صيغة عقد الانضمام لاتحاد ملاك لبناء عمارة: هل هو توفير أم "كارثة"؟ احذر "قنبلة" بيع وحدتك! (8 ألغام قاتلة)

"لقيت فرصة أدخل 'اتحاد ملاك' وهنبني عمارة مع بعض على أرض فضاء... كده هشتري الشقة بسعر التكلفة وأضمنها."

قف فوراً! أنت لا تشتري شقة، أنت تدخل في "شراكة بناء" عالية المخاطر قد تخسر فيها كل شيء. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد انضمام عضو لاتحاد ملاك" لبناء عقار (مثل النموذج بالأسفل) يختلف "جذرياً" عن شراء شقة تحت الإنشاء من مطور عقاري.

• في الشراء من المطور: أنت "مشترٍ"، والمطور "بائع" ملتزم أمامك بالبناء والتسليم.

• في الانضمام للاتحاد: أنت "شريك"، والاتحاد (الذي قد يسيطر عليه المؤسس) هو "المدير". أنت تتحمل "جزءاً من مخاطر البناء" (تأخير، زيادة تكاليف...)، والعقد الذي توقع عليه هو "دستور" هذه الشراكة.

النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية مصممة لحماية "مؤسس الاتحاد" (الطرف الأول) ومنحه سلطات "ديكتاتورية" مطلقة قد تؤدي لخسارتك لوحدتك وأموالك.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 9 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في الانضمام لمثل هذا الاتحاد.

---

أخطر 9 "ألغام" في عقد انضمام اتحاد الملاك (لبناء عقار)

1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "بيع وحدتك بالممارسة!" (البند التاسع) - أخطر بند على الإطلاق!

البند بيقول: "إذا أخل العضو بدفع أي من الدفعات خلال ثلاثة أسابيع... جاز للاتحاد... بيع وحدته بالممارسة لحساب العضو على أن يستقطع من الثمن قيمة الدفعات الباقية ويرد ما يجاوزها للعضو، كل ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر."

• الكارثة القانونية (للعضو): هذا البند هو "كارثة" قانونية وإعدام مالي!

• الترجمة: لو اتأخرت "3 أسابيع" (مدة قصيرة جداً!) عن دفع "أي قسط" (حتى لو الأخير):

  1. لا إنذار: مش محتاجين ينذروك أو يطالبوك رسمياً.

  2. بيع فوري: من حق الاتحاد (اللي هو ممكن يكون الطرف الأول) إنه يبيع شقتك (اللي إنت لسه مستلمتهاش) لحد تاني فوراً.

  3. بالممارسة: مش حتى "مزاد علني" لضمان أعلى سعر، لأ، "بالممارسة" (يعني ممكن يبيعوها لأي حد بأي سعر يتفقوا عليه!).

  4. خصم الباقي: هيستقطعوا "باقي الأقساط" (اللي لسه مجاش معادها أصلاً!) من الثمن ده.

  5. يردوا لك الباقي: لو اتبقى حاجة (بعد كل الخصومات دي والمصاريف) هيردوهالك!

• نصيحة "فن المرافعة": كارثة! ارفض هذا البند تماماً! هذا شرط "إذعان" جائر. يجب استبداله بآلية "عادلة" (إنذار رسمي، فترة سماح طويلة، فرض فائدة تأخير معقولة، وفي أسوأ الظروف، البيع "بالمزاد العلني" وبحكم قضائي لضمان الشفافية والعدالة، وليس "بالممارسة" وبقرار منفرد من الاتحاد!).

2. اللغم الثاني (القنبلة المالية): "رهن العمارة كلها!" (البند 26)

البند بيقول: "للاتحاد... بيع السطح للارتفاع بالبناء... وله في سبيل ذلك عقد قرض بضمان العقار."

• الكارثة (للعضو): نفس "كارثة" عقد 143! إنت بتدي "تفويض على بياض" للاتحاد (اللي ممكن يكون المؤسس أو الأغلبية) إنه يرهن "العمارة كلها" (بما فيها شقتك المستقبلية) علشان ياخد قرض يبني بيه أدوار زيادة (اللي ممكن تكون إنت مش مستفيد منها!).

• النتيجة: لو الاتحاد اتعثر في سداد القرض، البنك هيحجز على العمارة كلها (بما فيها شقتك) ويبيعها في المزاد!

• نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! الرهن يجب أن يكون بموافقة "فردية" من كل مالك على حصته.

3. اللغم الثالث: "الاتحاد يتحول لبنك!" (البند 25)

البند بيقول: "...وله (الاتحاد) منح قرض لأحد أعضائه... ويكون للاتحاد امتيازاً على حصة المقترض..."

• الخطر (للعضو): نفس "كارثة" عقد 143. فلوسك (اللي دافعها للبنا) بتتحول لـ "بنك تسليف" لباقي الأعضاء، مع كل مخاطر المحسوبية والتعثر المالي.

4. اللغم الرابع: "التكلفة المبدئية" (البند الثاني) - فخ زيادة الأسعار!

البند بيقول: "يكون التقدير المبدئي لقيمة الوحدة... مبلغ..." والبند الثالث: "تتم التسوية النهائية لقيمة الوحدة بعد إتمام أعمال التشطيب..."

• الخطر (للعضو): إنت بتدفع بناءً على سعر "مبدئي". لو تكاليف البناء (حديد، أسمنت...) زادت، إنت "ملزم" تدفع "أي فروقات" في "التسوية النهائية" (اللي غالباً هتكون مبلغ ضخم ومفاجئ).

• الحل: يجب وضع "سقف" لهذه الزيادة (مثلاً: لا تزيد عن 15% من التقدير المبدئي) أو ربطها بمعادلات أسعار معتمدة وواضحة، وليس تركها "مفتوحة" لتقدير الاتحاد.

5. اللغم الخامس: "توزيع الوحدات بالأسبقية!" (البند الرابع)

• الخطر (للعضو): "أسبقية الانضمام" دي آلية "غامضة" وقد تكون "ظالمة". مين اللي بيحدد الأسبقية؟ هل هي بالساعة والدقيقة؟

• الحل الآمن: الآلية الأفضل هي "القرعة العلنية" بين الأعضاء لكل دور، أو التوزيع بناءً B "نقاط" (مثل أسبقية السداد الكامل). الاعتماد على "الأسبقية" فقط يفتح باباً للمحسوبية (المؤسس وأقاربه ياخدوا أفضل الوحدات).

6. اللغم السادس: "الانسحاب المستحيل!" (البند الخامس)

البند بيقول: "لا يجوز الانسحاب من الاتحاد إلا عن طريق تنازل العضو عن حصته..."

• الخطر (للعضو): لو حصل لك ظرف طارئ ومحتاج فلوسك... إنت "محبوس" في الاتحاد. ملكش حق "تسترد" فلوسك من الاتحاد. الحل الوحيد إنك "تبيع" حصتك دي لحد تاني (عضو آخر أو طرف ثالث)، وده قد يكون صعب جداً ومكلف (زي ما شفنا في قيود التنازل في عقد 67).

7. اللغم السابع: "التنازل عن الشفعة" (البند السادس) - جيد ولكن!

• التحليل: هذا البند (تنازل الأعضاء مسبقاً عن حق الشفعة) هو بند "ضروري" لضمان سهولة بيع الوحدات لغير الأعضاء مستقبلاً، وهو في صالح الجميع لتسهيل التصرف.

8. اللغم الثامن: "سلطات المؤسس" (البند 21) - شيك على بياض!

البند بيقول: "يقر العضو بقبول قيام الطرف الأول (المؤسس)... بكافة الأعمال... لقاء استحقاق هذا الطرف نسبة 2.5% من قيمة الأعمال... كما ينيط به القيام بأعمال مأمور الاتحاد إلى حين تعيينه."

• الخطر (للعضو):

  1. نسبة من الأعمال: هل الـ 2.5% دي "عادلة"؟ وهل هي من "التكلفة الفعلية" (مما قد يشجعه على زيادة التكاليف)؟

  2. مأمور الاتحاد: المؤسس هو "الخصم والحكم" في بداية المشروع. هو اللي بيدير كل حاجة (حسب بند 10 و 24 بنظام الأغلبية اللي ممكن تكون معاه) وهو اللي بياخد القرارات.

9. اللغم التاسع (المفقود): "مواصفات التشطيب!"

