شرح صيغة عقد البيع النهائي للعقار (خالص الثمن): 7 ألغام قانونية (خاصة حق الامتياز والشرط الفاسخ)

"الحمد لله، مضيت العقد النهائي ودفعت باقي الفلوس... كده العمارة بقت بتاعتي رسمي!"

أهلاً بك في "فن المرافعة". لحظة! التوقيع على "عقد البيع النهائي (خالص الثمن)" هو خطوة حاسمة، لكنه ليس خط النهاية في رحلة تملك العقار. هذا العقد، رغم أهميته، لا يزال يخفي "ألغاماً" قانونية دقيقة، وفهمك لها هو الضمان الحقيقي لحقوقك كبائع أو مشترٍ.

النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل)، والملاحظات القانونية المرفقة بها، تحتاج إلى "تشريح" دقيق لفهم ما وراء الكلمات.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المحوري"، وكشف أخطر 7 بنود فيه يجب أن تنتبه لها قبل التوقيع النهائي.

---

أولاً: ما الفرق الجوهري بين "العقد الابتدائي" و"العقد النهائي"؟

هذه هي النقطة الأهم التي يجب فهمها (كما لمحت الملاحظات القانونية):

1. العقد الابتدائي: هو "وعد بالبيع والشراء". يحدد الاتفاق المبدئي (الثمن، العقار، طريقة السداد). هو عقد "صحيح" وملزم، لكنه لا ينقل الملكية.

2. العقد النهائي (هذا المقال): هو العقد الذي يُفترض أن يتم "بعد" سداد كامل الثمن (أو الجزء الأكبر منه). هو يؤكد إتمام البيع، ويثبت دفع الثمن، ويُستخدم كـ "أساس" لإجراءات نقل الملكية النهائية (التسجيل).

3. من الأقوى؟ العقد النهائي "ينسخ" (يحل محل) العقد الابتدائي. لو فيه "شرط" كان موجود في الابتدائي ومش موجود في النهائي (زي شرط جزائي مثلاً)، يعتبر كأن لم يكن. العقد النهائي هو "قانون المتعاقدين" الجديد.

لكن (وهنا اللغم الأكبر): حتى العقد النهائي لا ينقل الملكية قانوناً. الملكية لا تنتقل إلا بـ "التسجيل" في الشهر العقاري.

---

أخطر 7 "ألغام" في عقد البيع النهائي (خالص الثمن)

1. اللغم الأول: "حق الامتياز للبائع" (البند الاختياري) - هل الثمن خالص فعلاً؟

البند الاختياري بيقول: "يحتفظ الطرف الأول بحق الامتياز المقرر له كبائع... ضماناً للوفاء بباقي الثمن..."

• الخطر (للمشتري): لو البند ده موجود، يبقى العقد مش "خالص الثمن" بجد!

• الترجمة: "حق الامتياز" هو "رهن قانوني" لصالح البائع على العقار نفسه. معناه إن لو المشتري مدفعش "باقي الثمن" (اللي البند ده بيقر بوجوده)، من حق البائع "يحجز" على العقار ويبيعه بالمزاد لاستيفاء حقه، ويكون له "أولوية" على أي دائن آخر للمشتري.

• نصيحة "فن المرافعة": لو إنت (كمشتري) دافع الثمن "بالكامل" فعلاً، ارفض إضافة هذا البند تماماً. ولو لسه باقي جزء من الثمن هيتدفع "بعد التسجيل"، يبقى البند ده "ضروري" لحماية البائع.

2. اللغم الثاني: "التكليف الضريبي" (البند الاختياري) - مين المالك القديم؟

البند الاختياري بيقول: "يقع المبيع ضمن المكلفة رقم... لسنة... باسم..."

• الأهمية: "التكليف" هو تسجيل العقار في مصلحة الضرائب العقارية. معرفة اسم "المُكلّف" (الشخص المسجل باسمه العقار في الضرايب) مهم جداً كجزء من تتبع الملكية.

• الخطر (للمشتري): لو اسم "المُكلّف" مختلف عن اسم البائع، دي "علامة خطر" تستدعي البحث عن سبب الاختلاف (هل فيه ورثة؟ هل فيه بيع سابق غير مسجل؟).

3. اللغم الثالث: "مقابل التحسين" (البند الاختياري) - ضريبة مفاجئة!

البند الاختياري بيقول: "يقر الطرف الأول بأن المبيع لم يخضع لمقابل التحسين... وإن تبين خضوعه له فإن الطرف الأول يلتزم به."

• الخطر (للمشتري): "مقابل التحسين" هي ضريبة تفرضها الدولة على العقارات التي زادت قيمتها بسبب "مشروع منفعة عامة" تم بجوارها (زي إنشاء طريق جديد، كوبري، محطة مترو).

• الفخ: لو البند ده مش موجود، أو لو مكتوب "يتحمله المشتري"، ممكن تتفاجئ بعد الشراء بمطالبة ضريبية كبيرة إنت مش عامل حسابها.

• الحل: الإصرار على إضافة هذا البند (أو ما يماثله) لضمان أن البائع هو المسئول عن أي مقابل تحسين يستحق "قبل" تاريخ البيع.

4. اللغم الرابع: "الشرط الفاسخ الصريح" - هل ما زال موجوداً؟

• الملاحظات القانونية ذكرت: أن "الشرط الفاسخ الصريح" (اللي بيسمح بالفسخ التلقائي لو المشتري متأخرش في دفع قسط) لو كان موجود في "العقد الابتدائي"، ولم يُذكر في "العقد النهائي" (اللي هو خالص الثمن أصلاً)... فإنه يسقط.

