شرح صيغة عقد إيجار أرض زراعية (قانون الإصلاح الزراعي): 5 بنود "إجبارية" لازم تعرفها

"أجّرت أرض زراعية... هو عقد زي أي عقد وخلاص."

قف هنا! لو الأرض دي خاضعة "لقانون الإصلاح الزراعي"، فالعقد بتاعها مش زي أي عقد تاني. ده عقد ليه قواعده الخاصة جداً اللي القانون نفسه فرضها علشان يحمي "الفلاح" (المستأجر) و"الأرض الزراعية" نفسها.

أهلاً بك في "فن المرافعة". عقد إيجار الأرض الزراعية (بالنقد) وفقاً لقانون الإصلاح الزراعي (القانون 178 لسنة 1952 وتعديلاته، خاصة التعديل بالقانون 67 لسنة 1975) هو عقد "خاص جداً". بنوده الأساسية مش مجرد "اتفاق"، دي "نصوص قانون آمرة" لا يجوز الاتفاق على مخالفتها.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "التاريخي"، وسنكشف لك عن 5 بنود "إجبارية" لازم تفهمها كويس قبل ما توقع، سواء كنت "مؤجر" (مالك) أو "مستأجر" (فلاح).

---

أولاً: ليه العقد ده "مختلف"؟ (فلسفة قانون الإصلاح الزراعي)

قانون الإصلاح الزراعي متعملش علشان "ينظم العلاقة" بس، اتعمل علشان "يحمي طرف" (هو الفلاح المستأجر) ويعيد تنظيم "الثروة الزراعية". علشان كده، هتلاقي بنوده "صارمة" و"مش مرنة" زي القانون المدني العادي.

---

أخطر 5 بنود "إجبارية" (لا يجوز مخالفتها)

1. الإيجار = 7 أمثال الضريبة (البند الخامس والسادس)

البنود بتقول:

• (5): "...أجرة سنوية قدرها... تمثل سبعة أمثال الضريبة العقارية المقررة..."

• (6): "...تم وفقاً للكشف الرسمي الصادر من مأمورية الضرائب العقارية..."

• اللغم الحقيقي: إنت (كمالك) مش بمزاجك تحدد الإيجار. القانون هو اللي حدده: 7 أضعاف الضريبة العقارية المربوطة على الأرض. (ده تعديل القانون 67 لسنة 1975).

• التغيير: لو "ربط الضريبة" اتغير (زاد أو قل)، الإيجار بيتغير تلقائياً معاه من أول السنة الزراعية الجديدة.

• الأرض غير المربوطة: لو الأرض جديدة أو الضريبة قليلة جداً، بيتم تقدير الإيجار بمعرفة "لجنة تقدير" خاصة.

• التحايل (هام): لو العقد شمل "ماشية وأدوات" مع الأرض (زي ما الملاحظة في البند الثاني بتقول)، مينفعش المالك يستخدم ده كـ "حيلة" علشان يزوّد الإيجار عن الـ 7 أمثال. إيجار الأرض لوحده، وإيجار الأدوات لوحده (وده بيخضع للقانون المدني).

2. المدة = 3 سنوات قابلة للتجديد (البند الثالث)

البند بيقول: "مدة الإيجار ثلاث سنوات... قابلة للتجديد لمدة أخرى مماثلة ما لم ينبه المستأجر... بالإخلاء..."

• اللغم الحقيقي (للمالك): إنت (كمالك) مش من حقك ترفض "تجديد" العقد بعد الـ 3 سنين! العقد بيتجدد "تلقائياً" لمدة 3 سنين تانية، وهكذا.

• مين اللي يقدر ينهي العقد؟ المستأجر (الفلاح) فقط! هو اللي من حقه يقول "مش هجدد" عن طريق إنه ينبه عليك بالإخلاء قبل نهاية المدة بـ 3 شهور.

• الهدف: القانون هنا بيحمي "استقرار" الفلاح في الأرض اللي بيزرعها.

3. "الطرد" بشروط صارمة جداً (البند السابع)

البند بيقول: "في حالة تأخر الطرف الثاني عن الوفاء بالأجرة... كان للطرف الأول، بعد إنذاره بالإخلاء، طلب فسخ العقد والإخلاء، بعد انقضاء شهرين من السنة الزراعية..."

