صيغة عقد اتحاد الملاك (المغلق) لبناء عمارة: هل هو توفير أم "مصيدة"؟ احذر "كارثة" بيع وحدتك! (9 ألغام قاتلة)
"لقينا فرصة مجموعة أصحاب يشتروا أرض سوا ويبنوها 'اتحاد ملاك مغلق' علشان الشقة تقف علينا بسعر التكلفة... ومضينا العقد ده."
قف فوراً! أنت تدخل "شراكة بناء" هي الأخطر على الإطلاق، وهذا العقد هو "مصيدة" قانونية بمعنى الكلمة. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد تكوين اتحاد ملاك مغلق" (مثل النموذج بالأسفل) يختلف عن كل عقود الشراء الأخرى.
أنت هنا لست "مشترياً" من مطور، ولست "منضماً" لاتحاد قائم. أنت "مؤسس" و"شريك" و"ممول" و"مسئول" عن كل خطوة في المشروع، من أول شراء الأرض (البند الأول) حتى آخر مسمار في التشطيب. أنت "شريك" في كل مخاطرة (تأخير، زيادة تكاليف، إفلاس مقاول...).
النماذج الجاهزة لهذا "الدستور" (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "كارثية"، تمنح "الأغلبية" (التي قد لا تكون أغلبية عددية!) سلطات "ديكتاتورية" مطلقة قد تؤدي لخسارتك وحدتك وأموالك.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 9 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في الدخول في هذه المغامرة.
أخطر 9 "ألغام" في "العقد التأسيسي" لاتحاد الملاك المغلق
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "بيع وحدتك بالممارسة!" (البند الرابع عشر) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "إذا أخل المتعاقد بدفع أي من الدفعات خلال ثلاثة أسابيع... جاز للاتحاد... بيع وحدته بالممارسة لحساب العضو المتخلف... على أن يستقطع من الثمن قيمة الدفعات الباقية ويرد ما يجاوزها... كل ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر."
الكارثة القانونية (للعضو): هذا البند (المشابه لكارثة عقد 145) هو "إعدام مالي وقانوني"!
الترجمة: لو اتأخرت "3 أسابيع" عن دفع "أي قسط بناء" (وهي مدة قصيرة جداً!):
لا إنذار: مش محتاجين ينذروك.
بيع فوري: من حق الاتحاد (اللي هم باقي شركائك!) يبيع شقتك (اللي إنت بتبنيها بفلوسك) لحد تاني فوراً.
بالممارسة: مش "مزاد علني" لضمان أعلى سعر، لأ، "بالممارسة" (يعني ممكن يبيعوها لقريبهم بأي سعر!).
خصم الباقي: هيستقطعوا "باقي أقساط البناء" (اللي لسه مجاش معادها أصلاً!) من الثمن ده.
يردوا لك الباقي: لو اتبقى حاجة (بعد كل الخصومات دي والمصاريف) هيردوهالك!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! ارفض هذا البند تماماً! هذا شرط "إذعان" جائر وباطل في كثير من جوانبه. يجب استبداله بآلية "عادلة" (إنذار رسمي، فترة سماح طويلة، فرض فائدة تأخير معقولة، وفي أسوأ الظروف، البيع "بالمزاد العلني" وبحكم قضائي).
2. اللغم الثاني (القنبلة المالية): "رهن العمارة كلها!" (البند السادس والعشرون)
البند بيقول: "للاتحاد... بيع السطح للارتفاع بالبناء... وله في سبيل ذلك عقد قرض بضمان العقار."
الكارثة (للعضو): نفس "كارثة" عقد 143 و 145! إنت بتدي "تفويض على بياض" للأغلبية إنها ترهن "العمارة كلها" (بما فيها شقتك ونصيبك في الأرض) علشان تاخد قرض تبني بيه أدوار زيادة (اللي ممكن تكون إنت مش مستفيد منها!).
النتيجة: لو الاتحاد اتعثر في سداد القرض، البنك هيحجز على العمارة كلها ويبيعها في المزاد!
