صيغة عقد تخصيص (جمعيات الإسكان/الأراضي): كارثة "سحب الأرض" و8 ألغام قاتلة! (احذر)

 

عقد تخصيص (جمعيات الإسكان/الأراضي): كارثة "سحب الأرض" و8 ألغام قاتلة! (احذر)

"أخيراً فرصة أمتلك قطعة أرض بسعر كويس عن طريق جمعية الإسكان/استصلاح الأراضي... همضي عقد التخصيص وأضمن مستقبلي."

قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد التخصيص" ليس "عقد بيع". إنه اتفاق قانوني "خاص جداً" يمنحك حق الانتفاع بقطعة أرض ضمن مشروع أكبر، ولكنه يضع عليك قيوداً والتزامات "غير مسبوقة"، ويعطي للطرف الأول (الجمعية/الشركة) سلطات قد تصل إلى "سحب الأرض منك" حتى بعد دفع جزء كبير من ثمنها!

هذا العقد لا يخضع فقط للقانون المدني، بل لقوانين خاصة (مثل قانون التعاون الإسكاني) ولوائح داخلية للجمعية قد تكون "مجهولة" بالنسبة لك. النماذج الجاهزة (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصيدة" قانونية مصممة لحماية الجمعية 100%.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المفخخ"، وكشف أخطر 8 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تفهمها جيداً قبل أن توقع (وتضع مدخراتك ومستقبلك في مهب الريح).

---

أولاً: ما هو "التخصيص" وليس "البيع"؟

كلمة "يخصص" (Allocate) في البند الأول ليست كلمة عابرة. هي تعني أن الجمعية تمنحك "حقاً" على هذه القطعة، لكن هذا الحق "مشروط" بالتزامات كثيرة، والملكية النهائية الكاملة لا تنتقل لك إلا بعد استيفاء "كافة" الشروط وسداد "كامل" الثمن والمرافق والتسجيل. أنت "عضو" في كيان أكبر، ولست مجرد "مشترٍ".

---

أخطر 8 "ألغام" في عقد التخصيص

1. اللغم الأول (القنبلة النووية المزدوجة): "الفسخ التلقائي + مصادرة الأموال" (البند الرابع والعاشر) - أخطر بنود العقد!

البنود بتقول:

• (4): "إذا تخلف (العضو) عن السداد ثلاثة أشهر متوالية يفسخ هذا العقد بقوة القانون وبدون أي حاجة إلى تنبيه أو إنذار... هذا ولا يصح له المطالبة بسحب أية مبالغ تكون قد دفعت... إلا في نهاية إتمام بيع هذا التقسيم..." (وبشروط معقدة!).

• (10): "وفى حالة امتناعه أو تأخره عن السداد (رسوم المرافق والتحسين...) لأي سبب من الأسباب يعتبر هذا العقد مفسوخًا بقوة القانون وبدون أية حاجة إلى تنبيه أو إنذار... ويكون للطرف الأول الحق في التصرف فورًا في القطعة... دون أي حق للطرف الثاني في الرجوع عليه نتيجة لهذا التصرف..."

• الكارثة القانونية (للعضو): هذان البندان هما "إعدام مالي وقانوني":

  1. المقصلة الفورية: التأخر في دفع "قسط الأرض" (3 شهور) أو حتى "قسط المرافق" (ولو يوم واحد حسب صياغة بند 10 القاسية) = فسخ تلقائي فوري للعقد بدون إنذار.

  2. مصادرة الأموال: مش بس العقد اتفسخ، فلوسك اللي دفعتها (المقدم والأقساط) مش هترجعلك إلا "في آخر المشروع" (ممكن بعد سنين!)، ومش هترجعلك مباشرة، لأ، الجمعية هتبيع قطعتك لحد تاني، وتديلك الفلوس اللي دفعها العضو الجديد (بعد ما تخصم إيه؟ مش واضح!).

  3. ضياع الأرض فوراً: بمجرد الفسخ، من حق الجمعية تبيع قطعتك لحد تاني "فوراً"، وإنت ملكش حق تعترض!

• نصيحة "فن المرافعة": هذان البندان هما "كارثة" ويجب التفاوض لتعديلهما جذرياً (إضافة إنذار قبل الفسخ، آلية واضحة لاسترداد الأموال المدفوعة خلال مدة معقولة مع خصم نسبة معقولة كمصاريف إدارية، وليس مصادرتها بالكامل).

2. اللغم الثاني (المرعب): "حق الجمعية في سحب الأرض" (البند 14 و 15)

البنود بتقول:

• (14): "للجمعية... حق سحب الأرض... بقرار يصدر من مجلس إدارتها إذا ما ثبت إخلاله بأحد الشروط الجوهرية..."

• (15): "...إلغاء تخصيص الأرض... إذا لم يقم الطرف الثاني باستصلاحها وتمام زراعتها خلال خمس سنوات..." (أو البناء حسب طبيعة المشروع).

