صيغة بيع المحل "بالجدك" (مادة 594): هل يغني عن موافقة المالك؟ احذر "فخ الضرورة" و6 ألغام أخرى!
"عندي محل إيجار قديم وعملته براند معروف، عاوز أبيعه 'بالجدك' بتاعه من غير ما أرجع لصاحب البيت... القانون 594 مدني بيديني الحق ده!"
قف هنا! الحق ده ليس مطلقاً وهو "فخ" قانوني خطير. أهلاً بك في "فن المرافعة". "بيع المتجر أو المصنع بالجدك" استناداً للمادة 594/2 من القانون المدني هو "استثناء شهير" يسمح للمستأجر ببيع استثماره (بما فيه حق الإيجار) حتى لو العقد الأصلي يمنع التنازل. ولكنه استثناء "محفوف بالمخاطر" ومشروط بشروط "قاتلة" لو لم تتحقق.
"عقد بيع متجر - جدك" (مثل النموذج بالأسفل الذي يحاول تطبيق هذا الاستثناء) يجب أن يُصاغ بـ "حذر شديد". النماذج الجاهزة غالباً ما تتجاهل هذه الشروط أو تتعامل معها بسطحية، مما يعرض البائع والمشتري لكوارث قانونية.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المعتمد على استثناء"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "شروط المادة 594" نفسها ومخاطر عدم موافقة المالك.
أولاً: شرح "لعبة" المادة 594/2 مدني - الاستثناء وشروطه القاتلة
الاستثناء: يسمح للمستأجر الذي "أنشأ" في العين المؤجرة "متجراً أو مصنعاً" ببيعه بكامل عناصره (بما فيها الحق في الإيجار) حتى لو كان عقد الإيجار يمنع التنازل.
الشرط الأول (القاتل): "الإنشاء" (Establishment):
الاستثناء ده ينطبق فقط لو المستأجر هو من "أنشأ" البيزنس ده من الصفر في المكان.
لا ينطبق لو المستأجر "اشترى" المحل بالجدك من مستأجر سابق. في الحالة دي، يرجع الأصل: لازم موافقة المالك للتنازل. (كارثة يتجاهلها الكثيرون!).
الشرط الثاني (القاتل): "الضرورة الملجئة للبيع" (Compelling Necessity):
محكمة النقض أضافت شرطاً (محل خلاف فقهي لكنه مطبق قضائياً): علشان الاستثناء ده يشتغل في مواجهة المالك "المعترض"، لازم البائع (المستأجر الأصلي) يثبت إنه باع بسبب "ضرورة ملجئة" (زي ضائقة مالية حقيقية، مرض مقعد، كساد تجاري لا يمكن تفاديه...). (وهو ما يحاول التمهيد في العقد إثباته).
فخ "إثبات الضرورة": إثبات الضرورة ده "صعب جداً" قدام المحكمة لو المالك طعن على البيع. لو المحكمة مقتنعتش بوجود "ضرورة حقيقية"، ممكن تبطل البيع وتطرد المشتري! (الملاحظة رقم 4 و 5 تشير لهذه النقطة).
الشرط الثالث (للمشتري): يجب على المشتري أن يقدم للمالك "ضمانات كافية" بأنه سيوفي بالتزامات عقد الإيجار.
الشرط الرابع (للمشتري): يجب على المشتري أن يستمر في "نفس النشاط" أو نشاط مشابه لا يضر بالعقار أو براحة السكان. (البند الخامس في العقد يغطي هذه النقطة).
الخلاصة (فن المرافعة): الاعتماد على المادة 594/2 لتجاوز موافقة المالك هو "مقامرة قانونية عالية المخاطر". الأمان الحقيقي لا يتحقق إلا بالحصول على "موافقة المالك الكتابية الموثقة" قبل التوقيع.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد (حتى مع محاولة تطبيق 594)
1. اللغم الأول (القنبلة): "مقامرة موافقة المالك" + "ضمان التعرض الوهمي" (البند 8)
البند بيقول: "...أما تعرض مالك العقار فلا يضمنه الطرف الأول، وليس للطرف الثاني الرجوع عليه في شأنه."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "كارثة" تكمل "مقامرة" المادة 594.