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! الرهن يجب أن يكون بموافقة "فردية" من كل مالك على حصته.
3. اللغم الثالث: "الاتحاد يتحول لبنك!" (البند الخامس والعشرون)
البند بيقول: "...وله (الاتحاد) منح قرض لأحد أعضائه... ويكون للاتحاد امتيازاً على حصة المقترض..."
الخطر (للعضو): نفس "كارثة" عقد 143 و 145. فلوسك (اللي دافعها للبنا) بتتحول لـ "بنك تسليف" لباقي الأعضاء، مع كل مخاطر المحسوبية والتعثر المالي.
4. اللغم الرابع: "ديكتاتورية الأغلبية بالأنصبة!" (البند 3، 10، 20، 22، 25...)
البند بيقول: "...لأغلبية الشركاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء..."
الخطر (للملاك الصغار): هذا هو "الفخ" القانوني الذي يدمر الديمقراطية في الاتحاد.
السيناريو الكارثي: العمارة فيها 10 شقق (نصيب كل واحد 10%) وجراج ومحلات في الأرضي (نصيبهم 30%) ومطور بنى السطح (نصيبه 20%).
النتيجة: مالك الجراج والمحلات ومطور السطح (شخصين أو 3) يملكون معاً "50%+" من الأنصبة. يمكنهم اتخاذ "كل القرارات" (تعيين المأمور، أتعابه، فرض القروض، الرهن...) غصباً عن "كل" أصحاب الشقق (الـ 10 أعضاء)!
الحل: قانون البناء (119 لسنة 2008) يحدد "نسب أغلبية" مختلفة لاتخاذ القرارات (أغلبية بسيطة، مطلقة، موصوفة...) حسب أهمية القرار، ويجب الالتزام بها لضمان العدالة.
5. اللغم الخامس: "التكلفة المبدئية" (البند الحادي عشر والثاني عشر) - فخ زيادة الأسعار!
الخطر (للعضو): إنت بتدفع بناءً على "تقدير" تكلفة (بند 11)، لكن "التسوية النهائية" هتتم "بعد الانتهاء" (بند 12).
النتيجة: لو المقاول أو المأمور أهملوا أو أساءوا التقدير، إنت "ملزم" تدفع "أي فروقات" مهما كانت ضخمة في "التسوية النهائية" قبل ما تستلم شقتك.
الحل: يجب وضع "سقف" لهذه الزيادة، وآلية "رقابة مالية" صارمة من الأعضاء على المصروفات أولاً بأول، وليس الانتظار للتسوية النهائية.
6. اللغم السادس: "الانسحاب المستحيل!" (البند الخامس في عقد 145 - مفقود هنا!)
الخطر: هذا العقد (عكس عقد 145) لم يذكر آلية للانسحاب! هذا "أسوأ". معناه إنك قانوناً "محبوس" في هذا الاتحاد للأبد، ولا يمكنك الخروج إلا بـ "بيع" حصتك (التنازل - بند 15)، وهو ما قد يكون صعباً جداً لو المشروع متعثر.
7. اللغم السابع: "توزيع الوحدات" (البند السابع عشر) - هل تم بالعدل؟
الخطر: البند ده بيخصص الوحدات مباشرةً في العقد التأسيسي. هل التوزيع ده تم "بالقرعة"؟ أم "بالأسبقية"؟ أم بالمحسوبية (المؤسسين خدوا أفضل الوحدات)؟
الحل: يجب أن تكون آلية التوزيع "شفافة وعادلة" (مثل القرعة العلنية) وموثقة.
8. اللغم الثامن: "الالتزام الأبدي بالصيانة" (البند 15، 23، 24)
التحليل: هذه البنود (الالتزام بتكاليف الصيانة بنسبة الحصة، وعدم التخلص من الالتزام إلا ببيع الوحدة) هي بنود "قياسية وصحيحة" في قانون ملكية الطبقات، وهي ضرورية للحفاظ على العقار.
9. اللغم التاسع (المفقود): "مواصفات التشطيب!"
