صيغة عقد بيع الرقبة والانتفاع (منفصلين): هل هو تخطيط ذكي أم "قنبلة" المادة 917؟ (7 ألغام قاتلة)
"عاوز أضمن إن مراتي تعيش في البيت طول عمرها، وفي نفس الوقت أكتب البيت لبنتي من بعدي... هعمل عقد أبيع فيه الانتفاع لمراتي والرقبة لبنتي."
قف هنا! أنت تدخل أخطر منطقة في قانون الملكية والتحايل على الميراث. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حق الرقبة وحق الانتفاع منفصلين" هو أداة قانونية تسمح بتفتيت الملكية وتوزيعها، وغالباً ما يُستخدم في التخطيط العائلي. ولكنه أيضاً "العقد الأكثر شبهة" بأنه يخفي تحته "هبة مستترة" أو "وصية مقنّعة"، مما يعرضه للبطلان، خاصة في ظل وجود "قنبلة المادة 917 مدني".
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصيدة" قانونية بمعنى الكلمة، تتجاهل أبسط قواعد الحذر والضمانات. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في مثل هذا الترتيب المعقد.
أولاً: فك شفرة العقد - تفتيت الملكية
لفهم العقد، تذكر أن "الملكية الكاملة" = "ملكية الرقبة" + "حق الانتفاع". هذا العقد يقوم بالآتي:
البائع (الطرف الأول - الأب مثلاً): يمتلك الملكية الكاملة.
بيع حق الانتفاع (البند الثاني): يبيع حق "الاستعمال والاستغلال" (السكن، التأجير...) للطرف الثاني (الزوجة).
بيع حق الرقبة (البند الثالث): يبيع "جسم العقار" (الملكية على الورق) للطرف الثالث (الابنة).
النتيجة المفترضة: الزوجة تنتفع بالعقار (تسكن فيه مثلاً)، والابنة هي المالكة "على الورق". بعد وفاة الزوجة (صاحبة الانتفاع)، ينتهي حق الانتفاع، وتجتمع الملكية الكاملة تلقائياً للابنة (صاحبة الرقبة).
اللغم الأول (القنبلة النووية المزدوجة): "شبهة الوصية/الهبة" + "قنبلة المادة 917"! - أخطر لغم!
هذه هي "الكارثة" القانونية الأكبر التي تهدد العقد بالكامل:
شبهة الهبة المستترة: هل "الثمن" المذكور في البند الثاني (للانتفاع) والبند الثالث (للرقبة) هو ثمن "حقيقي وعادل" يتناسب مع القيمة السوقية لكل حق على حدة؟ غالباً في السياقات العائلية، يكون الثمن "صورياً" أو "تافهاً". هذا يجعل العقد في حقيقته "هبة مستترة" وليس بيعاً، ويخضع لأحكام الهبة (التي قد تكون قابلة للرجوع فيها أو الطعن عليها).
قنبلة المادة 917 مدني (إذا كانت الابنة "وارثة"): كما شرحنا بالتفصيل في مقالة 56 (عقد بيع ساتر لوصية)، إذا كان الأب (البائع) باع "الرقبة" لابنته (الوارثة)، واحتفظ لنفسه (أو لزوجته كجزء من الترتيب) بحق الانتفاع مدى الحياة (وهو ما يحدث عملياً هنا)... فإن القانون "يفترض" أن هذا البيع للرقبة هو "وصية مستترة".
النتيجة: تُعامل كوصية لوارث، وتكون "باطلة" إلا إذا "أجازها باقي الورثة" بعد وفاة الأب. لو رفضوا، يُبطل بيع الرقبة، وترجع الرقبة لتقسم كميراث شرعي.
عبء الإثبات: يقع على "الابنة" (المشترية الوارثة) عبء إثبات أن البيع كان "حقيقياً" وأن الثمن المدفوع كان "فعلياً وعادلاً". وهو عبء "شديد الصعوبة".
الخلاصة: هذا الترتيب (بيع الانتفاع للزوجة والرقبة للابنة) هو "شديد الخطورة" ومعرض بقوة للطعن عليه بعد وفاة الأب.
6 "ألغام" أخرى في العقد
2. اللغم الثاني: "مدة الانتفاع المجهولة!" (البند الثاني) - كارثة!
البند بيقول: "باع الطرف الأول لزوجته الطرف الثاني حق الانتفاع..."
الكارثة: العقد لم يحدد "مدة" حق الانتفاع المباع للزوجة! هل هو "مدى حياتها"؟ هل هو لمدة "سنوات محددة"؟
النتيجة: هذا الغموض "قاتل".
لو المقصود مدى حياتها: يجب النص على ذلك صراحةً ("حق انتفاع مدى حياة الطرف الثاني").
لو المقصود مدة محددة: يجب ذكرها بوضوح.
بدون تحديد مدة: القانون المدني قد يعتبره ينتهي بوفاة المنتفع (الزوجة)، لكن عدم الوضوح يفتح باباً لانهائياً للنزاعات، خاصة بين الزوجة والابنة (صاحبة الرقبة).
3. اللغم الثالث: "التسجيل هو الملك" (مفقود تماماً!)
