صيغة عقد بيع مكتب (مستأجر): كارثة "موافقة المؤجر" وأخطر 5 بنود أخرى!

"لقيت مكتب محامي/دكتور/مهندس للبيع بموقعه وعفشه وزباينه... فرصة عمري!"

أهلاً بك في "فن المرافعة". قبل ما تدفع جنيه واحد في "شراء مكتب" قائم في مكان "مستأجر"، لازم تعرف إنك مش بتشتري "عقار"، إنت بتشتري "وعد" معلق على شرط قد يكون مستحيلاً: موافقة صاحب العقار الأصلي.

"عقد بيع مكتب" (مستأجر)، مثل الصيغة بالأسفل، هو واحد من أكثر العقود "خداعاً". هو يركز على بيع "المنقولات" (الأثاث) و"الجدك" (الاسم والسمعة)، ولكنه يتجاهل أو يعالج بسطحية "الأصل" الأهم: الحق في البقاء في المكان نفسه (عقد الإيجار).

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المعلق"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "القنبلة الموقوتة" الخاصة بموافقة المؤجر.

---

اللغم الأول (الأخطر على الإطلاق): "فخ موافقة المؤجر" (البند الثاني)

البند بيقول: "...ويلتزم الطرف الأول (البائع) بالحصول على موافقة المؤجر على تنازله عن عقد الإيجار للطرف الثاني وذلك في خلال أجل أقصاه نهاية شهر..."

• الكارثة القانونية (للطرفين): هذا البند هو "قلب العقد" و"قنبلته الموقوتة" في نفس الوقت.

  1. لماذا الموافقة ضرورية؟ 99.9% من عقود الإيجار (خاصة القديمة، وحتى الجديدة) تحظر على المستأجر "التنازل عن الإيجار" للغير إلا بموافقة "كتابية صريحة" من المؤجر. بيع المكتب "بما فيه حق الإيجار" هو "تنازل عن الإيجار" بكل تأكيد.

  2. الفخ: العقد ده بيتم توقيعه قبل الحصول على موافقة المؤجر. هو مجرد "اتفاق معلق على شرط واقف" (Condition Precedent).

  3. السيناريو الكارثي (للمشتري): تدفع جزء من الفلوس (أو كلها أحياناً)، وتجهز نفسك، وبعدين المؤجر الأصلي "يرفض" يوافق على التنازل (وده حقه قانوناً!). النتيجة: البيع "فشل"، وهتدخل في دوامة علشان ترجع فلوسك من البائع.

  4. السيناريو الكارثي (للبائع): تلتزم بالبيع، وتلاقي المؤجر بيطلب "مبلغ خيالي" (خلو رجل) علشان يوافق. لو معرفتش تاخد الموافقة خلال المدة، إنت اللي "أخلّيت" بالعقد وممكن المشتري يطالبك بتعويض.

• نصيحة "فن المرافعة": لا توقع هذا العقد ولا تدفع جنيهاً واحداً إلا "بعد" الحصول على "موافقة كتابية صريحة وموثقة" من المؤجر الأصلي على التنازل عن عقد الإيجار للمشتري الجديد. هذه الموافقة يجب أن تكون جزءاً لا يتجزأ من العقد نفسه أو ملحقة به.

---

5 "ألغام" أخرى في العقد (حتى لو المؤجر وافق!)

حتى لو تخطينا "اللغم الأول" بمعجزة، العقد ده لسه مليان مخاطر:

2. اللغم الثاني: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السابع) - فخ العفش!

البند بيقول: "يقر الطرف الثاني بأنه عاين المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بما قد يظهر من عيوب..."

• الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. إنت بتشتري "عفش مكتب مستعمل" (مكاتب، كراسي، أجهزة كمبيوتر قديمة...) والبند ده بيسقط حقك في ضمان أي "عيب خفي" يظهر بعد الاستلام.

• الحل: "المعاينة" هنا لازم تكون فحص دقيق لكل قطعة أثاث وجهاز، أو الاتفاق على "فترة ضمان" قصيرة بعد الاستلام.

3. اللغم الثالث: "الثمن مقابل ماذا بالضبط؟" (البند الثاني والخامس)

البنود بتقول:

• (2): "يشمل هذا البيع العين المؤجرة... وكافة المنقولات... والحق في الإيجار..."

• (5): "تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي وجزافي قدره..."

• الخطر (للمشتري): الثمن "الإجمالي والجزافي" ده مقابل إيه بالظبط؟ هل هو سعر "العفش" بس؟ ولا سعر "الحق في الإيجار" (اللي هو ممكن يكون إيجار قديم رخيص)؟ ولا سعر "الاسم والسمعة" (الجدك)؟

• التحليل: عدم تفصيل الثمن ده بيعمل مشاكل ضريبية ومحاسبية، وبيصعب تقييم الصفقة. الأفضل (لو أمكن) تقسيم الثمن: مبلغ للمنقولات، ومبلغ مقابل التنازل عن الإيجار (أو الجدك).

