صيغة عقد اتحاد الملاك : هل هو نظام أم "مصيدة"؟ احذر "كارثة" بيع شقتك بالمزاد! (6 ألغام قاتلة)
"أخيراً عملنا اتحاد ملاك علشان ننظم العمارة... ومضينا على العقد ده كـ 'نظام' للاتحاد."
قف هنا! أنت ربما وقعت على "تفويض" ببيع شقتك في المزاد! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد وضع نظام لإدارة الأجزاء المشتركة" (أو "لائحة اتحاد الملاك") هو وثيقة "حاسمة" لضمان صيانة العقار والعيش المشترك. ولكنه، إذا لم يُصَغ بحذر، يتحول إلى "سجن قانوني" و"أداة للقمع" في يد مدير الاتحاد أو الأغلبية.
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصائد" قانونية بمعنى الكلمة. هي تبدأ ببنود منطقية (تحديد الأجزاء المشتركة)، ثم تزرع "قنابل موقوتة" كارثية في المنتصف تمنح الاتحاد "سلطات مطلقة وغير قانونية" قد تؤدي إلى خسارتك لاستثمارك بالكامل.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل مالك وحدة قبل أن يوقع (ويتنازل عن حقوقه الأساسية).
أولاً: طبيعة العقد - "دستور" العقار
الأهمية: هذا العقد هو "الدستور" الذي ينظم الحياة في الأجزاء المشتركة (السلم، المدخل، السطح، الجراج...).
القانون الحاكم: يخضع للقانون المدني (ملكية الطبقات، المادة 856 وما بعدها) وقانون البناء الموحد (رقم 119 لسنة 2008) ولائحته التنفيذية، التي تنظم "اتحاد الشاغلين" (سواء كانوا ملاكاً أو مستأجرين).
الكارثة: أي بند في هذا العقد "يخالف" القواعد الآمرة في هذه القوانين يعتبر "باطلاً" حتى لو وقع عليه جميع الملاك.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد (الكارثي)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "بيع شقتك بالمزاد!" (البند الرابع) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "فإن امتنع المخالف عن تنفيذ ذلك (إصلاح ضرر في الأعمدة)... كان للاتحاد أن يطلب من القضاء بيع وحدته بالمزاد وإجراء الإصلاحات اللازمة من الثمن..."
الكارثة القانونية (للملاك): هذا البند "كارثة" قانونية وهو "باطل بطلاناً مطلقاً" لمخالفته النظام العام.
الترجمة: لو حضرتك (كمالك) عملت فتحة في "عمود خرساني" (حتى لو بحسن نية أو بجهل)، البند ده بيدي "الاتحاد" الحق إنه يروح للقاضي يطلب "بيع شقتك كلها بالمزاد" علشان يصلح الضرر ده!
الحقيقة القانونية: هذا "جنون" قانوني. "بيع العقار بالمزاد" هو إجراء "تنفيذ جبري" لا يتم إلا لسداد "دين محكوم به نهائياً" (بعد حكم تعويض مثلاً) واتباع إجراءات الحجز والتنفيذ المعقدة. لا يمكن "الاتفاق" مقدماً على "عقوبة" بهذا العنف (بيع الملكية كلها) كجزاء على "مخالفة" في العقد.
حق الاتحاد الحقيقي: حق الاتحاد هو (1) إلزامك "برد الشيء لأصله" و(2) مطالبتك "بالتعويض" عن الأضرار. إذا لم تدفع التعويض "بعد صدور حكم نهائي به"، يمكنه "الحجز" على وحدتك و"بيعها" وفقاً لإجراءات التنفيذ الجبري، وليس كعقوبة مباشرة في العقد.
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! إنه باطل، ووجوده يدل على نية "إرهابية" في صياغة العقد.
2. اللغم الثاني (القنبلة المالية): "رهن العمارة كلها!" (البند التاسع)
البند بيقول: "للاتحاد... بيع السطح للارتفاع بالبناء... وله في سبيل ذلك عقد قرض بضمان العقار."
الكارثة (للملاك): هذا البند هو "تفويض كارثي" للاتحاد!