• الكارثة: العقد (في بند 2) بيقول "التشطيب اللوكس" (Luxury Finishing)!! دي "أكتر كلمة مطاطية" في تاريخ العقارات! "لوكس" بتاعك غير "لوكس" بتاعه.

• الحل القاطع: كارثة! يجب إرفاق "ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي جداً" (كما ذكرنا في مقالة 69) كجزء لا يتجزأ من العقد.

---

"فن المرافعة" يحذر بشدة:

"اتحاد الملاك للبناء" هو فكرة جيدة نظرياً لتوفير التكلفة، لكنه "كارثة" لو تم بعقد "إذعان" مثل هذا. هذا النموذج يمنح المؤسس/المدير سلطات "مطلقة" و"غير قانونية" (كالبيع بالممارسة والرهن) ويحرم العضو من أبسط حقوقه وضماناته. لا توقع عليه أبداً! ابحث عن اتحاد ملاك بنظام أساسي "عادل" و"ديمقراطي" و"خاضع للقانون 119 لسنة 2008" ولائحته النموذجية.

---

نموذج صيغة عقد بانضمام عضو لاتحاد ملاك (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)

تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" ويحتوي على "قنابل نووية" (خاصة 9 و 26 و 25) باطلة أو كارثية، ويفتقر لضمانات أساسية (التشطيبات، التكاليف). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والباطلة)

عقد بانضمام عضو لاتحاد ملاك (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)

إنه في يوم………………. الموافق …/ …./ …….م تم تحرير هذا العقد بين كل من: السادة/ …………………. (الجمعية/المؤسس) (طرف أول) السيد الأستاذ/ ……………………. (العضو المنضم) (طرف ثاني)

(البند الأول - الانضمام) ... (البند الثاني - التكلفة المبدئية - خطر!) ...التقدير المبدئي... مبلغ (.... جنيه)... شاملاً... التشطيب اللوكس... (خطر زيادة التكلفة + خطر التشطيب الغامض)... تسدد على (....) دفعات... (البند الثالث - التسوية النهائية) تتم التسوية النهائية... بعد إتمام أعمال التشطيب... (خطر مبلغ ضخم مفاجئ). (البند الرابع - آلية التوزيع - خطر!) ...بالاختيار المباشر وفقاً لترتيب الأسبقية... (خطر المحسوبية). (البند الخامس - الانسحاب المستحيل!) لا يجوز الانسحاب... إلا عن طريق التنازل... (البند السادس - التنازل عن الشفعة) ... (البند السابع - التسجيل) ... (البند الثامن - الكماليات) ...

(البند التاسع - الفسخ وبيع الوحدة - قنبلة نووية!!! باطل!) إذا أخل العضو بدفع أي من الدفعات... (لمدة 3 أسابيع!)... جاز للاتحاد... بيع وحدته بالممارسة... دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار... (بند كارثي وباطل).

(البنود 10 إلى 20 - الأجزاء المشتركة وإدارتها) ... (تحتاج مراجعة دقيقة لضمان عدالتها).

(البند 21 - أتعاب المؤسس) ...يقر العضو بقبول قيام الطرف الأول... لقاء... نسبة 2.5% من قيمة الأعمال... كما ينيط به... مأمور الاتحاد... (خطر تضارب المصالح).

(البنود 22، 23، 24 - تعيين المأمور، القبول، قرارات الأغلبية) ... (خطر ديكتاتورية الأغلبية).

(البند 25 - الاتحاد كبنك - خطر!) ...وله (الاتحاد) منح قرض لأحد أعضائه... (خطر سوء الإدارة المالية).

(البند 26 - بيع السطح ورهن العقار - قنبلة مالية كارثية!) ...وله (الاتحاد) في سبيل ذلك (البناء على السطح) عقد قرض بضمان العقار. (بند كارثي يجب رفضه تماماً).

(البند 27 - نسخ العقد) ...

(الطرف الأول) (الطرف الثانى)

---

(يجب إضافة كارثة: حذف البنود الكارثية (9، 25، 26)، تعديل آلية الفسخ والتكاليف والتوزيع (2، 3، 4، 9)، إرفاق ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي جداً، وضع جدول زمني ملزم للإنشاء والتسليم، وضع ضمانات للمشتري ضد تأخير أو فشل المشروع، الاستناد للائحة النموذجية لقانون البناء 119 لسنة 2008، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).

(انتهت المقالة)