صيغة عقد الوعد بالشراء: "الفخ القاتل" للمشتري! (شرح كارثة البند 4 و5 ألغام أخرى)
"لقيت فيلا وصاحبها متردد يبيع، وأنا عاوز أضمن إني أشتريها لو هو قرر يبيع بسعر النهاردة... همضي عقد 'الوعد بالشراء' ده وألزمه."
قف هنا! أنت لم تلزمه، أنت "أَلزَمْتَ نفسك" فقط، وهو "حر" تماماً! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد الوعد بالشراء" (Unilateral Promise to Purchase)، مثل النموذج بالأسفل، هو واحد من "أكثر العقود خداعاً وخطورة على المشتري" في القانون.
هذا العقد ليس "وعداً متبادلاً" (مقالة 132) وليس "وعداً بالبيع" من البائع (مقالة 133). هذا العقد هو "التزام من طرف واحد" (هو المشتري) بأن يشتري عقاراً معيناً بسعر ثابت خلال مدة معينة، إذا قرر البائع (الحر تماماً) أن يبيع له.
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه تجعل المشتري "خاسراً" في كل الأحوال تقريباً.
أولاً: الكارثة الأكبر - "المقامرة الخاسرة" على تقلبات السوق! (البند الثاني والثالث والرابع) - أخطر لغم على الإطلاق!
البنود بتقول:
(2): "يلتزم الطرف الثاني (المشتري) بشراء العقار..." إذا "أبدى الطرف الأول (البائع) رغبته في البيع" خلال أجل أقصاه (مثلاً 6 شهور).
(3): اتفق الطرفان على أن "ثمن العقار هو مبلغ..." (ثمن ثابت ومحدد من الآن).
(4): "من المتفق عليه أن هذا الوعد لا يحول دون الطرف الأول (البائع) والتصرف في العين لغير الطرف الثاني ولو خلال مدة هذا الوعد دون أية مسئولية على الطرف الأول."
الكارثة القانونية والمالية (للمشتري): هذه البنود مجتمعة هي "مصيدة" قانونية بمعنى الكلمة!
الترجمة: إنت (كمشترٍ) "حبست نفسك" والتزمت تشتري بسعر ثابت (مثلاً 2 مليون) لمدة 6 شهور. لكن البائع "حر تماماً" ويعمل اللي هو عاوزه:
النتيجة (مقامرة خاسرة للمشتري حتماً):
السيناريو الأول: السوق "انهار" خلال الـ 6 شهور (الفيلا بقت بـ 1.5 مليون):
مين اللي هيطلب التنفيذ؟ البائع (طبعاً!).
النتيجة: إنت (كمشترٍ) "مجبر" تشتري العقار بالسعر "القديم الغالي" (2 مليون)، وتخسر فرق السعر الضخم. (أنت خسرت).
السيناريو الثاني: السوق "ارتفع" جداً خلال الـ 6 شهور (الفيلا بقت بـ 3 مليون):
مين اللي هيطلب التنفيذ؟ إنت (عاوز تشتري بالسعر الرخيص).
النتيجة (حسب البند الرابع الكارثي): البائع "غير ملزم" يبيعلك! هيقولك "لأ"، ويروح يبيعها "لغيرك" (الطرف الثالث) بالسعر الجديد (3 مليون)، وإنت "ملحقكش ترجع عليه" بأي مسئولية! (أنت خسرت).
الخلاصة: إنت (كمشترٍ) بتوقع عقد بيضمن خسارتك لو السوق نزل، ومبيضمنش مكسبك لو السوق طلع!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا توقع على هذا العقد أبداً بهذه الشروط! هذا العقد (كما أشارت الملاحظة القانونية) يستخدمه "السماسرة" أحياناً لمحاولة "تكتيف" مشترٍ متردد، وهو عقد غير عادل بشكل فادح للمشتري (الواعد بالشراء).
5 "ألغام" أخرى في هذا العقد (بافتراض تجاهل الكارثة الأولى!)
2. اللغم الثاني: "قنبلة المعاينة القديمة!" (البند السابع)
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين العين... وقبل شراءها على نحو ما هي عليه."
الخطر (للمشتري): نفس "كارثة" العقود المؤجلة. إنت عاينت العقار "وقت الوعد" (شهر يناير). لكنك قد تُجبر على الشراء بعد "شهور" (شهر يونيو).
النتيجة: البائع (الذي يعلم أنك ملزم بالشراء لو السعر نزل) قد "يهمل" العقار تماماً. إنت ستكون "مجبر" على شراء العقار بحالته "المتهالكة" الجديدة، لأنك قبلته بحالته "القديمة" وقت المعاينة، وتنازلت عن ضمان العيوب الخفية.