الترجمة: إنت (كمالك) بتوافق مقدماً إن "الاتحاد" (اللي هو ممكن يكون مدير الاتحاد أو الأغلبية) يروح ياخد "قرض من بنك" علشان يبني أدوار جديدة، ويقدم "العقار كله" (بما في ذلك شقتك!) كـ "ضمان ورهن" لهذا القرض!
النتيجة: لو الاتحاد (لأي سبب) "تعثر" في سداد القرض ده (اللي إنت ممكن تكون معترض عليه أصلاً)، البنك من حقه "يحجز" على "العمارة كلها" (بما فيها شقتك) ويبيعها في المزاد!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! ارفض هذا البند تماماً! أي قروض أو رهون يجب أن تكون "بموافقة فردية" من كل مالك يوافق على رهن حصته، وليس بقرار من الاتحاد يرهن ملكية الجميع.
3. اللغم الثالث: "ديكتاتورية الأغلبية (أو المطور)!" (البند العاشر)
البند بيقول: "...وتكون قرارات الاتحاد ملزمة للجميع متى صدرت... بالأغلبية... محسوبة على أساس قيمة الأنصباء."
الخطر (للملاك الصغار): "الأغلبية بقيمة الأنصباء" (وليس بعدد الأعضاء) هي "فخ" قانوني في العمارات الجديدة.
السيناريو الكارثي: لو "المطور العقاري" (البائع الأصلي) لسه مبعش كل الشقق، أو لو محتفظ بملكية "الجراج" و"المحلات التجارية" (اللي حصتها في الأرض كبيرة)... ده معناه إن المطور يمتلك وحده 51% (أو أكثر) من "قيمة الأنصباء".
النتيجة: المطور هو "الاتحاد" لوحده. هو اللي بيعين "مدير الاتحاد" (غالباً شركته)، وهو اللي بيحدد "مصاريف الصيانة" (وغالباً بيفرضها على شركاته)، وهو اللي بياخد كل القرارات، وإنت (كمالك شقة) "ملزم" قانوناً تدفع وتوافق على قراراته!
4. اللغم الرابع: "الاتحاد يتحول لبنك!" (البند الحادي عشر)
البند بيقول: "...وله (الاتحاد) منح قرض لأحد أعضائه... ويكون للاتحاد امتيازاً على حصة المقترض..."
الخطر (للملاك): هذا البند يحول "صندوق الاتحاد" (اللي هو فلوسك وفلوس الجيران المخصصة للصيانة) إلى "بنك تسليف"!
النتيجة: فتح باب هائل "للمحسوبية" (المدير يسلف قريبه)، و"المخاطر المالية" (ماذا لو تعثر العضو عن السداد؟)، و"التعقيدات القانونية" (إجراءات قيد الامتياز وتنفيذه).
الحل: صندوق الاتحاد مخصص "للصيانة" فقط، وليس لإقراض الأعضاء.
5. اللغم الخامس: "جمود التعديلات" (البند الثالث)
البند بيقول: "لا يجوز... إدخال تعديل عليها (الأجزاء المشتركة) إلا بموافقة جميع المتعاقدين (الإجماع)..."
الخطر (للملاك): هذا البند يبدو "عادلاً" لكنه "قاتل" للتطوير.
النتيجة: لو 19 شقة عاوزين يركبوا "أسانسير" جديد أو "نظام أمن" بالكاميرات، وشقة "واحدة بس" اعترضت (حتى لو من غير سبب)... المشروع يقف! "الإجماع" هو وصفة "للجمود" وتعطيل أي صيانة جوهرية.
الحل (القانوني): القانون 119 لسنة 2008 يحدد "نسب أغلبية" مختلفة لاتخاذ القرارات (أغلبية بسيطة، مطلقة، موصوفة...) حسب أهمية القرار، ولا يشترط الإجماع إلا في أضيق الحدود.
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية تعديل النظام نفسه"
الخطر: العقد (في بند 1) بيقول إن النظام ده تم "بإجماع المتعاقدين". لكنه ساكت تماماً عن "آلية تعديل" هذا النظام (العقد) نفسه في المستقبل!
النتيجة: ستضطرون للرجوع للقاعدة العامة وهي "الإجماع" مرة أخرى، مما يجعل تعديل البنود الكارثية (مثل 4 و 9) "مستحيلاً" لو استفاد منها طرف واحد.
