صيغة عقد البيع بشرط "ممنوع تبيع": هل هو حماية للبائع أم فخ للمشتري؟ (شرح 7 ألغام)
"لقيت شقة بالتقسيط بسعر كويس، بس صاحبها عاوز يكتب في العقد 'ممنوع أبيعها أو أأجرها غير لما أخلص الأقساط'... هل ده قانوني؟"
أهلاً بك في "فن المرافعة". الإجابة المختصرة: نعم، هذا الشرط "قانوني" بشروط، ولكنه واحد من "أخطر" الشروط التي يمكن أن تُدرج في عقد بيع، ويسمى قانوناً "الشرط المانع من التصرف".
"عقد البيع بشرط مانع من التصرف" (مثل النموذج بالأسفل) هو في الأساس عقد بيع بالتقسيط، يضيف فيه البائع هذا القيد لضمان استلام باقي أمواله. لكن هذا العقد يخفي تحته "ألغاماً" قانونية قد تجعل المشتري يخسر كل ما دفعه، أو قد تجعل الشرط نفسه "باطلاً".
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المقيد"، وكشف أخطر 7 بنود فيه، مع التركيز على شروط صحة "المنع من التصرف" نفسه، والكارثة الحقيقية في "البند التاسع".
أولاً: ما هو "الشرط المانع من التصرف" وشروط صحته؟ (المادة 823 مدني)
هذا هو "قلب" العقد كله (البند العاشر في الصيغة).
ما هو؟ هو شرط يتفق عليه الطرفان يمنع المشتري (أو المتلقي في عقود الهبة والوصية) من التصرف في الشيء المباع (بيع، رهن، تأجير...) لفترة معينة.
هل هو قانوني؟ نعم، ولكن بشروط صارمة حددتها المادة 823 من القانون المدني:
السبب المشروع (Legitimate Motive): يجب أن يكون المنع مبنياً على "باعث مشروع". في عقود البيع بالتقسيط، الباعث المشروع هو "ضمان سداد البائع لباقي الثمن". (العقد اللي معانا مفيهوش ذكر للباعث ده صراحةً، وده بيضعفه).
المدة المعقولة (Reasonable Duration): يجب أن يكون المنع مقصوراً على "مدة معقولة". في البيع بالتقسيط، المدة المعقولة هي "مدة سداد الأقساط". لو المنع "أبدي" أو لمدة "طويلة جداً" بشكل غير مبرر، الشرط يكون باطلاً.
الخلاصة: الشرط المانع من التصرف "صحيح" في عقد البيع بالتقسيط طالما كان الهدف منه ضمان سداد الثمن، وكانت مدته هي مدة سداد الأقساط فقط.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "فسخ + مصادرة الأقساط!" (البند التاسع) - أخطر بند!
البند بيقول: "...وفي حالة تخلف الطرف الثاني عن سداد قسطين متتاليين اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون من حق الطرف الأول استرداد الشقة... دون أن يكون للطرف الثاني الرجوع... بما سبق وأن سدده... ويعتبر المبلغ الذي سبق وأن سدده تعويضاً مستحقاً للطرف الأول."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "إعدام مالي" للمشتري.
الترجمة: لو اتأخرت عن "قسطين ورا بعض":
العقد "اتفسخ فوراً" (شرط فاسخ صريح).
البائع هياخد الشقة منك.
كل الفلوس اللي دفعتها (المقدم وكل الأقساط اللي فاتت) راحت عليك وهتعتبر "تعويض" للبائع!
الظلم الفادح: هذا الشرط الجزائي (مصادرة كل الأقساط) هو شرط "مجحف" وظالم جداً، وغالباً ما تتدخل المحكمة لتخفيضه (رغم أنف البند 11 الذي يحاول منع ذلك)، خاصة لو كان المشتري قد سدد جزءاً كبيراً من الثمن. لكنه سيظل مصدراً لنزاع قضائي مرير.
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! تفاوض على شرط جزائي "معقول" (مثلاً: نسبة مئوية من قيمة الشقة) أو آلية لبيع الشقة ورد باقي المبلغ للمشتري بعد خصم مستحقات البائع.
2. اللغم الثاني: "الشرط المانع" نفسه (البند العاشر) - هل هو مبرر ومدته معقولة؟
البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني التصرف... إلا بعد سداد كامل الثمن."
التحليل: كما شرحنا، هذا الشرط "صحيح" من حيث المبدأ طالما مرتبط بسداد الثمن.
الخطر (للمشتري): هذا القيد "يجمد" استثمارك. لو حصل لك ظرف واحتجت تبيع الشقة قبل نهاية الأقساط، إنت ممنوع قانوناً. لو أجّرتها (حتى لو علشان تساعد في سداد القسط)، إنت خالفت العقد وممكن يتفسخ (حسب شدة البنود الأخرى).
نصيحة "فن المرافعة": تأكد من أن المنع مقصور "فقط" على فترة سداد الأقساط، وأنه لا يوجد أي قيد آخر غير مبرر.
3. اللغم الثالث: "الاحتفاظ بالملكية" (البند التاسع)
البند بيقول: "تظل الوحدة السكنية في ملكية الطرف الأول لحين تمام سداد الطرف الثاني كامل الثمن..."
الأهمية (للبائع): هذا هو "السلاح الأقوى" للبائع بجانب الشرط المانع. هو يضمن أن الشقة "قانوناً" لا تزال ملكه حتى آخر قسط. هذا يسهل عليه "استردادها" في حالة عدم السداد (مع مراعاة مخاطر البند التاسع الظالم).