• الخطر (للعضو): حتى لو دفعت كل الأقساط، الجمعية ممكن "تسحب" منك الأرض لو أخلّيت بـ "شرط جوهري" (كلمة مطاطية!)، أو لو "متأخرتش" في البناء أو الزراعة خلال 5 سنين!

• النتيجة: بتخسر الأرض (وممكن تخسر جزء كبير من فلوسك حسب آلية الاسترداد في الجمعية).

• الحل: يجب تعريف "الشروط الجوهرية" بدقة في العقد، وتحديد آلية "إنذار" العضو ومنحه "مهلة للإصلاح" قبل تطبيق قرار السحب أو الإلغاء.

3. اللغم الثالث: "التكاليف الإضافية المجهولة" (البند العاشر)

البند بيقول: "رسوم المرافق بكافة أنواعها وغيرها من الرسوم... ومقابل التحسين وأتعاب ورسوم تسجيل... على عاتق الطرف الثاني..."

• الخطر (للعضو): إنت بتدفع "تمن الأرض" (البند الثالث)، وبعدين بتكتشف إن عليك تدفع مبالغ "ضخمة إضافية" مقابل توصيل المرافق (مياه، كهرباء، صرف، طرق...) ورسوم تسجيل العقد النهائي. هذه المبالغ غالباً بتكون "غير معلومة" بدقة وقت توقيع العقد.

• الكارثة المكملة: لو معرفتش تدفع المبالغ دي لما تتطلب منك، العقد بيتفسخ تلقائياً (حسب نفس البند العاشر!).

• نصيحة "فن المرافعة": اطلب "تقدير مبدئي" لتكلفة المرافق والرسوم قبل التوقيع، وحاول تضمينها في جدول زمني للدفع يكون مناسباً لك.

4. اللغم الرابع: "الخضوع الأعمى" للوائح والقرارات المستقبلية (البند الثامن)

البند بيقول: "...الشروط الواردة في عقود الجمعية... وكذلك القرارات والتوجيهات التي صدرت أو تصدر مستقبلاً... تعتبر مكملة ومتممة لهذا العقد... يتعهد الطرف الثاني بالالتزام بها..."

• الخطر (للعضو): إنت بتمضي على "شيك على بياض" بالالتزام بقرارات ولوائح "لسه هتصدر في المستقبل" وإنت متعرفهاش!

• النتيجة: الجمعية ممكن تغير شروط البناء، أو تفرض رسوم جديدة، وإنت ملزم بيها غصباً عنك.

• الحل: هذا البند خطير جداً. حاول تقييده بأن القرارات المستقبلية يجب ألا تمس "الحقوق الجوهرية" المكتسبة للعضو بموجب هذا العقد إلا بموافقته.

5. اللغم الخامس: "تجميد حق التصرف" (البند الخامس)

البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني قبل سداد الثمن جميعه أن يتصرف في القطعة... بأي تصرف ناقل أو مقيد للملكية..."

• التحليل: نفس "الشرط المانع من التصرف" اللي ناقشناه في مقالة 64. هو هنا مبرر لضمان سداد الأقساط، لكنه "يجمد" استثمارك تماماً طوال فترة السداد.

6. اللغم السادس: "قيود التنازل المعقدة" (البند الثاني عشر)

• التحليل: البند ده بيحط شروط "معقدة جداً" لو حبيت تبيع (تتنازل) عن قطعتك قبل ما تسجلها (وغالباً حتى بعد السداد الكامل طالما لسه عضو):

  • التنازل للأقارب: مسموح (للدرجة الثالثة) خلال أول 5 سنين.

  • التنازل للجمعية: ممكن، بس هتاخد 80% بس من التمن المقدر!

  • التنازل للغير: مسموح لو الجمعية رفضت تشتري، بس هتدفع للجمعية "عمولة 20%" من التمن المقدر! والمشتري الجديد لازم يبقى عضو في الجمعية.

• النتيجة: قيود شديدة تقلل من قيمة استثمارك وحريتك في التصرف.

7. اللغم السابع: "المعاينة النافية للجهالة" + "تعديلات المشروع" (البند الثاني)

• الخطر المزدوج:

  1. بتمضي إنك عاينت الأرض وقبلتها "زي ما هي" (نفس فخ العيوب الخفية).

  2. بتقبل "مقدماً" أي تعديلات ممكن تحصل في "تخطيط المشروع" تكون خارجة عن إرادة الجمعية! (ممكن تلاقي جنبك محطة صرف أو برج كهرباء!).

8. اللغم الثامن (المفقود): "الجدول الزمني للمرافق والتسليم النهائي"

• الخطر: العقد لم يحدد جدولاً زمنياً "ملزماً" للجمعية لتوصيل المرافق الأساسية (مياه، كهرباء، صرف)، ولم يحدد موعداً نهائياً لتسليم المشروع بالكامل أو إتاحة التسجيل النهائي للأعضاء.