7. اللغم السابع (المفقود): "أتعاب المدير"
الخطر: البند 12 يعين "المأمور" (المدير) لكنه لا يحدد "أتعابه" (إن وجدت). هذا يفتح باباً للمطالبات المستقبلية أو لسوء الإدارة.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"اتحاد الملاك" ضرورة، لكن "دستور" الاتحاد (هذا العقد) يجب أن يكون "عادلاً" و"قانونياً" ومتوافقاً مع "القانون 119 لسنة 2008" ولائحته النموذجية. النموذج الجاهز (مثل هذا) هو "مصيدة ديكتاتورية" مليئة بالبنود "الباطلة" (مثل 4) و"الكارثية" (مثل 9). لا توقع عليه أبداً! اطلبوا صياغة "نظام اتحاد" جديد بمعرفة محامٍ متخصص وعرضه على "جمعية عمومية" للموافقة عليه.
نموذج صيغة عقد بوضع نظام لإدارة الأجزاء المشتركة (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "قنابل نووية" (خاصة 4 و 9) باطلة ومخالفة للقانون والنظام العام، وبنود أخرى "شديدة الخطورة" (10 و 11). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والباطلة)
عقد بوضع نظام لإدارة الأجزاء المشتركة (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم………………. الموافق …/ …./ …….م تم تحرير هذا العقد بين كل من: (جميع الملاك/الشاغلين)
(البند الأول - الأساس) ...أبرم المتعاقدون عقدًا بتكوين اتحاد ملاك... وهذا العقد نفاذاً لذلك وبإجماع المتعاقدين...
(البند الثاني - تعريف الأجزاء المشتركة) تعتبر من الأجزاء المشتركة... (الجراج، الأرض، الأساسات، الأعمدة... السطح، المصاعد...).
(البند الثالث - حظر التعديل إلا بالإجماع - خطر الجمود!) لا يجوز لأي متعاقد المساس... أو إدخال تعديل... إلا بموافقة جميع المتعاقدين...
(البند الرابع - عقوبة الإضرار بالأعمدة - قنبلة نووية!!! باطل!) لا يجوز... إحداث كسر... فى الأعمدة الخرسانية... وإلا تعين إلزام المخالف برد الشئ لأصله... فإن امتنع... كان للاتحاد أن يطلب من القضاء بيع وحدته بالمزاد... ولا يجوز للمخالف الاعتراض... (بند كارثي وباطل لمخالفته النظام العام).
(البند الخامس - قيود الاستعمال) يتعين استعمال الأجزاء المشتركة... فلا يجوز وضع أمتعة... أو تربية دواجن...
(البند السادس - السطح) ... (البند السابع - عدم الإضرار بالآخرين) ... (البند الثامن - المسئولية الشخصية) ...
(البند التاسع - بيع السطح ورهن العقار - قنبلة مالية كارثية!) للاتحاد بإجماع الآراء بيع السطح للارتفاع بالبناء... وله في سبيل ذلك عقد قرض بضمان العقار. (بند كارثي يجب رفضه تماماً).
(البند العاشر - آلية التصويت - خطر ديكتاتورية الأغلبية!) ...تكون قرارات الاتحاد ملزمة للجميع متى صدرت... بالأغلبية... محسوبة على أساس قيمة الأنصباء. (خطر لو المطور يملك الأغلبية).
(البند الحادي عشر - الاتحاد كبنك - خطر!) للاتحاد بالأغلبية... منح قرض لأحد أعضائه... ويكون للاتحاد امتيازاً على حصة المقترض... (خطر سوء الإدارة المالية).
(البند الثاني عشر - سلطات المأمور) ... (البند الثالث عشر - نسخ العقد) ...
(المتعاقدون) (توقيع جميع الملاك/الأعضاء)
(يجب إضافة كارثة: حذف البند الرابع (البيع بالمزاد) والبند التاسع (رهن العقار) والبند الحادي عشر (القروض) تماماً لكونها باطلة أو كارثية، تعديل آلية التصويت (10) لتتوافق مع قانون البناء (تعدد الأغلبيات حسب القرار)، تعديل آلية التعديل (3) لتجنب الجمود، إضافة آلية واضحة لتعديل هذا النظام نفسه، تحديد أتعاب المأمور، الاستناد للائحة النموذجية لقانون البناء 119 لسنة 2008).
(انتهت المقالة)
