شرح صيغة عقد البيع النهائي (خالص الثمن): أخطر 6 بنود قبل توقيعك (خاصة التسجيل والضرائب)

"الحمد لله، دفعت تمن الشقة كاش، ومضيت 'عقد بيع نهائي خالص الثمن'... كده الشقة بقت بتاعتي وملكي!"

أهلاً بك في "فن المرافعة". للأسف، هذه هي "الكذبة القانونية" الأكبر التي يقع فيها 99% من مشتري العقارات في مصر. العقد الذي وقعته للتو، رغم اسمه "النهائي"، لا يجعلك المالك النهائي في نظر القانون والدولة.

هذا العقد هو مجرد "إثبات" قوي بأنك دفعت الثمن كاملاً، وأنه "يلزم" البائع بنقل الملكية لك. لكن الملكية نفسها لا تنتقل إلا بإجراء واحد فقط سنتحدث عنه.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحاسم"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، والتي تتعلق بالتسجيل، والضرائب، والضمانات.

---

أخطر 6 "ألغام" في عقد البيع النهائي (خالص الثمن)

1. اللغم الأول: "نهائي" ولكنه لا ينقل الملكية (التسجيل هو الملك)

• الخطر: أكبر وهم هو كلمة "نهائي".

• الحقيقة القانونية (فن المرافعة): في القانون المصري، ملكية العقارات لا تنتقل إلا بإجراء واحد فقط: "التسجيل" في الشهر العقاري. هذا العقد (حتى لو اسمه نهائي وخالص الثمن) هو مجرد "عقد ابتدائي قوي" يثبت حقوقك، لكنه لا يجعلك "مالكاً" في مواجهة الدولة أو الغير إلا بعد تسجيله.

• الدليل: انظر للبند الثامن في العقد، هو يلزم البائع بـ "المثول أمام الشهر العقاري لتسجيل الوحدة". لو كان العقد ده بينقل الملكية فعلاً، مكنش البند ده هيبقى موجود.

2. اللغم الثاني: "خالص الثمن" = إيصال استلام (البند الرابع)

البند بيقول: "...تم سداد كامل المبلغ... ويعتبر توقيع الطرف الأول على هذا العقد بمثابة إيصال منه باستلامه كامل الثمن."

• الأهمية: هذا هو "قلب" العقد. توقيع البائع هنا هو "مخالصة نهائية" بأنه استلم فلوسه كلها. لا يمكنه بعد هذا التوقيع أن يطالبك بأي مبالغ أخرى بخصوص الثمن.

• نصيحة "فن المرافعة": تأكد أن المبلغ المكتوب هو المبلغ الفعلي الذي دفعته "بالضبط".

3. اللغم الثالث: "المعاينة النافية للجهالة" (البند الخامس)

البند بيقول: "...عاين الوحدة... المعاينة التامة النافية للجهالة... وقبل شرائها بحالتها الراهنة..."

• الخطر (للمشتري): كما شرحنا في مقالات سابقة (عقد بيع السيارة مثلاً)، هذه الجملة هي "مقصلة" قانونية تسقط حقك في "ضمان العيوب الخفية".

• السيناريو الكارثي: استلمت الشقة، وبعد شهر اكتشفت تسريب مياه خطير من الدور الأعلى، أو شروخ في الأساسات. قانوناً، البائع غير مسئول لأنك "قبلتها بحالتها الراهنة".

• الحل: "المعاينة" هنا يجب أن تكون بفحص دقيق (يفضل بمهندس) قبل التوقيع.

4. اللغم الرابع: "ضمانات البائع" (البند السادس) - هل هي حقيقية؟

البند بيقول: "يقر الطرف الأول بخلو الوحدة... من كافة الحقوق العينية... وأنه لم يسبق له التصرف فيها... وأنها خالية من المديونيات... ومخالفات البناء (قانون التصالح)..."

• الأهمية: هذه هي "الضمانات" التي يقدمها البائع للمشتري. هي أساس العقد.

• الخطر: ماذا لو كانت هذه الإقرارات "كاذبة"؟ ماذا لو كان البائع "باعها" لشخص آخر قبلك ولم يسجل؟ أو لو كانت "مرهونة" للبنك؟ أو لو عليها "مخالفات بناء" ضخمة لم يتم التصالح عليها؟

• الحل القانوني: هذا العقد يمنحك الحق في "الرجوع" على البائع (قضائياً) للمطالبة بالتعويض أو فسخ العقد إذا ثبت كذب أي من هذه الإقرارات. لكن هذا لا يمنع "المصيبة" نفسها من الحدوث.

• نصيحة "فن المرافعة": لا تعتمد على "إقرار" البائع فقط. قبل الدفع، اذهب للشهر العقاري بنفسك واطلب "شهادة سلبية" و"شهادة تصرفات عقارية" للعقار للتأكد من خلوه من المشاكل. واسأل في الحي عن "موقف مخالفات البناء".

5. اللغم الخامس: "ضريبة التصرفات العقارية" (البند السادس) - مين هيدفع؟

البند بيقول: "...كما يتحمل .................. سداد ضريبة التصرفات العقارية..."

• الخطر: الفراغ هنا "كارثة".

• الحقيقة: ضريبة التصرفات العقارية (حالياً 2.5% من قيمة البيع) هي قانوناً على "البائع". لكن جرى العرف (الخاطئ) أن يتحملها "المشتري" أو "مناصفة".

• الفخ: لو تركت هذا البند فارغاً، أو لم تتفقوا عليه صراحةً، سيحدث نزاع كبير عند التسجيل. مصلحة الضرائب ستطالب "البائع" بالسداد، والبائع سيرجع عليك (كمشتري) للمطالبة بها.

