صيغة عقد "تأسيس" اتحاد ملاك (لبناء عمارة): هل هو شراكة أم "فخ" المؤسسين؟ احذر "كارثة الفيتو"! (5 ألغام قاتلة)
"لقيت فرصة أدخل 'اتحاد ملاك' وهنبني عمارة مع بعض على أرض فضاء... كده هشتري الشقة بسعر التكلفة وأضمنها."
قف فوراً! أنت ترى "عقد الانضمام"، لكن هل رأيت "عقد التأسيس"؟ أهلاً بك في "فن المرافعة". العقود التي ناقشناها سابقاً (مثل عقد 145) هي "عقود انضمام" الأعضاء الجدد. لكن العقد الذي سنحلله اليوم (النموذج بالأسفل) هو "العقد السري" أو "العقد التأسيسي" الذي يوقعه "المؤسسون" (أصحاب الأرض) قبل أن يدعوك للانضمام.
هذا العقد هو "دستور الديكتاتورية" الحقيقي. إنه الوثيقة التي يمنح فيها المؤسسون (الطرف الأول والثاني) أنفسهم "سلطات مطلقة"، "حق الفيتو" على قراراتك، و"نسبة من الأرباح" (التكاليف)، كل ذلك قبل أن تدفع أنت (العضو الجديد) جنيهاً واحداً!
النماذج الجاهزة لهذا العقد هي "مصائد" قانونية. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 5 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في الانضمام لمثل هذا الاتحاد.
أولاً: فهم "اللعبة" - العقد التأسيسي والعقد المكمل
العقد التأسيسي (هذا العقد): يُوقع بين "المؤسسين" (مثلاً: صاحب الأرض وشريكه المطور). يحدد سلطاتهم المطلقة.
عقد الانضمام (مثل مقالة 145): يُوقع بين "الاتحاد" (اللي بيسيطر عليه المؤسسين) وبين "العضو الجديد" (الممول). هذا العقد يربطك بالعقد التأسيسي الديكتاتوري دون أن تدري!
الملاحظة القانونية (الخطيرة): الملاحظة المرفقة بالعقد بتكشف "السر": الهدف من كل ده هو "تكوين الاتحاد قبل البناء" علشان الأعضاء الجدد ميكونوش "مشترين" (فيقعوا تحت قوانين الإيجار القديمة لو حصل تحايل!)، بل يكونوا "أعضاء" (شركاء). الخلاصة: إنت بتدخل كـ "شريك" في المخاطر، لكنك "تابع" في الإدارة!
أخطر 5 "ألغام" في "العقد التأسيسي" لاتحاد الملاك
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "حق الفيتو" للمؤسسين! (البند الرابع) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "في حالة عدم اكتمال العدد المطلوب... يجتمع الطرفان (المؤسسين) مع من أنضم من أعضاء... على ألا ينفذ أي قرار إلا إذا وافق عليه الطرفان (المؤسسين) معاً."
الكارثة القانونية (للعضو المنضم): هذا البند هو "كارثة" قانونية وإعدام لإرادة الأغلبية.
الترجمة: لو 10 أعضاء جدد (زي حضرتك) انضموا ودفعوا "مقدمات" (مثلاً 50% من التكلفة)، والمشروع "وقف" (لأن باقي الأعضاء مجوش)، والمؤسسين (2 بس) قرروا يكملوا...
لو الـ 10 أعضاء (اللي هما الأغلبية الساحقة) اجتمعوا وقرروا "فسخ الاتحاد واسترداد أموالهم"...
لا قيمة لقرارهم! لأن البند ده بيدي "حق فيتو" (Veto Right) للمؤسسين (الطرف الأول والثاني). لو هما الاتنين (أو حتى واحد منهم) قال "لأ، المشروع مكمل"، إنت (والـ 9 التانيين) "محبوسين" في الاتحاد وفلوسكم "محبوسة" معاهم!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! هذا البند يحول الاتحاد الديمقراطي (المفروض) إلى "ديكتاتورية المؤسسين". لا تنضم أبداً لاتحاد يمنح "فيتو" لأشخاص ضد "الأغلبية" (خاصة أغلبية الأنصباء المدفوعة).
2. اللغم الثاني: "أتعاب المؤسسين" (البند الخامس) - تضارب مصالح!
البند بيقول: "إذا اكتمل العدد يتولى الطرفان (المؤسسين) تنفيذ المشروع مقابل حصولهما على نسبة 2.5% كأتعاب من إجمالي قيمة تكاليف البناء..."
الخطر (للعضو المنضم): المؤسسون هم (1) "المدير" (مأمور الاتحاد)، وهم (2) "المنفذ" (المقاول)، وهم (3) "المستفيد" من زيادة التكاليف!
النتيجة: لديهم "مصلحة مالية مباشرة" في أن تكون "تكاليف البناء" (اللي إنت بتدفعها) أعلى ما يمكن، لأن نسبتهم (2.5%) هتزيد كل ما التكاليف زادت!
نصيحة "فن المرافعة": تضارب مصالح فادح! يجب أن يتم تعيين "مدير مشروع" أو "مقاول" مستقل عن المؤسسين، ويكون مسئولاً أمام "الجمعية العمومية" (كل الأعضاء) التي تراقب التكاليف، أو على الأقل تكون نسبة المؤسس "مبلغاً مقطوعاً" لا يرتبط بزيادة التكاليف.
