صيغة عقد بيع أرض زراعية (موروثة): كارثة عدم إشهار الإرث أولاً! (شرح العقد المزدوج)

"لقيت أرض زراعية ورثها ناس وعاوزين يبيعوها... هنكتب عقد بيع وخلاص."

قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". شراء أرض زراعية موروثة ليس كشراء أي عقار آخر. إنه يتطلب إجراءً قانونياً "إضافياً وحاسماً" قبل البيع نفسه: "إشهار حق الإرث".

العقد الذي سنحلله اليوم (والذي يجمع بين إشهار الإرث والبيع) هو وثيقة "مركبة" وشديدة التعقيد. تجاهل خطوة "إشهار الإرث" أو القيام بها بشكل خاطئ يعني شيئاً واحداً: أن عقد البيع الذي وقعته قد يكون "غير قابل للتسجيل" أو حتى "باطلاً" في مواجهة الغير، وتكون قد رميت أموالك في الهواء.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المزدوج"، وكشف أخطر 5 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "كارثة" عدم إشهار الإرث.

---

أولاً: ما هو "إشهار حق الإرث" ولماذا هو "إجباري" قبل البيع؟

لما شخص بيتوفى وبيسيب أملاك (زي الأرض الزراعية دي)، ورثته مش بيصبحوا ملاك "رسميين" في نظر الدولة والشهر العقاري بمجرد "إعلام الوراثة". إعلام الوراثة بيحدد مين الورثة ونصيب كل واحد، لكنه لا ينقل الملكية المسجلة.

علشان الورثة يقدروا "يبيعوا" الأرض دي بشكل قانوني وسليم ويقدر المشتري "يسجل" ملكيته، لازم الورثة الأول يعملوا خطوة اسمها "إشهار حق الإرث".

• إيه هو إشهار حق الإرث؟ هو إجراء بيتم في الشهر العقاري، بيقدم فيه الورثة (أو أحدهم نيابة عن الباقي):

  1. إعلام الوراثة الشرعي.

  2. ما يثبت ملكية "المورث" للأرض (عقد مسجل، حكم صحة ونفاذ...).

  3. شهادة من الضرائب العقارية (مكلفة العقار).

  4. شهادة "إفراج من التركات" (لو كانت الوفاة قديمة وتخضع لضريبة التركات الملغاة).

• النتيجة: الشهر العقاري بيسجل "انتقال الملكية من المورث المتوفى إلى الورثة" كل واحد حسب نصيبه الشرعي.

الكارثة القانونية (الملاحظة اللي في آخر العقد): القانون المصري ومحكمة النقض واضحين جداً: "لا يجوز تسجيل التصرف الصادر من الوارث (البيع) إلا بعد إشهار حق الإرث." (نقض 30/3/1983).

الخلاصة: لو اشتريت أرض من ورثة "قبل" ما يشهروا حق إرثهم، عقد البيع بتاعك ده "معلق في الهوا"، ومش هتعرف تسجله باسمك غير لما "هما" (أو إنت نيابة عنهم لو معاك توكيل) تعملوا إجراءات إشهار الإرث الأول.

---

أخطر 5 "ألغام" في هذا العقد (المزدوج)

حتى لو افترضنا أن إجراءات إشهار الإرث ستتم، العقد ده لسه فيه مخاطر:

1. اللغم الأول: "مصدر ملكية المورث" (جدول أ) - هل هو قوي؟

العقد بيوضح إزاي المورث امتلك الأرض:

• الجزء الأول (الأقوى): "...بطريق الشراء... بالعقد المسجل رقم..." (الملكية المسجلة هي الأقوى).

• الجزء الثاني (الأضعف): "...بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية."

• الخطر (للمشتري): الملكية بـ "وضع اليد" (Adverse Possession) هي ملكية "واقعية" لكنها "غير مسجلة" ويمكن الطعن عليها بسهولة أكبر من الملكية المسجلة. لو ظهر منازع للمورث (أو للورثة) بخصوص الجزء ده من الأرض، إنت (كمشتري) هتكون طرف في النزاع ده.