3. اللغم الثالث (المفقود): "مقابل الوعد" (Consideration)
الخطر: إنت (كمشترٍ) بتدخل نفسك في "التزام خطير" (الوعد بالشراء) من غير ما تاخد "أي مقابل" من البائع! البائع لم يدفع لك "مبلغاً" نظير هذا "الخيار" الذي منحته له.
4. اللغم الرابع (المفقود): "الشرط الجزائي" - غياب العقوبة!
الكارثة (للبائع): العقد ده "ضعيف" حتى للبائع اللي المفروض إنه مستفيد!
السيناريو الكارثي: السوق انهار. البائع طلب من المشتري إنه ينفذ وعده ويشتري. المشتري قال "لأ مش شاري بالسعر ده".
النتيجة: ما هو حق البائع؟ "لا شيء فوري"! العقد لم يتضمن "شرطاً جزائياً" يلزم المشتري بدفعه لو نكل عن وعده. البائع مضطر يرفع "دعوى إتمام بيع" طويلة ومكلفة.
الخلاصة: العقد ده "وعد بلا أنياب" للطرفين.
5. اللغم الخامس: "آلية إبداء الرغبة" الغامضة (البند الثاني)
البند بيقول: "...على أن تبدى الرغبة كتابة."
الخطر: "كتابةً" كيف؟ (إيميل؟ خطاب؟). هذا غير كافٍ للإثبات.
الحل القاطع: الطريقة الوحيدة الآمنة 100% لإبداء الرغبة هي "إنذار رسمي على يد محضر" يُرسل للطرف الآخر "قبل" انتهاء الأجل المحدد.
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: العقد يربط باقي الثمن بـ "العقد النهائي" (بند 3)، لكنه لا يحدد "متى" أو "كيف" سيتم هذا العقد النهائي (المسجل).
الحل: يجب تحديد آلية ومدة واضحة للتسجيل بعد إبداء الرغبة.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"عقد الوعد بالشراء من طرف واحد" هو "مقامرة" خاسرة للمشتري، و"عقد هش" للبائع ما لم يتضمن ضمانات قوية (مقابل للوعد، شرط جزائي رادع). لا توقع عليه أبداً بهذه الصيغة! استخدم "عقداً ابتدائياً باتاً" (إذا كنتما متفقين نهائياً) أو "عقد وعد بالبيع من البائع" (إذا كنت تريد ضمان الشراء كمشترٍ).
نموذج صيغة عقد وعد بالشراء (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة" للمشتري (خاصة 2 و 4) ويفتقر لضمانات أساسية للطرفين (الشرط الجزائي). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد وعد بالشراء (نموذج كارثي للمشتري - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ ….. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - مالك / الواعد بالبيع "وهو حر!") السيد/ ………………. (طرف ثان - مشترٍ / الواعد بالشراء "وهو ملزم!")
(البند الأول - العقار) يمتلك الطرف الأول العقار رقم…………. تنظيم... وهو عبارة عن "فيلا"... (يجب ذكر مصدر الملكية).
(البند الثاني - الوعد بالشراء (المقامرة!)) يلتزم الطرف الثاني (المشتري) بشراء العقار... إذا ما أبدى الطرف الأول (البائع) رغبته في البيع خلال أجل أقصاه نهاية شهر …………. سنة …………….. على أن تبدى الرغبة كتابة. (التزام من طرف واحد "المشتري").
(البند الثالث - الثمن الثابت - (فخ تقلبات السوق!)) اتفق الطرفان على أن الثمن المحدد للمبيع هو مبلغ (......... جنيه)... يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع منه مبلغ (.........) فور إبداء الطرف الأول رغبته... والباقي... عند التوقيع على العقد النهائي.
(البند الرابع - حق البائع في البيع للغير - كارثة للمشتري!) من المتفق عليه أن هذا الوعد لا يحول دون الطرف الأول (البائع) والتصرف في العين لغير الطرف الثاني ولو خلال مدة هذا الوعد دون أية مسئولية على الطرف الأول. (بند كارثي ينسف أي حق للمشتري).
(البند الخامس - التسليم وغرامة التأخير) ... (البند السادس - ضمانات البائع - ناقصة!) ...
(البند السابع - المعاينة القديمة - قنبلة موقوتة!!!) يقر الطرف الثاني أنه عاين العين المعاينة التامة النافية للجهالة وقبل شراءها على نحو ما هي عليه. (بند كارثي يجب تعديله ليكون "وقت التسليم").
(البند الثامن - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: "شرط جزائي" رادع ومتبادل، تعديل جذري لبند الثمن (3) ليكون عادلاً (أو إلغاء العقد)، حذف البند الرابع الكارثي (4)، تعديل جذري لبند المعاينة (7)، تحديد آلية إخطار "رسمية"، تحديد آلية ومدة للتسجيل النهائي، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