الترجمة: البائع بيقولك: "أنا ببيعلك المحل ده استناداً للمادة 594، بس لو طلع كلامي غلط وصاحب البيت رفع عليك قضية طرد وكسبها... أنا مليش دعوة ومش هرجعلك فلوسك!". إنت بتشتري "كل المخاطرة" القانونية مع المالك الأصلي.
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! يجب على البائع أن "يضمن" للمشتري صحة موقفه القانوني في مواجهة المالك استناداً للمادة 594، وأن يلتزم بالتعويض الكامل (بما في ذلك رد الثمن) إذا ثبت بطلان البيع بسبب اعتراض المالك وثبوت عدم انطباق شروط المادة 594.
2. اللغم الثاني: "فخ الضرائب المتأخرة" (البند السادس والسابع) - آلية خطيرة!
البنود بتوضح آلية معقدة للتعامل مع الضرائب:
(6): البائع مسئول عن الضرائب حتى تاريخ العقد.
(7): المشتري "يستبقي" جزء من الثمن (الباقي) تحت إيده، و"يفوضه" البائع يسدد منه الضرائب بعد إخطار المصلحة والحصول على ردها خلال شهرين. لو الضرائب "أكتر"، البائع يكمل. لو "أقل" أو المصلحة مردتش، المشتري يدفع الباقي للبائع.
الخطر (للطرفين):
التضامن القانوني (الملاحظة 2): القانون بيعتبر المشتري "متضامناً" مع البائع في سداد الضرائب المستحقة على المحل "قبل" البيع، إلا إذا أخطر المصلحة بالبيع خلال 60 يوم ولم تعترض. الآلية في البند 7 بتحاول تطبيق ده، لكنها معقدة.
غموض المبلغ المحجوز: هل المبلغ المستبقى "كافي" لتغطية الضرائب المتوقعة؟ مين قدرها؟
تأخير سداد الباقي: المشتري ممكن يتأخر في دفع باقي الثمن للبائع بحجة انتظار رد مصلحة الضرائب.
الحل الأفضل: يقوم البائع "قبل" التوقيع النهائي بالحصول على "شهادة بالموقف الضريبي" للمحل وسداد أي متأخرات، وتقديم ما يثبت ذلك للمشتري. هذا يغلق باب النزاع تماماً.
3. اللغم الثالث: "المعاينة النافية للجهالة" (البند العاشر) - فخ الجدك!
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتقبل المحل "بجدكه" (أصول مادية ومعنوية) "زي ما هو" (As Is) وتتنازل عن ضمان العيوب الخفية (بضاعة تالفة، سمعة سيئة، ديون غير ظاهرة...).
الحل: الفحص النافي للجهالة الشامل (Due Diligence) قبل التوقيع.
4. اللغم الرابع (المفقود): "كشف الموجودات المفصل"
الخطر: البند الثاني يشير لـ "مقومات المحل المادية" بشكل عام.
الحل: لازم "كشف تفصيلي جداً" وموقع عليه ومرفق بالعقد.
5. اللغم الخامس (المفقود): "نقل التراخيص والسجل" - ليس تلقائياً!
الخطر: البند الثالث "يلزم" البائع بنقل الترخيص والسجل. لكن النقل يتطلب إجراءات وموافقات رسمية قد لا تتم بسهولة.
الحل: يجب أن يكون العقد "معلقاً على شرط واقف" وهو "إتمام نقل التراخيص والسجل باسم المشتري"، ويُربط جزء من الثمن بتحققه.
6. اللغم السادس (المحذوف بحذر!): "عدم المنافسة" (الملاحظة 1)
الملاحظة بتقول: "يتعين عدم تضمين العقد بنداً بحظر المنافسة... إذ قد تتخذ منه المحكمة قرينة على انتفاء الضرورة..."
التحليل: هذه ملاحظة "ذكية جداً". لو البائع بيبيع بسبب "ضرورة ملجئة"، مش منطقي إنه يوافق على شرط يمنعه من المنافسة (لأنه محتاج يشتغل). وجود شرط "عدم المنافسة" قد يُضعف حجة "الضرورة" أمام القضاء لو المالك طعن على البيع.