الكارثة الأكبر عملياً: حق الانتفاع وحق الرقبة كلاهما "حقوق عينية عقارية". لكي تكون "نافذة" في مواجهة الغير (مثل دائن للأب، أو مشتري آخر للعقار بالكامل)، يجب "تسجيل" هذين العقدين (أو العقد الموحد الذي يتضمنهما) في الشهر العقاري.
النتيجة: بدون تسجيل، حقوق الزوجة (في الانتفاع) والابنة (في الرقبة) تظل "ضعيفة جداً" ومعرضة للضياع. العقد العرفي هذا لا يكفي لحمايتهما بشكل كامل.
الحل: يجب إضافة بند يلزم البائع بإتمام إجراءات التسجيل لكلا الحقين.
4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند الخامس) - خطر مزدوج!
الخطر (للزوجة - المنتفعة): بتقبل العقار "زي ما هو" للسكن أو الاستخدام، وتتنازل عن ضمان العيوب الخفية التي قد تؤثر على انتفاعها.
الخطر (للابنة - مالكة الرقبة): بتقبل "جسم" العقار بحالته، وتتنازل عن ضمان العيوب الإنشائية أو الأساسية التي سترثها وتكون مسئولة عن إصلاحها (كإصلاحات جسيمة) لاحقاً.
5. اللغم الخامس (المفقود): "توزيع التكاليف والإصلاحات"
الخطر: العقد لم يذكر "بكلمة" من المسئول عن "التكاليف المعتادة" (ضرائب، صيانة عادية) ومن المسئول عن "التكاليف غير المعتادة والإصلاحات الجسيمة".
الحقيقة القانونية (مادة 991 و 992 مدني): المنتفع (الزوجة) مسئول عن المعتادة، ومالك الرقبة (الابنة) مسئول عن غير المعتادة والجسيمة (مع حق المنتفع في دفع فوائدها).
النتيجة: الصمت هنا سيؤدي حتماً لنزاعات بين الزوجة والابنة حول من يدفع ماذا. يجب النص على توزيع الالتزامات بوضوح وفقاً للقانون.
6. اللغم السادس (المفقود): "مصدر ملكية البائع"
الخطر: البند الأول يذكر أن البائع "يمتلك"، لكنه لا يوضح "كيف" (مسجل؟ ميراث؟...). هذا يضعف العقد ويصعب التسجيل.
7. اللغم السابع (المفقود): "آلية انتقال الملكية الكاملة للابنة"
الخطر: العقد (في بند 2) يفترض ضمنياً أن الملكية الكاملة ستؤول للابنة بعد وفاة الزوجة. لكن من الأفضل النص على ذلك صراحةً لتجنب أي لبس مستقبلي.
نموذج صيغة عقد بيع حق الرقبة وحق الانتفاع منفصلين (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" محتملة، خاصة في السياق العائلي بسبب شبهة المادة 917، ويفتقر لبنود جوهرية (مدة الانتفاع، التسجيل، توزيع التكاليف). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "العقود العقارية وقانون الأسرة" لصياغة اتفاق آمن وقانوني.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع حق الرقبة وحق الانتفاع على انفراد (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: 1 – السيد/ …….. (طرف أول - بائع) 2 – السيدة/ ……… (طرف ثاني - مشتري حق الانتفاع) 3 – السيدة/ …….. (طرف ثالث - مشتري حق الرقبة)
(البند الأول - العقار) يمتلك الطرف الأول العقار…….. ملكية تامة. (يجب ذكر مصدر الملكية).
(البند الثاني - بيع حق الانتفاع - خطر المدة المجهولة!) باع الطرف الأول لزوجته الطرف الثاني حق الانتفاع المتعلق بالعقار... لقاء ثمن قدره (.........) قبضه... (يجب تحديد مدة الانتفاع صراحةً: مدى حياتها؟).
(البند الثالث - بيع حق الرقبة - خطر شبهة 917!) باع الطرف الأول لابنته الطرف الثالث حق الرقبة المتعلق بالعقار... لقاء ثمن قدره (.........) قبضه... (يجب أن يكون الثمن حقيقياً وعادلاً لتجنب شبهة الوصية/الهبة).
(البند الرابع - التسليم للمنتفع) يلتزم الطرف الأول بتسليم العقار للطرف الثاني (المنتفع)...
(البند الخامس - المعاينة النافية للجهالة - خطر!) يقر الطرفان الثانية والثالثة أنهما عاينتا العقار... وقبلتا التعامل فيه على هذا الأساس. (يسقط ضمان العيوب الخفية).
(البند السادس - ضمانات البائع القانونية - غير كافية!) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... ويضمن التعرضات القانونية...
(البند السابع - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني) (الطرف الثالث)
(يجب إضافة كارثة: تحديد مدة الانتفاع بوضوح، إثبات أن الثمن حقيقي وعادل (لتجنب 917 والهبة)، إضافة بند يلزم بالتسجيل في الشهر العقاري لكلا الحقين، إضافة بند يوزع مسئولية التكاليف والإصلاحات وفقاً للقانون، إضافة مصدر ملكية البائع، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