3. اللغم الثالث: "أساس الشراكة الهش" (البند الأول) - أرض عرفي!
البند بيقول: "يمتلك الطرف الأول الأرض... وقد باع نصف هذه المساحة للطرف الثاني بموجب عقد بيع عرفي..."
الكارثة (لجميع الأعضاء): "الأساس" اللي هيتبني عليه الاتحاد كله (الأرض) ملكيته "هشة" ومش مسجلة!
النتيجة: المؤسسين نفسهم لسه متفقوش بشكل نهائي ومسجل على ملكية الأرض اللي هيجمعوا عليها فلوس الناس. لو اختلفوا مع بعض، أو لو الطرف الأول أنكر البيع العرفي، أو باع الأرض كلها لحد تاني وسجلها... "المشروع كله انهار" وفلوس الأعضاء ضاعت.
الحل: لا تنضم لاتحاد إلا إذا كانت "أرض المشروع" مسجلة بالكامل باسم "الاتحاد" أو باسم "جميع المؤسسين" بعقود مسجلة وواضحة.
4. اللغم الرابع: "الدعوة العامة" (البند الثاني) - مجهولية الشركاء!
الخطر: إنت بتنضم لـ "دعوة عامة"، يعني إنت مش عارف مين باقي الأعضاء اللي هيبقوا شركاء معاك في العمارة. قد تجد نفسك شريكاً لأشخاص لا ترتاح لهم أو لديهم مشاكل مالية قد تعطل المشروع.
5. اللغم الخامس (المفقود): "الضمانات" وآلية "عقد الانضمام"
الخطر: هذا العقد "التأسيسي" يضع "كل" السلطات في يد المؤسسين. والعقد المكمل (عقد الانضمام - زي مقالة 145) سيحتوي غالباً على بنود كارثية (مثل الفسخ التلقائي وبيع وحدتك بالممارسة) لإجبارك على الدفع.
النتيجة: إنت (كعضو) بتدفع كل الفلوس، وتتحمل كل المخاطر، وليس لك أي سلطة حقيقية في الإدارة أو الرقابة.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"اتحاد الملاك للبناء" هو فكرة جيدة نظرياً لتوفير التكلفة، لكنه "كارثة" لو تم بعقد "تأسيسي" مثل هذا. هذا النموذج يمنح المؤسسين سلطات "مطلقة" و"غير قانونية" (كالفيتو ضد الأغلبية) ويجعلهم "الخصم والحكم" في التكاليف والتنفيذ. لا تنضم لاتحاد قبل أن تطلب الاطلاع على "العقد التأسيسي" و**"نظام الاتحاد"** بالكامل، وإذا وجدت فيه بنوداً مثل (البند الرابع أو الخامس أو السادس والعشرون في مقالة 145)، اهرب فوراً!
نموذج صيغة عقد تكوين اتحاد ملاك لم يستكمل (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" ويحتوي على بنود "ديكتاتورية" (خاصة 4 و 5) تمنح المؤسسين سلطات مطلقة وتضارباً في المصالح. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والباطلة)
عقد تكوين اتحاد ملاك لم يستكمل (نموذج كارثي - لا يُنصح بالانضمام إليه!)
إنه في يوم………………. الموافق …/ …./ …….م تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ………………. (طرف أول - مؤسس/ مالك أرض) السيد/ ………………. (طرف ثاني - مؤسس/ شريك)
(البند الأول - أساس الشراكة - خطر العقد العرفي!) يمتلك الطرف الأول الأرض... وقد باع نصف هذه المساحة للطرف الثاني بموجب عقد بيع عرفي... (أساس هش!).
(البند الثاني - تكوين الاتحاد) قام المتعاقدان... بتكوين اتحاد ملاك... لإقامة عمارة سكنية... وتوجيه دعوة عامة للانضمام إليه...
(البند الثالث - اكتمال العدد) ...
(البند الرابع - عدم اكتمال العدد - قنبلة نووية!!! (الفيتو)) في حالة عدم اكتمال العدد... يجتمع الطرفان (المؤسسين) مع من أنضم... على ألا ينفذ أي قرار إلا إذا وافق عليه الطرفان (المؤسسين) معاً. (بند ديكتاتوري وباطل عملياً في مواجهة أغلبية الأنصباء).
(البند الخامس - أتعاب المؤسسين - تضارب مصالح كارثي!) إذا اكتمل العدد يتولى الطرفان (المؤسسين) تنفيذ المشروع مقابل حصولهما على نسبة 2.5% كأتعاب من إجمالي قيمة تكاليف البناء... مع التزام الطرف الأول بإتمام إجراءات التسجيل. (تضارب مصالح واضح).
(البند السادس - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - المؤسس 1) (الطرف الثاني - المؤسس 2)
(الخلاصة الكارثية: هذا العقد يؤسس لـ "ديكتاتورية" المؤسسين، ويجعل الأعضاء الجدد مجرد "ممولين" بلا سلطة حقيقية، مع تحملهم "كامل" مخاطر المشروع المبني على "أساس قانوني هش").
(انتهت المقالة)