النتيجة: البائع (لو بيعتمد على المادة 594) قد يضطر للتنازل عن حقه في منع المشتري من المنافسة، وهذا خطر عليه. (يؤكد مرة أخرى أن موافقة المالك هي الحل الآمن).
7. اللغم السابع: "تحديد طبيعة المنشأة" (الملاحظة 3) - هل ينطبق الاستثناء أصلاً؟
الملاحظة بتوضح: استثناء المادة 594 ينطبق على "المتجر" أو "المصنع". أما الأنشطة الأخرى (جراج، حلاق، عيادة...) فلا ينطبق عليها إلا بشروط خاصة جداً (وجود عمال أو آلات كانت محل اعتبار أساسي).
الخطر: لو المحل المباع ليس "متجراً" أو "مصنعاً" بالمعنى القانوني الدقيق، فإن محاولة تطبيق المادة 594 عليه تكون "باطلة"، والبيع يتطلب موافقة المالك حتماً.
نموذج صيغة عقد بيع متجر بالجدك (للاسترشاد بعد فهم الكوارث والمقامرة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يعتمد على "مقامرة قانونية" (المادة 594 وشروطها الصعبة) ويتضمن بنوداً خطيرة (خاصة 8 و 10). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم الاعتماد عليه إلا بعد الحصول على موافقة المالك الكتابية الموثقة، أو بعد استشارة قانونية دقيقة تؤكد انطباق شروط المادة 594.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمقامرة)
عقد بيع متجر – جدك (مادة 594 مدني - نموذج به مقامرة قانونية عالية!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع/ المستأجر الأصلي) السيد/ …………… (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد - إثبات الضرورة!) يستأجر الطرف الأول العين... وقد أنشأ به متجرًا (أو مصنعًا)... ونظرًا لـ (............ "تُذكر أسباب الضرورة الملجئة للبيع بدقة")...
(البند الأول - التمهيد والضرورة) يعتبر التمهيد... جزءًا لا يتجزأ... متضمنًا حالة الضرورة التي ألجأت الطرف الأول إلى بيع متجره. (محاولة لتطبيق شرط 594).
(البند الثاني - نطاق البيع) يشتمل البيع كافة مقومات المحل المادية (حسب الكشف المرفق) ومقوماته المعنوية (سمعة، عملاء، اسم...).
(البند الثالث - نقل التراخيص والسجل والإيجار) يلتزم الطرف الأول... لنقل الترخيص والسجل التجاري... وبالتنازل عن عقد الإيجار... والتصديق على توقيعه... (يجب ربطه بشرط واقف).
(البند الرابع - التسليم) ... (البند الخامس - استمرار نفس النشاط) ... (لتطبيق شرط 594). (البند السادس - الضرائب السابقة) ... (البند السابع - الثمن وآلية سداد الضرائب - خطر!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (.........)... دفع منه المشتري مبلغ (.........)... والباقي (.........) استبقاه المشتري لسداد الضرائب... (آلية معقدة وخطرة، الأفضل تسوية الضرائب قبل البيع). ...ويحتفظ الطرف الأول لنفسه بالامتياز... (لحماية باقي الثمن).
(البند الثامن - ضمانات البائع والتعرض - أخطر بند!) يقر الطرف الأول بأن المتجر غير مرهون... ويلتزم بالضمان... أما تعرض مالك العقار فلا يضمنه الطرف الأول، وليس للطرف الثاني الرجوع عليه في شأنه. (بند كارثي يجب رفضه!).
(البند التاسع - التزامات المشتري اللاحقة) ... (البند العاشر - المعاينة النافية للجهالة - خطر!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين المبيع معاينة تامة... وقبل التعامل فيه على هذا الأساس... (يسقط ضمان العيوب الخفية).
(البنود 11، 12، 13 - الموطن، الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: الحصول على موافقة المؤجر الكتابية "قبل" التوقيع هو الحل الآمن، التحقق الدقيق من انطباق شروط المادة 594 (الإنشاء والضرورة)، تعديل بند ضمان تعرض المالك، عمل فحص نافي للجهالة شامل، تسوية الضرائب قبل البيع، ربط العقد بشرط واقف لنقل التراخيص والسجل، إضافة كشف موجودات مفصل، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