• اللغم الحقيقي (للمالك): إنت مش هتقدر تطرد المستأجر بسهولة لو اتأخر في الإيجار. فيه "إجراءات إجبارية":

  1. الانتظار: لازم تستنى شهرين كاملين بعد بداية السنة الزراعية (اللي هي غالباً نوفمبر).

  2. الإنذار: لازم تعمل له "إنذار رسمي بالإخلاء" على يد محضر.

  3. رفع الدعوى: ترفع الدعوى قدام "المحكمة الجزئية" (مش أي محكمة تانية).

  4. فرصة الدفع: المستأجر من حقه يدفع الإيجار المتأخر حتى يوم قفل باب المرافعة (يعني ممكن يدفع قدام قاضي الاستئناف كمان!)، وبكده "يتوقى" حكم الإخلاء.

• الاستثناء الوحيد: لو المستأجر "كرر" التأخير ده مرة تانية، هنا القاضي "يجب" عليه يحكم بالفسخ والطرد، والمستأجر مبيقدرش يتوقى الحكم بالدفع. (ده تعديل القانون 67 لسنة 1975).

4. التزامات المستأجر (الصيانة والمحافظة) (البنود 13، 14، 15، 16)

• الأهمية: القانون هنا بيحمل المستأجر مسئولية "المحافظة على الأرض" كأنها أرضه.

• الالتزامات الأساسية:

  • الصيانة المعتادة (تطهير الترع والمصارف، صيانة الجسور...).

  • عدم ترك الأرض "بور" (إلا للضرورة الزراعية).

  • عدم زراعة محاصيل "تضر" بالتربة.

  • عدم "تجريف" الأرض.

  • عدم تغيير "طريقة الاستغلال" (مينفعش يحولها من قمح لحديقة فاكهة مثلاً).

• الهدف: الحفاظ على "الرقعه الزراعية" نفسها كجزء من الأمن القومي.

5. "ممنوع التنازل أو التأجير من الباطن" (البند السابع عشر)

• اللغم الحقيقي (للمستأجر): إنت (كمستأجر) مش من حقك تأجر الأرض دي لحد تاني، ولا حتى "تتنازل" عن الإيجار لابنك أو أخوك. الحق ده ليك "إنت" بس.

• الهدف: منع "المضاربة" في الأراضي الزراعية، وضمان إن اللي بيستأجر هو اللي بيزرع فعلاً.

---

نقاط إضافية هامة

• الاختصاص القضائي (البند 18): القانون (67 لسنة 1975) حدد "المحكمة الجزئية" اللي في دايرتها الأرض هي المختصة "حصرياً" بكل نزاعات الإيجار الزراعي (موضوعي ومستعجل وتنفيذ)، مهما كانت قيمة القضية. (ده ألغى لجان الفصل القديمة).

• تسجيل العقد (البند 19): لازم نسخة من العقد تتسلم لـ "الجمعية التعاونية الزراعية". ده إجراء تنظيمي مهم. لو حد من الطرفين رفض يمضي، الطرف التاني بيروح للمحكمة الجزئية وهي بتكلف رئيس الجمعية يمضي العقد نيابة عن الطرف الممتنع.

---

نموذج صيغة عقد إيجار أرض زراعية (وفقاً لقانون الإصلاح الزراعي - للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بالتأكد من خضوع الأرض لهذا القانون ومراجعة الجمعية الزراعية والمحامي المختص قبل التوقيع.

عقد إيجار أرض زراعية (بالنقد - خاضع لقانون الإصلاح الزراعي)

إنه في يوم ………… الموافق …/ …/ ………20متم الاتفاق بين كل من:

أولاً: السيد/ ………………………….

• (البيانات التفصيلية...) (طرف أول - مؤجر)

ثانياً: السيد/ ………………………..

• (البيانات التفصيلية...) (طرف ثان - مستأجر)

بعد أن أقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد، اتفقا على ما يلى:

(البند الأول: العين المؤجرة) أجّر الطرف الأول للطرف الثاني القابل لذلك، ما هي الأرض الزراعية الكائنة بزمام (....) ناحية (....) التابعة للجمعية التعاونية الزراعية بـ (....)، والبالغ مساحتها (.... سهم / .... قيراط / .... فدان). وهذه الأرض يحدها الحدود الآتية:

• الحد البحري: ........................