• الحل: يجب على المشتري طلب مستندات "أقوى" تثبت وضع اليد ده (مثل: حكم تثبيت ملكية سابق، شهادة مشتملات قديمة...) أو التفاوض على سعر أقل للجزء المملوك بوضع اليد كمقابل للمخاطرة.

2. اللغم الثاني: "البيع على الشيوع" (البند الأول) - مشاكل مستقبلية

البند بيقول: "...أطيانا زراعية مساحتها... مشاعاً فى القطعة رقم..."

• الخطر (للمشتري): إنت مش بتشتري "حته أرض محددة" ليها حدود واضحة. إنت بتشتري "حصة على الشيوع" (Undivided Share) في قطعة أرض أكبر.

• النتيجة: هتكون "شريك" مع باقي الورثة (اللي مباعوش حصصهم) في نفس قطعة الأرض. ده بيفتح باب لمشاكل مستقبلية زي:

  • القسمة: هتحتاج تعمل "عقد قسمة" معاهم بعدين علشان تحدد الجزء بتاعك بالظبط.

  • الشفعة: لو حد من الورثة التانيين باع حصته لحد غريب، من حقك (أو من حقهم) رفع دعوى "شفعة".

  • الإدارة: إدارة الأرض وزراعتها ممكن تكون صعبة لو فيه شركاء كتير.

• الحل: الأفضل (لو أمكن) هو عمل "عقد قسمة" بين الورثة قبل البيع، بحيث تشتري "قطعة مفرزة" ومحددة ليها حدودها الخاصة.

3. اللغم الثالث: "التنازل عن الشفعة" (البند الخامس) - هل هو في صالحك؟

البند بيقول: "يقر الطرف الثاني بأنه يتنازل مسبقاً عن الأخذ بالشفعة فيما يتصرف فيه أفراد الطرف الأول من باقي القطعة للغير..."

• الخطر (للمشتري): إنت بتتنازل عن حق قانوني مهم.

• الترجمة: لو الورثة دول عندهم "باقي" مساحة في نفس القطعة وباعوها لحد "غريب"، البند ده بيمنعك من إنك ترفع "دعوى شفعة" وتضم الجزء ده لأرضك (حتى لو كنت أولى بيه كجار وشريك).

• التحليل: البند ده غالباً بيحطه "البائعين" علشان يضمنوا حريتهم في بيع باقي أرضهم من غير مشاكل منك. لازم تكون فاهم إنت بتتنازل عن إيه.

4. اللغم الرابع: "عدم تجاوز الحد الأقصى للملكية" (البند الخامس)

البند بيقول: "...وبأنه لا يمتلك باحتساب مساحة هذا العقد ما يجاوز الحد الأقصى للملكية."

• الأهمية: قوانين الإصلاح الزراعي في مصر بتضع "حد أقصى" لمساحة الأراضي الزراعية اللي ممكن يمتلكها "الفرد الواحد" (وأسرته).

• الخطر (للمشتري): لو إنت (كمشتري) بإضافة مساحة الأرض دي هتكون تجاوزت الحد الأقصى المسموح بيه قانوناً، العقد ده ممكن يكون "باطلاً" أو تتعرض للمساءلة القانونية ومصادرة المساحة الزائدة.

• الحل: يجب على المشتري التأكد من موقفه القانوني بخصوص حدود الملكية قبل التوقيع.

5. اللغم الخامس (المعتاد): "الضمانات البسيطة"

• البند الرابع (الضمان): البائعين بيضمنوا "خلو المبيع من الحقوق العينية" و"التعرض القانوني".

• الخطر: كالعادة، لا يوجد ضمان صريح لـ "العيوب الخفية" في الأرض نفسها (جودة التربة، مشاكل الري والصرف...).

---

نموذج صيغة عقد بيع نهائي لأطيان زراعية وإشهار حق إرث (للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج هو "هيكل" لإجراءات الشهر العقاري ويتطلب مراجعة دقيقة من محامٍ متخصص في التسجيل العقاري والزراعي. "فن المرافعة" يؤكد أن إشهار حق الإرث أولاً هو الشرط الأساسي لصحة التسجيل.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على الخطوات والتفاصيل)

عقد بيع نهائي لأطيان زراعية وإشهار حق إرث

(أولاً: جدول حرف "أ" - خاص بإشهار حق الإرث) (يتم ملء بيانات الأرض الموروثة بالكامل كما في إعلام الوراثة ومستندات ملكية المورث)

• المسطح الإجمالي للميراث: ............

