهالة" (البند الثامن) - فخ الأجهزة!
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتقبل الأجهزة الطبية المستعملة "زي ما هي" (As Is) وبتتنازل عن حقك في ضمان أي عيب خفي يظهر لاحقاً (جهاز غير دقيق، يحتاج صيانة باهظة...).
الحل: لا توقع على هذا البند أبداً! يجب عمل "فحص فني دقيق" بمعرفة "مهندس أجهزة طبية متخصص"، وضمان البائع لصلاحية الأجهزة الأساسية.
5. الكارثة الخامسة (المفقودة): "أهلية المشتري القانونية"
الخطر: العقد لم يذكر "بكلمة" أن المشتري يجب أن يكون "طبيباً مرخصاً له بمزاولة المهنة" (وهو شرط أساسي لتطبيق المادة 5 من القانون 51 ولنقل الترخيص أصلاً).
الحل: يجب إضافة إقرار صريح من المشتري بأنه طبيب مرخص ومؤهل قانوناً لتملك وتشغيل المنشأة.
6. الكارثة السادسة (المفقودة): "ضمان الديون والالتزامات"
الخطر: العقد لم يضمن بشكل كافٍ خلو العيادة من الديون السابقة (ضرائب، تأمينات، موردين، فواتير...).
الحل: يجب إضافة بند "إبراء ذمة" قوي وشامل، وعمل "فحص نافي للجهالة مالي".
7. الكارثة السابعة (المفقودة): "كشف الأجهزة والمنقولات"
الخطر: البند الأول يذكر الأجهزة بشكل عام ("تذكر الأجهزة...")، والبند الثالث يشير لكشف مرفق (غير موجود).
الحل: لازم "كشف تفصيلي جداً" وموقع عليه ومرفق بالعقد.
نموذج صيغة عقد بيع عيادة طبيب (نموذج 2 - للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يعتمد على "مقامرة قانونية" (المادة 5 / القانون 51) ويتجاهل "أخلاقيات المهنة" و"إجراءات الترخيص" ويفتقر لضمانات أساسية. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "القانون الطبي وتراخيص المنشآت" لصياغة عقد آمن وقانوني وأخلاقي.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع عيادة طبيب (نموذج 2 - به مقامرة قانونية وكوارث أخرى!)
إنه في يوم………… الموافق …/ …/ …. تم التعاقد بين كل من: – السيد الدكتور/ ……… (طرف أول - بائع) السيد الدكتور/ ……… (طرف ثـان - مشتري)
(البند الأول - المبيع) ...العيادة الخاصة به... الكائنة بالشقة رقم... بالعقار رقم... والمكونة من... ومجهزة بالأدوات والمنقولات الآتية: (.........). (يجب إرفاق كشف تفصيلي).
(البند الثاني - وضع الإيجار (أساس المادة 5)) يقر الطرف الأول، بأن العين مؤجرة له من السيد/ ...... بموجب عقد إيجار مؤرخ... وأنه هو الذي قام بتجهيزها كمنشأة طبية... واستخدمها... (يجب مراجعة العقد الأصلي).
(البند الثالث - نطاق البيع) يشمل البيع العين المؤجرة... وما بها من أجهزة ومنقولات... كما يشمل الحق فى الإيجار ويتعهد الطرف الأول بتنازله عن عقد الإيجار للطرف الثاني... (التنازل هنا يفترض نفاذه بقوة القانون 51).
(البند الرابع - الاستناد للقانون 51 - المقامرة القانونية!) تم هذا البيع وفقًا لأحكام القانون رقم 51 لسنة 1981... والذي يجيز للطبيب بيع عيادته... دون حاجة لموافقة المؤجر... وللطرف الثاني الحق في مطالبة المؤجر بتحرير عقد... أو برفع دعوى... (هذا يلقي عبء النزاع على المشتري).
(البند الخامس - حالة عقد الإيجار) يقر الطرف الأول بأن عقد إيجار العيادة... لم يزل ساريًا... ولم ترفع في شأنه دعاوى فسخ... (يجب التحقق).
(البند السادس - ضمان البائع ضد المؤجر - ضعيف جداً!) لا يضمن الطرف الأول إلا وجود عقد الإيجار ونفاذه... فيما يتعلق بالتعرض الذي قد يصدر من المؤجر للطرف الثاني وعلى الأخير... منع هذا التعرض... (البائع يخلي مسئوليته من النزاع مع المالك!).
(البند السابع - الثمن) تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي... دفعه الطرف الثاني... ويعتبر التوقيع... مخالصة... (يفضل ربط جزء كبير بنقل الترخيص).
(البند الثامن - المعاينة النافية للجهالة - خطر كارثي للأجهزة!) يقر الطرف الثاني انه عاين المبيع معاينة تامة نافية للجهالة... وقبل التعامل فيه على هذا الأساس وليس له الرجوع على الطرف الأول بأى عيب خفي... (بند قاتل يجب رفضه).
(البنود 9، 10، 11 - الموطن، الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: شرط واقف لحين نقل "ترخيص المنشأة الطبية"، التأكد من أهلية الطرفين "قانوناً ونقابياً"، الحصول على موافقة المؤجر "كضمان إضافي"، كشف تفصيلي بالأجهزة والأدوية وحالتها + ضمانات، آلية قانونية وأخلاقية للتعامل مع ملفات المرضى وموافقتهم، بند إبراء ذمة شامل للبائع، بند عدم منافسة، استشارة محامٍ طبي متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