الكارثة: العقد (في بند 11) بيقول "تشطيبه على نحو ممتاز"!! دي "أكتر كلمة مطاطية" في تاريخ العقارات! "ممتاز" بتاعك غير "ممتاز" بتاعه.
الحل القاطع: كارثة! يجب إرفاق "ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي جداً" (كما ذكرنا في مقالة 69) كجزء لا يتجزأ من العقد، وموقع عليه من "كل" الأعضاء.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"اتحاد الملاك المغلق للبناء" هو فكرة "عالية المخاطر" جداً وتتطلب "ثقة مطلقة" بين الأعضاء و"نظاماً (عقداً)" عادلاً وديمقراطياً وشفافاً. النموذج الجاهز (مثل هذا) هو "مصيدة ديكتاتورية" مليئة بالبنود "الباطلة" (مثل 14) و"الكارثية" (مثل 26). لا توقع عليه أبداً! اطلبوا صياغة "نظام اتحاد" جديد بمعرفة محامٍ متخصص يتوافق مع قانون البناء 119 لسنة 2008 ولائحته النموذجية.
نموذج صيغة عقد تكوين اتحاد ملاك مغلق (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" ويحتوي على "قنابل نووية" (خاصة 14 و 26 و 25) باطلة أو كارثية، ويفتقر لضمانات أساسية (التشطيبات، التكاليف). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والباطلة)
عقد تكوين اتحاد ملاك مغلق (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم………………. الموافق …/ …./ …….م تم تحرير هذا العقد بين كل من: (جميع الملاك المؤسسين)
(البند الأول - شراء الأرض) ... (البند الثاني - الغرض (بناء العمارة)) ... (البند الثالث - الجراج والأغلبية - خطر الأغلبية بالأنصبة!) ...ولأغلبية الشركاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء... (خطر ديكتاتورية الأغلبية). (البنود 4، 5، 6، 7، 8، 9، 10 - إدارة المأمور) ... (يجب مراجعة السلطات والأغلبية). (البند الحادي عشر - التكلفة المبدئية - خطر!) ...قدرت قيمة... إقامة البناء وتشطيبه على نحو ممتاز بمبلغ (......... جنيه)... (خطر التشطيب الغامض وزيادة التكاليف). (البند الثاني عشر - التسوية النهائية) تتم التسوية النهائية... بعد انتهاء الأعمال... (خطر مبلغ ضخم مفاجئ). (البند الثالث عشر - الكماليات) ...
(البند الرابع عشر - الفسخ وبيع الوحدة - قنبلة نووية!!! باطل!) إذا أخل المتعاقد بدفع أي من الدفعات خلال (ثلاثة أسابيع!)... جاز للاتحاد... بيع وحدته بالممارسة... دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار... (بند كارثي وباطل).
(البنود 15 إلى 24 - التنازل، المشرفين، تخصيص الوحدات، الأجزاء المشتركة، الصيانة...) ... (البند الخامس والعشرون - الاتحاد كبنك - خطر!) ...وله (الاتحاد) منح قرض لأحد أعضائه... (خطر سوء الإدارة المالية). (البند السادس والعشرون - بيع السطح ورهن العقار - قنبلة مالية كارثية!) ...وله (الاتحاد) في سبيل ذلك (البناء على السطح) عقد قرض بضمان العقار. (بند كارثي يجب رفضه تماماً). (البنود 27 إلى 31 - النظام، الهلاك، القيد، الاختصاص، النسخ) ...
(المتعاقدون) (توقيع جميع الملاك/الأعضاء)
(يجب إضافة كارثة: حذف البنود الكارثية (14، 25، 26)، تعديل آلية الفسخ والتكاليف والتوزيع (11، 12، 14)، إرفاق ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي جداً، وضع جدول زمني ملزم للإنشاء والتسليم، وضع ضمانات للأعضاء ضد تأخير أو فشل المشروع، الاستناد للائحة النموذجية لقانون البناء 119 لسنة 2008، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