4. اللغم الرابع: "ضمانات البائع" (البند الثامن) - هل هي كافية؟

البند بيقول: "يقر الطرف الأول بعدم وجود حقوق امتياز على المنقولات... وأنه قام بالوفاء بكافة التزاماته المتعلقة بالعين..."

• الخطر (للمشتري): هل البائع دفع "آخر إيجار"؟ هل عليه "فواتير كهرباء ومياه" متأخرة؟ هل "المنقولات" دي مرهونة أو عليها أقساط؟

• الحل: يجب على المشتري طلب "إيصالات" تثبت سداد آخر إيجار وفواتير مرافق، والتأكد من عدم وجود أي حجوزات على المنقولات.

5. اللغم الخامس: "استثناء المادة 594/ب مدني" (الملاحظة القانونية الثانية)

• الأهمية: الملاحظة القانونية المرفقة بالعقد بتوضح نقطة "خطيرة" جداً:

  • القانون بيسمح للمستأجر (لو مهني أو حرفي) إنه "يأجر جزء من المكان من الباطن" لزميل (حتى لو العقد بيمنع) بدون موافقة المؤجر.

  • لكن (وهنا الفخ): الاستثناء ده خاص بـ "الإيجار من الباطن"، ولا ينطبق على "التنازل عن الإيجار" (اللي هو بيع المكتب كله).

• النتيجة: مينفعش البائع يتحجج بالمادة دي علشان يبيعلك المكتب من غير موافقة المؤجر. بيع المكتب = تنازل عن الإيجار = يتطلب موافقة المؤجر (ما لم يسمح العقد الأصلي بذلك صراحةً).

6. اللغم السادس (المفقود): "كشف المنقولات"

• الخطر: العقد بيقول "كافة المنقولات" من غير ما يحددها!

• الحل: لازم يكون فيه "كشف تفصيلي" بكل قطعة أثاث وجهاز وحالتها مرفق بالعقد وموقع عليه من الطرفين.

---

نموذج صيغة عقد بيع مكتب (مستأجر - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)

تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة البند 2). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم التوقيع عليه إلا بعد الحصول على موافقة المؤجر الكتابية الموثقة.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)

عقد بيع مكتب (مستأجر - نموذج به مخاطر عالية)

إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ …. أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - بائع/ المستأجر الأصلي) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مشتري)

(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني المكتب الكائن بالشقة رقم ….. بالعقار رقم … شارع … والمكون من …… والمؤجر للطرف الأول من السيد/ ……… بموجب عقد الإيجار المؤرخ …/ …/ ….

(البند الثاني - نطاق البيع وشرط موافقة المؤجر - أخطر بند!) يشمل هذا البيع العين المؤجرة... وكافة المنقولات المخصصة... والحق في الإيجار. ويلتزم الطرف الأول بالحصول على موافقة كتابية صريحة من المؤجر الأصلي (السيد/......) على التنازل عن عقد الإيجار للطرف الثاني، وذلك في أجل أقصاه نهاية شهر …. سنة …. (يجب الحصول على الموافقة "قبل" التوقيع).

(البند الثالث - ضمان التعرض) يضمن الطرف الأول... التعرضات القانونية التي تصدر من المؤجر أو الغير... (هذا الضمان يعتمد على صحة موافقة المؤجر).

(البند الرابع - التسليم) يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع فور الحصول على موافقة المؤجر على التنازل...

(البند الخامس - الثمن) تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي وجزافي قدره (......... جنيه)، تعهد الطرف الثاني بدفعه للطرف الأول فور التسليم (بعد موافقة المؤجر). (الأفضل ربط الدفع باكتمال التسليم والموافقة).

(البند السادس - إخلال المشتري) في حالة امتناع الطرف الثاني عن دفع الثمن (بعد تحقق الشرط وتسلمه)، يكون للطرف الأول... فسخ العقد... أو الرجوع عليه بالثمن والفوائد والتعويض...

(البند السابع - المعاينة وتحمل الالتزامات - خطر!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين المبيع (العين والمنقولات) المعاينة التامة النافية للجهالة وليس له الرجوع... بما قد يظهر من عيوب... وبالتزامه بكافة الالتزامات المترتبة على عقد الإيجار فور تحقق الشرط (موافقة المؤجر). (بند "كما هو" خطير)

(البند الثامن - ضمانات البائع الأخرى) يقر الطرف الأول بعدم وجود حقوق امتياز على المنقولات... وأنه قام بالوفاء بكافة التزاماته (الإيجار، المرافق...).

(البند التاسع - الموطن المختار) ...

(البند العاشر - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (.........) بنظر... المنازعات...

(البند الحادي عشر - نسخ العقد) حرر العقد من نسختين... (يجب إرفاق كشف المنقولات وموافقة المؤجر).

(الطرف الأول) (الطرف الثاني)

(يجب إضافة: كشف تفصيلي بالمنقولات + موافقة المؤجر الكتابية الموثقة)

(انتهت المقالة)