• الحل: يجب ملء الفراغ صراحةً في العقد: "يتحمل الطرف (الأول البائع / أو الثاني المشتري / أو مناصفةً) سداد ضريبة التصرفات العقارية".

6. اللغم السادس: "التوكيل" ليس حلاً نهائياً (البند الثامن)

البند بيقول: "...بتحرير توكيل بالبيع للنفس أو للغير..."

• الخطر: كما شرحنا في عقد بيع أرض التخصيص، الاعتماد الكلي على "التوكيل" هو "حل مؤقت" وليس "حلاً نهائياً".

• التحليل: التوكيل هو "وسيلة" لتسهيل التسجيل، لكنه ليس "بديلاً" عن التسجيل. التوكيل قد يبطل بالوفاة، وقد يتم إلغاؤه (في حالات معينة).

• الهدف النهائي: يجب أن يكون هدفك دائماً هو "التسجيل النهائي" للعقد في الشهر العقاري.

---

نموذج صيغة عقد بيع نهائي خالص الثمن (للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بمراجعة كافة مستندات الملكية والاستعلام عن العقار في الشهر العقاري والحي قبل التوقيع.

عقد بيـع نهائى (خالص الثمن)

إنه فى يوم ……………. الموافق …/ …/ ….20م بعد إيجاب وقبول، تحرر هذا العقد بين كل من :-

أولاً: السيد/ ………………………….

• (البيانات التفصيلية...) (طرف أول - بائع)

ثانياً: السيد/ ………………………..

• (البيانات التفصيلية...) (طرف ثان - مشتري)

تمهيد يمتلك الطرف الأول الوحدة السكنية رقم (....) بالدور (....) بالعقار رقم (....) شارع (....) قسم (....) محافظة (....)، والبالغ مساحتها الإجمالية (....م2)، ولها حصة في الأرض قدرها (....). وحيث يرغب الطرف الثاني في شرائها، فقد تلاقت إرادتهما على إبرام هذا العقد.

(البند الأول: التمهيد) يعتبر التمهيد السابق جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد.

(البند الثاني: تسلسل الملكية) آلت ملكية الوحدة السكنية موضوع هذا العقد إلى الطرف الأول (البائع) عن طريق (........................) (يُذكر سند الملكية بالتفصيل: عقد مسجل/ عقد ابتدائي/ ميراث...).

(البند الثالث: موضوع البيع) باع وأسقط وتنازل الطرف الأول (البائع) إلى الطرف الثاني (المشتري) بكافة الضمانات الفعلية والقانونية، ما هو الوحدة السكنية الموضحة بالتمهيد أعلاه، بكامل مشتملاتها وما يخصها من حصة شائعة في أرض العقار والأجزاء المشتركة.

(البند الرابع: الثمن (خالص)) تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي ونهائي قدره (.............. جنيه مصري). يقر الطرف الأول (البائع) بأنه تسلم هذا المبلغ بالكامل نقداً (أو بشيك رقم...) في مجلس هذا العقد، ويعتبر توقيعه على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية وكاملة بالثمن.

(البند الخامس: المعاينة والاستلام) يقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه عاين الوحدة السكنية موضوع العقد المعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وقانوناً بمعرفة أهل الخبرة، وقبل شراءها بحالتها الراهنة (As-Is). كما يقر باستلامه للوحدة ووضع يده عليها فعلياً في تاريخ هذا العقد.

(البند السادس: ضمانات البائع (الخلو من الحقوق والمخالفات)) يقر ويضمن الطرف الأول (البائع):

1. خلو الوحدة السكنية من كافة الحقوق العينية (كالرهن) والشخصية (كالإيجار) للغير.

2. أنه لم يسبق له التصرف فيها بأي شكل من الأشكال.

3. خلوها من أي مديونيات لأي جهة (كهرباء، مياه، غاز، ضرائب عقارية) حتى تاريخ التسليم.

4. أنها غير مخالفة لشروط الترخيص، وأنه مسئول عن سداد أي مبالغ تتعلق بالتصالح عن مخالفات البناء (وفقاً للقانون 17 لسنة 2019 وتعديلاته) إن وجدت.

5. (هام جداً - ملء الفراغ): يتحمل الطرف ( الأول البائع / أو الثاني المشتري / أو مناصفة) سداد "ضريبة التصرفات العقارية" المستحقة عن هذا البيع.

(البند السابع: التزامات المشتري) يقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه يتحمل كافة الضرائب والرسوم والتكاليف المفروضة على الوحدة (كالضرائب العقارية وفواتير المرافق) اعتباراً من تاريخ استلامه لها.

(البند الثامن: التزامات التسجيل والتوكيل) يلتزم الطرف الأول (البائع) بالحضور أمام مكتب الشهر العقاري المختص للتوقيع على العقد النهائي، وتسليم الطرف الثاني كافة مستندات الملكية، وتحرير التوكيل الرسمي اللازم (بالبيع للنفس أو للغير والتعامل أمام كافة الجهات) لإنهاء إجراءات التسجيل ونقل عدادات المرافق. كما يلتزم بالحضور أمام المحكمة للإقرار بصحة توقيعه أو صحة ونفاذ العقد.

(البند التاسع: الاختصاص القضائي) تختص محكمة (.............) الابتدائية وجزئياتها بنظر أي نزاع ينشأ (لا قدر الله) حول هذا العقد.

(البند العاشر: نسخ العقد) تحرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.

التوقيعات

الطرف الأول (البائع)

• الاسم:

• التوقيع:

الطرف الثاني (المشتري)

• الاسم:

• التوقيع:

(انتهت المقالة)