• النتيجة: ممكن تدفع الأقساط سنين طويلة، والأرض تفضل صحرا من غير مرافق، ومش عارف تبني ولا تسجل.

---

نموذج صيغة عقد تخصيص (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة)

تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" ويحتوي على بنود "شديدة الخطورة" (خاصة 4، 10، 14، 15). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم التوقيع عليه أبداً قبل استشارة محامٍ متخصص في عقود الجمعيات ومراجعة كافة لوائح الجمعية الداخلية.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية)

عقد تخصيص (نموذج به كوارث قانونية - لا يُنصح بالتوقيع عليه!)

إنه في يوم………………. الموافق …/ …./ …….م تحرر هذا العقد بين كل من: السادة/ ……………………. (الجمعية/الشركة) ويمثلها السيد/ ………………….. (طرف أول) السيد الأستاذ/ ……………………. (العضو/المخصص له) (طرف ثاني)

(البند الأول - التخصيص) يخصص الطرف الأول... للطرف الثاني... القطعة رقم ………… البالغ مساحتها ………… مترًا مربعًا (تحت العجز والزيادة)... بمشروع تقسيم الجمعية... وحدودها...

(البند الثاني - المعاينة وقبول التعديلات - خطر!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين القطعة... وقبلها بالحالة التي هي عليها... ويقبل أي تعديلات نتيجة اعتماد المشروع... (خطر العيوب + خطر التعديلات)

(البند الثالث - الثمن والأقساط) ...مقابل ثمن قدره ………… للمتر الواحد أي أن إجمالي الثمن (............)... دفع منه الطرف الثاني مبلغ (.........) والباقي (.........) يسدد على أقساط شهرية قيمة كل قسط (.........) تبدأ من ... وتنتهي في ...

(البند الرابع - الفسخ التلقائي ومصادرة الأموال - قنبلة نووية!) ...وإذا تخلف عن السداد ثلاثة أشهر متوالية يفسخ هذا العقد بقوة القانون... ولا يصح له المطالبة بسحب أية مبالغ دفعت إلا في نهاية إتمام بيع التقسيم... (بند كارثي يجب رفضه)

(البند الخامس - حظر التصرف) لا يجوز للطرف الثاني قبل سداد الثمن جميعه أن يتصرف في القطعة... وكل تصرف يعتبر باطلاً...

(البند السادس - حظر دعوى صحة التوقيع) لا يجوز للطرف الثاني رفع دعوى صحة توقيع... قبل سداد كامل الثمن... ويتعهد الطرف الأول بتقديم المستندات والتوقيع على العقد النهائي بعد السداد...

(البند السابع - الوفاة والورثة) في حالة وفاة الطرف الثاني... يكون لورثته الحلول محله... بشرط اختيارهم من يمثلهم...

(البند الثامن - الخضوع للوائح المستقبلية - خطر!) ...الشروط الواردة في عقود الجمعية... والقرارات والتوجيهات التي صدرت أو تصدر مستقبلاً... تعتبر مكملة ومتممة لهذا العقد... (بند خطير)

(البند التاسع - التنازل عن الشفعة) ...

(البند العاشر - المرافق والرسوم والفسخ - قنبلة نووية ثانية!) رسوم المرافق... ومقابل التحسين... ورسوم التسجيل... على عاتق الطرف الثاني... وفى حالة امتناعه أو تأخره عن السداد... يعتبر هذا العقد مفسوخًا بقوة القانون... ويكون للطرف الأول الحق في التصرف فورًا في القطعة... دون أي حق للطرف الثاني في الرجوع عليه... (بند كارثي يجب رفضه)

(البند الحادي عشر - الأرض وما عليها ضمانة) ...

(البند الثاني عشر - قيود التنازل المعقدة) ...

(البند الثالث عشر - حظر الاشتراك في الانتفاع) ...

(البند الرابع عشر - حق سحب الأرض للإخلال - خطر!) للجمعية... حق سحب الأرض... بقرار يصدر من مجلس إدارتها إذا ما ثبت إخلاله بأحد الشروط الجوهرية... (يجب تعريفها وتحديد إجراءات)

(البند الخامس عشر - إلغاء التخصيص لعدم الزراعة/البناء - خطر!) للجمعية... إلغاء تخصيص الأرض... إذا لم يقم الطرف الثاني باستصلاحها وتمام زراعتها (أو البناء) خلال خمس سنوات... (مدة قد تكون غير كافية)

(البنود من السادس عشر إلى الثامن عشر...) (الموطن المختار، الاختصاص القضائي، نسخ العقد).

الطرف الأول الطرف الثاني

(انتهت المقالة)