صيغة عقد بيع أنقاض (بحسب المآل): 7 ألغام قاتلة (خاصة فخ المعاينة!)
"هشتري 'أنقاض' عمارة هتتهد... فرصة أطلع منها خشب وحديد بسعر كويس."
أهلاً بك في "فن المرافعة". التوقيع على "عقد بيع منقول بحسب المآل" (Sale of Future Goods by Outcome)، وتحديداً عقد بيع "أنقاض" عقار، هو واحد من "أخطر" أنواع العقود التجارية. لماذا؟ لأنك تشتري وتدفع ثمن شيء لم يوجد بعد، وجودته وكميته تعتمد كلياً على عملية مستقبلية (الهدم) يقوم بها طرف آخر (البائع).
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) غالباً ما تكون مصممة لحماية "البائع" (مالك العقار) وتلقي بكامل المخاطرة على "المشتري" (مقاول الأنقاض).
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المستقبلي"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية وفنية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتدفع ثمن "الهواء" ربما!).
أولاً: ما معنى "بيع منقول بحسب المآل"؟
القانون بيسمح ببيع شيء "سيوجد في المستقبل". "بحسب المآل" تعني أن البيع ينصب على "الناتج النهائي" لعملية معينة. هنا، المبيع هو "الأنقاض" (خشب، حديد، أبواب، شبابيك...) التي ستنتج "بعد" عملية "هدم" العقار.
أخطر 7 "ألغام" في عقد بيع الأنقاض
1. اللغم الأول: "فخ المعاينة المستحيلة" (البند الثامن) - أخطر لغم على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين مشتملات العقار معاينة تامة... وقد وافق على شرائها ساقط الخيار وليس له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر بعد الهدم من عيوب في هذه المشتملات 'الأنقاض'."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "انتحار مالي" وتنازل كامل عن حقوقك.
الترجمة: إنت بتقر إنك "عاينت العمارة وهي واقفة" (مش الأنقاض اللي لسه مطلعتش!)، وبناءً على المعاينة دي، إنت "قبلت الأنقاض اللي هتطلع" زي ما هتطلع، و"أسقطت حقك" في الشكوى لو الأنقاض دي طلعت "تالفة" أو "غير صالحة" أو "ملهاش قيمة"!
المنطق المعكوس: كيف يمكنك أن "تعاين" شيئاً لم يوجد بعد؟ وكيف تتنازل عن ضمان عيوب "مستقبلية" لا يمكنك توقعها؟ عملية الهدم نفسها (لو تمت بعنف) ممكن تدمر أفضل أنواع الخشب أو الحديد.
نصيحة "فن المرافعة": هذا البند يجب رفضه تماماً. يجب أن ينص العقد على آلية "معاينة الأنقاض نفسها بعد فرزها" وتحديد سعرها بناءً على حالتها الفعلية، أو على الأقل وضع "مواصفات جودة" دنيا للأنقاض المتوقعة.
2. اللغم الثاني: "مسئولية النقل الفوري" + "الحراسة" (البند الخامس والسادس)
البنود بتقول:
(5): "على الطرف الثاني التواجد... لنقل أو تشوين الأنقاض أولاً بأول... ولا يكون الطرف الأول مسئولاً عن... إتلاف يترتب على تراخي الطرف الثاني..."
(6): "يتحمل الطرف الثاني وحده مخالفات إشغال الطريق... ويعتبر وحده الحارس عليها فور إفرازها... ويعتبر رفع الأنقاض إفرازاً لها."
الخطر (للمشتري):
النقل الفوري: هل هذا عملي وآمن؟ عملية الهدم خطيرة، وطلب نقل الأنقاض "فوراً" أثناء الهدم قد يعرض عمال المشتري للخطر، وقد يكون مستحيلاً لوجستياً.
