صيغة عقد بيع أرض (بقيود بناء): احذر "قنبلة" الفسخ التلقائي! (شرح 6 ألغام أخرى)

"لقيت قطعة أرض في تقسيم جديد بسعر كويس، بس العقد فيه شروط غريبة عن ارتفاع المبنى والمسافات... عادي، همضي وخلاص."

قف هنا! أنت توقع على قيود "أبدية" قد تدمر استثمارك. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع أرض يتضمن إنشاء حقوق ارتفاق تبادلية" (مثل النموذج بالأسفل) هو أكثر من مجرد عقد بيع. إنه اتفاق يُنشئ "قيوداً قانونية دائمة" على كيفية استخدامك للأرض، ويهدف (نظرياً) للحفاظ على الطابع العام للمنطقة.

هذه القيود (المسماة قانوناً "حقوق ارتفاق تبادلية") ليست مجرد "شروط" عادية، بل هي "حقوق عينية" تلتصق بالأرض نفسها وتنتقل معها لأي مالك مستقبلي.

لكن النماذج الجاهزة لهذه العقود غالباً ما تكون "مصائد" قانونية، تحتوي على بنود "كارثية" مثل "الفسخ التلقائي" لمجرد مخالفة بسيطة في البناء. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المقيد"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه.

---

أولاً: ما هي "حقوق الارتفاق التبادلية" (قيود البناء)؟ (المادة 1018 مدني)

قبل تحليل الألغام، يجب فهم طبيعة هذه القيود:

• حق الارتفاق: هو "عبء" مقرر على عقار (الأرض الخادمة) لمصلحة عقار آخر (الأرض المخدومة) يملكه شخص آخر. (مثال: حق المرور، حق المطل).

• الارتفاق التبادلي (في التقسيمات): هنا، كل قطعة أرض في التقسيم تعتبر "خادمة" و"مخدومة" في نفس الوقت. كل قطعة عليها "قيود" (عبء) لصالح باقي القطع، وفي نفس الوقت "تستفيد" من القيود المفروضة على باقي القطع.

  • مثال: قيد "عدم تجاوز ارتفاع معين" هو عبء عليك، لكنه منفعة لك لأن جارك أيضاً ملتزم به، مما يضمن عدم حجب الهواء أو النور عنك.

• الأهمية (حسب الملاحظات القانونية):

  • هذه الحقوق "دائمة" وتنتقل مع الأرض.

  • لكنها قد تسقط! لو "أغلبية" سكان المنطقة خالفوا هذه القيود (مثلاً: الكل بنى أدوار زيادة) ولم يعترض أحد لفترة طويلة، قد تقضي المحكمة بـ "سقوط" هذه القيود بالتقادم أو بتغير الظروف (نقض المادة 1018).

---

أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد

1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "الفسخ التلقائي" لمخالفة قيود البناء! (البند السادس) - أخطر بند على الإطلاق!

البند بيقول: "فى حالة مخالفة الطرف الثاني لما تضمنه البند السابق (قيود البناء) يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر."

• الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "إعدام" لاستثمارك!

• الترجمة: لو اشتريت الأرض ودفعت أقساطها، وبنيت عليها فيلا، لكن بالخطأ "تجاوزت الارتفاع المسموح به بـ 10 سم" أو "قللت المسافة الجانبية بـ 5 سم"... هذا البند يعطي البائع (أو من يحل محله) الحق في اعتبار العقد "مفسوخاً فوراً"، واسترداد الأرض منك (بما عليها من مبانٍ ربما!)، ومطالبتك بتعويض كمان!

• الظلم الفادح: هذه العقوبة (الفسخ وضياع الاستثمار) "غير متناسبة إطلاقاً" مع المخالفة (اللي ممكن تكون بسيطة وغير مقصودة). الشرط الفاسخ الصريح يجب أن يُستخدم في الإخلالات "الجوهرية" (مثل عدم دفع الثمن)، وليس في مخالفات بناء قد يمكن "إصلاحها" أو "التعويض" عنها.

• نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! يجب استبداله بآلية "عقوبات متدرجة":

  1. إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة معقولة.

  2. في حالة عدم الإزالة، فرض "غرامة تهديدية" يومية.

  3. اللجوء للقضاء لإلزام المشتري بالإزالة أو دفع "تعويض عادل" يتناسب مع حجم المخالفة والضرر (إن وجد). الفسخ يجب أن يكون الملاذ الأخير وبحكم قضائي.

2. اللغم الثاني: "مقصلة التأخير في الأقساط" (البند الرابع)

البند بيقول: "...يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... في حالة تأخر الطرف الثاني عن الوفاء بأي قسط... ويلتزم بتعويض قدره……"

• الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. التأخير في "أي قسط" (حتى لو الأخير) = فسخ تلقائي + تعويض!

• الحل: يجب إضافة "فترة سماح" و"إنذار رسمي" قبل تطبيق الفسخ، وتحديد آلية "عادلة" لاسترداد المشتري لما دفعه (مع خصم تعويض معقول).

3. اللغم الثالث: "قيود البناء" نفسها (البند الخامس) - هل هي واضحة وكاملة؟

البند بيقول: "...البناء في مساحة……….مترًا... وإلا يرتفع... عن…… مترًا وأن يترك مسافة... لا يقل عن….. مترًا."

• الخطر (للطرفين):

  1. الغموض: هذه القيود "أساسية جداً" وغير كافية. ماذا عن (نوع الاستخدام "سكني فقط؟"، عدد الأدوار بالتحديد، نسبة البناء الإجمالية، التصميم المعماري، المواد المستخدمة، الأسوار، ...إلخ)؟

  2. المصدر: هل هذه القيود هي نفسها المذكورة في "قرار التقسيم" المعتمد (المشار إليه في البند الأول)؟ أم هي قيود "إضافية" وضعها البائع؟ يجب التأكد من تطابقها وعدم مخالفتها لاشتراطات البناء الرسمية.