الأهمية (للمشتري): يجب أن تكون واعياً بأنك "لست المالك" قانوناً طوال فترة السداد، بل مجرد "حائز" أو "مالك معلق على شرط".
4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السابع) - فخ العيوب!
البند بيقول: "...عاين الشقة... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قد استلمها... دون أن يحق له الرجوع على الطرف الأول بأي شيء بسبب ذلك."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للشقة. لو اكتشفت مشكلة جسيمة بعد الاستلام، البائع غير مسئول.
الحل: الفحص الدقيق (بمهندس) قبل التوقيع.
5. اللغم الخامس: "التعويض الاتفاقي غير الخاضع للقضاء" (البند 11)
البند بيقول: "...يلزم بدفع تعويض وقدره …….. للطرف الآخر ولا يخضع هذا التعويض لتقدير القضاء."
الخطر (على الطرفين): الاعتماد على هذه الجملة "خطير".
الحقيقة القانونية (كما ذكرت الملاحظات في عقد 57): الشرط الجزائي (التعويض الاتفاقي) يخضع دائماً لرقابة القاضي الذي يمكنه "تخفيضه" إذا كان "مبالغاً فيه بشكل كبير" مقارنة بالضرر الفعلي. محاولة منع القاضي من استخدام سلطته التقديرية هي محاولة "باطلة" غالباً.
6. اللغم السادس (المفقود): "مصدر الملكية" التفصيلي
الخطر: البند الرابع ذكر أن الملكية آلت للبائع بـ "عقد مسجل أو ميراث..." بشكل عام.
الحل: يجب ذكر "تفاصيل" سند الملكية (رقم وتاريخ التسجيل، أو رقم وتاريخ إعلام الوراثة وإشهار حق الإرث) لضمان صحة ملكية البائع.
7. اللغم السابع (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: البند الثاني عشر يلزم البائع بالتوقيع على العقد النهائي و"المثول أمام الشهر العقاري". لكنه لم يحدد "مدة زمنية" لذلك بعد سداد آخر قسط.
الحل: يجب تحديد مدة واضحة (مثلاً: خلال شهر من سداد آخر قسط) يلتزم فيها البائع بإنهاء إجراءات التسجيل، مع ربطها بشرط جزائي لو تأخر.
نموذج صيغة عقد بيع بشرط مانع من التصرف (للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة البند 9). "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله جذرياً بالاستعانة بمحامٍ متخصص لضمان التوازن وحماية حقوق الطرفين.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع بشرط مانع من التصرف (نموذج به مخاطر عالية للمشتري)
إنه في يوم ……… الموافق ../ ../ …. تم الاتفاق بين كل من: السيد/ ……… (طرف أول - بائع) السيد/ ……. (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد...) يمتلك الطرف الأول قطعة أرض... وقام ببناء العمارة رقم... ويرغب الطرف الثاني في شراء الشقة رقم...
يعتبر التمهيد جزءًا لا يتجزأ...
باع الطرف الأول للطرف الثاني... الشقة السكنية رقم …… بالطابق ….. بالعقار... ومساحتها الإجمالية ……. متر مربع ومكونة من... وحدودها...
تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره (…… جنيه)، دفع منه المشتري مبلغ (…… جنيه) مقدماً، والباقي (…… جنيه) يُدفع على (عشرة أقساط ربع سنوية) قيمة كل قسط (…… جنيه) يبدأ القسط الأول في ../ ../ …. وينتهي في ../ ../ ….
يقر الطرف الأول بأن الملكية آلت إليه بطريق (........................). (يجب ذكر التفاصيل).
يضمن الطرف الأول سلامة الشقة... وحفظها من كافة الحقوق العينية...
يشمل تسليم الشقة... تسليم حصته من المرافق والأجزاء المشتركة...
(المعاينة - خطر!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين الشقة... المعاينة التامة النافية للجهالة... واستلمها... بحالته الراهنة دون أن يحق له الرجوع... بأي شيء... وأصبح مسئولاً عن جميع مصروفات الشقة... (يسقط ضمان العيوب الخفية).
يشترك الطرف الثاني مع ملاك الشقق... في ملكية البناء... وله نصيب في الأرض بنسبة حصة تقدر (……).
(الاحتفاظ بالملكية + الفسخ + مصادرة الأقساط - قنبلة نووية!) تظل الوحدة... في ملكية الطرف الأول لحين تمام سداد كامل الثمن. وفي حالة تخلف الطرف الثاني عن سداد قسطين متتاليين اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون من حق الطرف الأول استرداد الشقة... دون أن يكون للطرف الثاني الرجوع... بما سبق وأن سدده... ويعتبر المبلغ المسدد تعويضاً مستحقاً للطرف الأول. (بند كارثي يجب تعديله جذرياً).
(الشرط المانع من التصرف) لا يجوز للطرف الثاني التصرف في الشقة المبيعة (بيع/إيجار/رهن...) إلا بعد سداد كامل الثمن. (يجب إضافة الباعث المشروع لتقوية الشرط).
(التعويض الاتفاقي - خطر!) إذا أخل أي طرف... يلزم بدفع تعويض وقدره (……) للطرف الآخر ولا يخضع هذا التعويض لتقدير القضاء. (محاولة غير مضمونة لمنع سلطة القاضي).
(التسجيل النهائي - يحتاج تحديد مدة) يتعهد الطرف الأول بتحرير عقد البيع النهائي فور استلامه كامل الثمن ويتعهد بالمثول أمام الشهر العقاري... وإلا يحق للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ...
(الموطن المختار) ...
(الاختصاص القضائي) ...
(نسخ العقد) ...
الطرف الأول (البائع) الطرف الثاني (المشتري)
(انتهت المقالة)