نقل الحراسة: جملة "رفع الأنقاض إفرازاً لها" غامضة جداً. متى تنتقل المسئولية بالضبط؟ بمجرد ما العامل يلمسها؟ بمجرد ما تتكوم على الأرض؟ لو كوم الأنقاض ده وقع على حد قبل ما يتشال، مين المسئول؟ البند ده بيحاول يرمي المسئولية على المشتري مبكراً جداً.
الحل: يجب تحديد آلية "تسليم وتسلم" واضحة للأنقاض في "منطقة آمنة" بالموقع بعد انتهاء مرحلة معينة من الهدم، وتنتقل الحراسة والمسئولية عند التسلم الفعلي.
3. اللغم الثالث: "جودة الهدم" (البند الثالث)
البند بيقول: "يلتزم الطرف الأول بإتمام عمليات الهدم... مما لا يؤدي إلى إتلاف الأبواب والنوافذ والرخام والأخشاب... بأن يبذل... عناية الشخص الحريص..."
الخطر (للمشتري): "عناية الشخص الحريص" دي جملة "مطاطية". ما هو معيار "الإتلاف"؟ لو الباب اتخدش خدش بسيط أثناء الخلع، هل ده إتلاف؟ لو اتكسر نصه؟
الحل: الأفضل (لو أمكن) تحديد "نسبة سماح" للتلف الطبيعي المتوقع أثناء الهدم، أو وضع آلية لتقييم الأضرار "غير المبررة" والتعويض عنها.
4. اللغم الرابع: "فسخ ترخيص الهدم" (البند الرابع - الاختيار الأول)
البند بيقول (الاختيار الأول): "...وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه..."
الخطر (للمشتري): لو المؤجر اتأخر في استخراج ترخيص الهدم (حتى لو بسبب روتين حكومي)، العقد بيتفسخ تلقائياً. طب والفلوس اللي إنت دفعتها (البند الثاني)؟ العقد لم يذكر آلية استردادها!
الحل: يجب إضافة جملة: "...وفي حالة الفسخ لهذا السبب، يلتزم الطرف الأول برد كامل المبلغ المدفوع من الطرف الثاني فوراً."
5. اللغم الخامس: "حق إعادة البيع" (البند التاسع)
البند بيقول: "...وإلا كان للطرف الأول التصرف فيها (الأنقاض) لغيره على أن يقدم ثمنها للطرف الثاني الذي يقر بتفويض الطرف الأول..."
الخطر (للمشتري): لو إنت (كمشتري) اتأخرت في نقل كل الأنقاض بعد الهدم، البند ده بيدي البائع "شيك على بياض" إنه يبيعها لأي حد تاني "بأي سعر" ويديلك الفلوس (بعد ما يخصم إيه؟ مش واضح!).
الحل: يجب تحديد آلية واضحة لإعادة البيع (إخطار المشتري أولاً، محاولة الحصول على أفضل سعر، تحديد المصاريف المخصومة). التفويض المطلق ده خطير.
6. اللغم السادس (المفقود): "التأمين" (Insurance)
الخطر الأكبر: عملية الهدم نفسها خطيرة جداً. ماذا لو وقع جزء من المبنى على الجيران أو المارة؟ ماذا لو أصيب أحد عمال الهدم (عمال البائع) أو عمال النقل (عمال المشتري)؟ العقد لم يذكر "كلمة واحدة" عن التأمين!
الحل: يجب إلزام "الطرف الأول" (البائع/المقاول) بعمل "وثائق تأمين" كافية تغطي مخاطر عملية الهدم والمسئولية المدنية تجاه الغير، ويجب على "الطرف الثاني" (المشتري) التأمين على عماله ومعداته أثناء عملية النقل.
7. اللغم السابع (المفقود): "تعريف الأنقاض"
الخطر: العقد يفترض أن كلمة "أنقاض" واضحة. لكن هل تشمل "كل" ما ينتج عن الهدم (بما في ذلك التراب والطوب المكسور عديم القيمة)؟ أم فقط "المواد القابلة لإعادة الاستخدام" (الخشب، الحديد، الألمنيوم...)؟
الحل: يفضل إضافة تعريف للمقصود بـ "الأنقاض" موضوع البيع لتجنب الخلاف حول ما يجب نقله وما يمكن تركه.