• الحد القبلي: ........................

• الحد الشرقي: ........................

• الحد الغربي: ........................

(البند الثاني: نطاق الإيجار) يشمل هذا الإيجار الأرض الزراعية الموضحة بالبند الأول فقط، دون أي ماشية أو معدات (ما لم يُتفق على غير ذلك بعقد منفصل). والغرض من الإيجار هو زراعة المحاصيل التقليدية المعتادة.

(البند الثالث: مدة الإيجار (إجباري)) مدة هذا الإيجار هي ثلاث سنوات زراعية، تبدأ من ..../..../.... (بداية السنة الزراعية) وتنتهي في ..../..../.... وهذه المدة قابلة للتجديد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة، ما لم يُخطر الطرف الثاني (المستأجر) الطرف الأول كتابةً برغبته في الإخلاء قبل انتهاء المدة الجارية بثلاثة أشهر على الأقل.

(البند الرابع: الأجرة (إجباري))

1. الأجرة السنوية لهذه الأرض هي مبلغ وقدره (.............. جنيه مصري)، وهو ما يعادل "سبعة أمثال الضريبة العقارية" السارية على الأرض وقت تحرير هذا العقد.

2. يقر الطرف الأول بأن هذا التقدير تم وفقاً للكشف الرسمي رقم (....) الصادر من مأمورية الضرائب العقارية بـ (....) بتاريخ ..../..../.... (يُرفق صورة).

3. في حالة تعديل "ربط الضريبة" على الأرض، يتم تعديل الأجرة تلقائياً لتصبح سبعة أمثال الضريبة الجديدة، وذلك اعتباراً من أول السنة الزراعية التالية للتعديل.

(البند الخامس: طريقة السداد) يتم سداد الأجرة السنوية (دفعة واحدة / أو على أقساط حسب العرف الزراعي) في موطن الطرف الأول مقابل إيصال موقع منه.

(البند السادس: الفسخ بسبب التأخير (إجراءات إجبارية)) في حالة تأخر الطرف الثاني عن سداد الأجرة المستحقة، لا يحق للطرف الأول طلب الفسخ والإخلاء إلا بعد اتباع الآتي:

1. انتظار مرور "شهرين" من بداية السنة الزراعية (أو الميعاد المحدد للسداد).

2. توجيه "إنذار رسمي" للمستأجر بضرورة السداد والإخلاء.

3. رفع الدعوى أمام "المحكمة الجزئية" المختصة. (مع مراعاة حق المستأجر في توقي الحكم بالسداد حتى قفل باب المرافعة، ما لم يكن هذا هو التكرار الثاني للتأخير).

(البند السابع: التزامات المستأجر (الصيانة والمحافظة)) يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بالآتي طوال مدة الإيجار:

1. القيام بالإصلاحات التأجيرية المعتادة (تطهير المساقي والمصارف، صيانة الجسور...).

2. عدم ترك الأرض "بوراً" إلا للضرورة الفنية الزراعية.

3. عدم زراعة محاصيل تضر بالتربة أو تغير طبيعة الاستغلال المعتاد.

4. عدم تجريف الأرض أو استخدامها في غير الزراعة.

(البند الثامن: حظر التنازل من الباطن (إجباري)) لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن هذا الإيجار أو التأجير من الباطن (كلياً أو جزئياً) للغير. وأي مخالفة لذلك تعتبر سبباً لطلب الفسخ والإخلاء.

(البند التاسع: الاختصاص القضائي (إجباري)) تختص المحكمة الجزئية التي تقع الأرض في دائرتها بكافة المنازعات (الموضوعية والمستعجلة والتنفيذ) المتعلقة بهذا العقد، أياً كانت قيمتها.

(البند العاشر: نسخ العقد وإيداعه) حرر هذا العقد من ثلاث نسخ، بيد كل طرف نسخة، وتُسلم النسخة الثالثة للطرف الأول لإيداعها بالجمعية التعاونية الزراعية المختصة.

الطرف الأول (المؤجر)

• التوقيع: ....................

الطرف الثاني (المستأجر)

• التوقيع: ....................

(انتهت المقالة)