• الحل: يجب إرفاق "لائحة اشتراطات بناء تفصيلية" خاصة بالتقسيم كجزء لا يتجزأ من العقد، أو الإحالة الواضحة للاشتراطات المعتمدة من الجهة الإدارية.

4. اللغم الرابع (المفقود): "التزامات البائع بفرض القيود على الآخرين"

• الخطر (للمشتري): إنت (كمشترٍ) ملتزم بقيود بناء صارمة. مين يضمن لك إن "البائع" (لو لسه بيبيع قطع تانية) هيلزم "باقي المشترين" بنفس القيود دي؟ لو مفيش ضمان، يبقى القيود اللي عليك ملهاش لازمة وهتلاقي جارك بيبني برج جنبك!

• الحل: يجب إضافة بند يلزم البائع بـ "إدراج نفس قيود البناء (حقوق الارتفاق التبادلية) في كافة عقود البيع الأخرى الصادرة منه بخصوص باقي قطع التقسيم"، وأن يضمن عدم مخالفتها.

5. اللغم الخامس (المفقود): "آلية إنفاذ القيود بين الجيران"

• الخطر: بعد ما البائع يبيع كل القطع ويمشي، مين اللي هيراقب تنفيذ القيود دي؟ ومين اللي هيرفع قضايا لو حد خالف؟ هل كل جار هيضطر يرفع قضية على جاره المخالف؟

• الحل: الأفضل (في التقسيمات الكبيرة) هو النص على إنشاء "اتحاد شاغلين" (أو شركة إدارة) يكون مسئولاً عن مراقبة وإنفاذ هذه القيود نيابة عن جميع الملاك.

6. اللغم السادس (المفقود): "ضمان العيوب الخفية" للأرض

• الخطر: العقد لا يتضمن أي ضمان لعيوب الأرض الخفية (مشاكل تربة، مرافق مدفونة غير معلومة...).

7. اللغم السابع: "آلية التسجيل النهائي الضعيفة" (البند السابع)

• الخطر: البند يلزم البائع بإتمام "العقد النهائي" خلال 3 أشهر "من الوفاء بكامل الثمن". المدة دي ممكن تكون طويلة جداً لو الأقساط سنين. ولم يحدد آلية واضحة للتسجيل نفسه (هل بتوكيل؟ هل بالحضور؟).

• الحل: يجب ربط الالتزام بالتسجيل بجدول زمني واضح (مثلاً: بعد سداد 50% من الثمن يمكن عمل توكيل، أو بعد سداد كامل الثمن يتم التوقيع النهائي خلال شهر).

---

نموذج صيغة عقد بيع متضمناً إنشاء حقوق ارتفاق تبادلية (للاسترشاد بعد فهم الكوارث)

تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على بنود "كارثية" (خاصة 4 و 6) ويفتقر لضمانات أساسية للمشتري بخصوص التزام باقي الجيران. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه كما هو والاستعانة بمحامٍ متخصص في العقارات والتقسيمات لصياغة عقد آمن ومتوازن.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)

عقد بيع متضمناً إنشاء حقوق ارتفاق تبادلية (نموذج به مخاطر كارثية!)

إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع) السيد/ …………… (طرف ثان - مشتري)

(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني قطعة الأرض... ضمن نطاق التقسيم الصادر به القرار رقم…… والكائن بـ....... مساحتها........ وحدودها........

(البند الثاني - الملكية) آلت الملكية للبائع بموجب العقد المسجل رقم…….. لسنة.......

(البند الثالث - الثمن والأقساط) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (…… جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (…… جنيه)... والباقي يتم الوفاء به على (ثلاثة أقساط نصف سنوية) متساوية يستحق أولها فى …/ …/ …..

(البند الرابع - الفسخ التلقائي للتأخير - قنبلة موقوتة!) يعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه... في حالة تأخر الطرف الثاني عن الوفاء بأي قسط... ويلتزم بتعويض قدره (…… جنيه)... (بند كارثي يجب تعديله).

(البند الخامس - قيود البناء (حقوق الارتفاق) - تحتاج تفصيل!) يلتزم الطرف الثاني بالبناء في مساحة (……م2) فقط... وألا يرتفع بالبناء عن (…… مترًا) وأن يترك مسافة... لا تقل عن (…… مترًا). (يجب إرفاق لائحة اشتراطات تفصيلية).

(البند السادس - الفسخ التلقائي لمخالفة البناء - قنبلة نووية!!!) فى حالة مخالفة الطرف الثاني لما تضمنه البند السابق يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... (بند كارثي يجب رفضه واستبداله بعقوبات متدرجة).

(البند السابع - العقد النهائي والتسجيل - ضعيف!) يلتزم الطرف الأول بإتمام إجراءات العقد النهائي خلال ثلاثة أشهر من الوفاء بكامل الثمن، بمصاريف على عاتق الطرف الثاني. (يجب توضيح آلية التسجيل).

(البند الثامن - ضمان التعرض) ... (البند التاسع - الاختصاص القضائي) ... (البند العاشر - نسخ العقد) ...

(الطرف الأول) (الطرف الثاني)

---

(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبنود الفسخ التلقائي (4 و 6)، إرفاق لائحة اشتراطات بناء تفصيلية، إضافة التزام على البائع بفرض نفس القيود على باقي المشترين، إضافة آلية لإنفاذ القيود (اتحاد شاغلين؟)، إضافة ضمان العيوب الخفية للأرض، توضيح آلية ومدة التسجيل النهائي، تحديد مسئولية الضرائب والمصاريف).

(انتهت المقالة)