نموذج صيغة عقد بيع منقول بحسب المآل (أنقاض - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة البند 8). "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله جذرياً بالاستعانة بخبراء (هندسيين وقانونيين) وتضمين بنود التأمين وتحديد المسئوليات بدقة.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)
عقد بيع منقول بحسب المآل (أنقاض عقار - نموذج به مخاطر عالية)
إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ …. أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - بائع/ مالك العقار) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مشتري الأنقاض)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني ما سينتج من أنقاض (مواد قابلة للفرز وإعادة الاستخدام مثل الأخشاب والمعادن والأبواب والنوافذ والرخام...) عن هدم العقار المملوك له رقم ….. الكائن بـ ..........
(البند الثاني - الثمن) تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي وجزافي قدره (......... جنيه)، دفعه الطرف الثاني كاملاً نقداً في مجلس هذا العقد. ويعتبر توقيع الطرف الأول بمثابة مخالصة.
(البند الثالث - التزامات الهدم) يلتزم الطرف الأول بإتمام عمليات الهدم وفقاً للأصول الفنية والتراخيص اللازمة، وأن يبذل في ذلك عناية الشخص الحريص للحفاظ على سلامة الأنقاض القابلة للاستخدام، وذلك خلال أجل أقصاه …/ …/ …. وإلا التزم بدفع مبلغ (......... جنيه) عن كل يوم تأخير.
(البند الرابع - ترخيص الهدم - خطر الفسخ!) (الاختيار الأول): يلتزم الطرف الأول باستصدار ترخيص الهدم خلال (شهر) وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه (يجب إضافة استرداد الثمن). (أو الاختيار الثاني): يقر الطرف الأول بحصوله على ترخيص الهدم رقم... بتاريخ... ويلتزم بالبدء في الهدم اعتباراً من …/ …/ ….
(البند الخامس - التزامات النقل الفوري - خطر!) على الطرف الثاني التواجد... لنقل أو تشوين الأنقاض أولاً بأول... ولا يكون الطرف الأول مسئولاً عن إتلاف يترتب على تراخي الطرف الثاني... (يجب تحديد آلية تسليم آمنة).
(البند السادس - المسئولية والحراسة - خطر!) يتحمل الطرف الثاني وحده مخالفات إشغال الطريق... ويعتبر وحده الحارس عليها فور إفرازها... ويعتبر رفع الأنقاض إفرازاً لها... (يجب توضيح نقطة انتقال الحراسة).
(البند السابع - عدم تدخل المشتري) ليس للطرف الثاني التدخل في أعمال الهدم... وله فقط التوجيه (غامضة).
(البند الثامن - المعاينة وإسقاط الضمان - أخطر بند على الإطلاق!) يقر الطرف الثاني أنه عاين مشتملات العقار... ووافق على شرائها ساقط الخيار وليس له الرجوع... بضمان ما قد يظهر بعد الهدم من عيوب في الأنقاض. (بند كارثي يجب رفضه).
(البند التاسع - حق إعادة البيع - خطر!) يلتزم الطرف الثاني بنقل كافة الأنقاض... خلال (أسبوعين) من إتمام الهدم وإلا كان للطرف الأول التصرف فيها لغيره على أن يقدم ثمنها للطرف الثاني... (يجب تقييد هذا الحق).
(البند العاشر - ضمانات البائع القانونية) يقر الطرف الأول بخلو "الأنقاض" (المبيع) من كافة الحقوق العينية... ويضمن التعرضات القانونية...
(البند الحادي عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
الطرف الأول الطرف الثاني
(يجب إضافة: بند التأمين الإلزامي على المؤجر/المقاول، وتعريف دقيق للأنقاض)
(انتهت المقالة)