• بيانات الحوض والقطعة والحدود...

• المكلفة والضريبة...

بيانات حق الإرث:

1. توفى مورث البائعين المرحوم/ ............ بتاريخ ..../..../....

2. وانحصر إرثه الشرعي في: (يُنقل نص إعلام الوراثة الشرعي رقم .... لسنة .... وراثات محكمة .... بتاريخ ..../..../....).

3. ترك ضمن ما يورث عنه القدر المبين أعلاه والذي تملكه عن طريق:

   • (.... فدان) بالحوض رقم (....) بطريق الشراء بالعقد المسجل رقم .... توثيق ....

   • (.... فدان) بالحوض رقم (....) بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية. (يجب تقديم ما يثبت وضع اليد).

4. تم الإفراج عن التركة بموجب شهادة إفراج رقم .... بتاريخ ..../..../....

أنصبة الورثة:

• السيدة/ ............ (زوجة) - الثمن.

• السيد/ ............ (ابن) - .... (حسب الإعلام).

• الآنسة/ ............ (بنت) - .... (حسب الإعلام).

(ثانياً: جدول حرف "ب" - خاص بالبيع) (يتم ملء بيانات الجزء المُباع من الأرض الموروثة)

• المسطح المُباع: .... فدان و .... قيراط و .... سهم.

• بيانات الحوض والقطعة (مفرزة أو مشاعاً) والحدود...

• المكلفة والضريبة...

إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ ….20م أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من:

1- ورثة المرحوم/ ............ وهم:

• السيد/ ............ (الابن)

• السيدة/ ............ (الزوجة)

• الآنسة/ ............ (البنت) (تُذكر بياناتهم كاملة) (طرف أول - بائعون)

2- السيد/ ……………………….. (تُذكر بياناته كاملة) (طرف ثان - مشتري)

يقر الجميع بأهليتهم للتعاقد وقد اتفقوا على ما يلي:

(البند الأول - المبيع) باع أفراد الطرف الأول (كل بحسب نصيبه الشرعي الموضح أعلاه) للطرف الثاني القابل لذلك، ما هو أطيان زراعية مساحتها الإجمالية (.... فدان و .... قيراط و .... سهم)، موضحة الحدود والمعالم بجدول حرف "ب" أعلاه، وهي جزء من القطعة رقم (....) البالغ مساحتها (....). (يجب توضيح هل البيع "مشاعاً" أم تم الاتفاق على جزء "مفرز").

(البند الثاني - الثمن) تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي قدره (.............. جنيه مصري)، دفع منه الطرف الثاني مبلغ (.........) خارج مجلس العقد، والباقي وقدره (.........) تم دفعه نقداً في مجلس هذا العقد. ويعتبر توقيع أفراد الطرف الأول على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية بالثمن كل بحسب نصيبه.

(البند الثالث - التسليم) يقر أفراد الطرف الأول بأنهم يضعون القدر المبيع تحت تصرف الطرف الثاني منذ تاريخ هذا العقد، ويحق له تسلمه فوراً.

(البند الرابع - الضمانات) يقر أفراد الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... ويضمنون التعرض القانوني...

(البند الخامس - الشفعة والحد الأقصى) يقر الطرف الثاني بتنازله مسبقاً عن الأخذ بالشفعة فيما يتصرف فيه أفراد الطرف الأول من باقي القطعة للغير. كما يقر بأنه لا يمتلك (باحتساب مساحة هذا العقد) ما يجاوز الحد الأقصى للملكية الزراعية.

(البند السادس - الحراسة) يقر أطراف هذا العقد جميعاً بأنهم لا يخضعون لأحكام الحراسة.

(البند السابع - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (.........) بنظر المنازعات...

(البند الثامن - نسخ العقد) حرر هذا العقد من (أربع نسخ)، لكل طرف نسخة، ونسخة للشهر العقاري.

الطرف الأول (البائعون) الطرف الثاني (المشتري) (توقيعات جميع الورثة البائعين) (توقيع المشتري)

(انتهت المقالة)