• الأهمية: ده بيوضح إن العقد النهائي هو "المرجع الأخير".

5. اللغم الخامس: "التعسف في استعمال الحق" - هل ينطبق هنا؟

• الملاحظات القانونية ذكرت: نظرية "التعسف في استعمال الحق" كقيد على "الشرط الفاسخ".

• التحليل: رغم إن العقد ده "خالص الثمن" (والمفروض مفيش أقساط يتأخر فيها)، ممكن يحصل إخلال بالتزامات تانية (زي قيام المشتري بتعديلات ممنوعة). لو المؤجر حب يستخدم "شرط فاسخ" موجود في العقد بسبب "مخالفة بسيطة جداً" لا تضر به ضرراً جسيماً، القاضي ممكن يعتبر ده "تعسفاً" ويرفض الفسخ. (ده بيحمي المشتري من الشروط القاسية جداً).

6. اللغم السادس (المفقود): "ضمان العيوب الخفية"

• الخطر: العقد ده (بشكله الحالي) مفيهوش "بند المعاينة النافية للجهالة" (اللي بيسقط حق المشتري في ضمان العيوب الخفية). لكن في نفس الوقت، مفيهوش "بند صريح" يؤكد "ضمان البائع للعيوب الخفية".

• النتيجة: الوضع القانوني هنا بيخضع للقواعد العامة في القانون المدني (اللي بتدي المشتري الحق في الضمان خلال سنة من التسليم)، لكن عدم وجود بند واضح بيفتح باب للنزاع.

• الحل: الأفضل إضافة بند واضح إما يؤكد الضمان أو (لو تم الاتفاق على إسقاطه بعد فحص هندسي دقيق) ينص على ذلك صراحةً.

7. اللغم السابع (الأزلي): "التسجيل هو الملك"

• التذكير الأهم: كل البنود دي مهمة، لكنها لا تغني عن "التسجيل". العقد النهائي ده هو "الخطوة قبل الأخيرة". الخطوة الأخيرة والحاسمة لنقل الملكية بشكل نهائي وقاطع هي تسجيل هذا العقد في الشهر العقاري.

---

نموذج صيغة عقد بيع نهائي لعقار مبنى (خالص الثمن - للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بمراجعة كافة مستندات الملكية، الاستعلام في الشهر العقاري والضرائب والحي، والاستعانة بمحامٍ متخصص قبل التوقيع ودفع كامل الثمن.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع دمج البنود الاختيارية وتوضيحها)

عقد بيع نهائي لعقار مبنى (خالص الثمن)

(بيانات العقار في الجدول...)

إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ ….20م أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من: 1- السيد/ …………………………. (طرف أول - بائع) 2- السيد/ ……………………….. (طرف ثان - مشتري)

(تمهيد) يمتلك الطرف الأول العقار المبنى الموضح تفصيلاً بالجدول أعلاه وبصدر هذا العقد. وحيث إن الطرف الثاني قد دفع كامل الثمن، فقد اتفق الطرفان على إبرام هذا العقد النهائي.

(البند الأول: موضوع البيع) باع وأسقط وتنازل الطرف الأول (البائع) إلى الطرف الثاني (المشتري) بكافة الضمانات الفعلية والقانونية، ما هو كامل أرض وبناء العقار رقم (....) الكائن بـ (........................)، والموضح حدوده ومعالمه ومساحته بصدر هذا العقد.

(البند الثاني: الثمن (خالص)) تم هذا البيع وقبل، بثمن إجمالي ونهائي قدره (......................... جنيه مصري). يقر الطرف الأول (البائع) بأنه تسلم هذا المبلغ بالكامل نقداً (أو بموجب شيكات مصرفية رقم...) في مجلس هذا العقد (أو تواريخ سابقة)، ويعتبر توقيعه على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية وكاملة بالثمن.

(البند الثالث: الملكية والتسجيل)

1. يقر الطرفان بأن الملكية العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري.

2. آلت الملكية للطرف الأول عن طريق (........................) (يذكر سند الملكية: عقد مسجل/ميراث...).

3. يلتزم الطرف الأول بتسليم العقار للطرف الثاني فور التوقيع على هذا العقد (إن لم يكن قد تم التسليم مسبقاً).

4. يلتزم الطرف الأول بتسليم كافة مستندات الملكية للطرف الثاني، والحضور أمامه أو أمام من يوكله للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري، أو عمل التوكيلات اللازمة لإنهاء إجراءات التسجيل.

(البند الرابع: ضمانات البائع) يقر ويضمن الطرف الأول (البائع):

1. خلو العقار من كافة الحقوق العينية (كالرهن والامتياز) والشخصية (كالإيجار غير المذكور).

2. أنه لم يسبق له التصرف في العقار بأي شكل.

3. خلوه من أي مديونيات حكومية (ضرائب عقارية، فواتير مرافق) حتى تاريخ التسليم.

4. (هام): يقر الطرف الأول بأن العقار المبيع يقع ضمن المكلفة رقم (....) لسنة (....) باسم (............).

5. (هام): يقر الطرف الأول بأن العقار لم يخضع لـ "مقابل تحسين"، وإن تبين خضوعه له لأعمال تمت قبل تاريخ هذا العقد، فإن الطرف الأول يلتزم بسداده بالكامل.

(البند الخامس: المعاينة) يقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه عاين العقار المعاينة التامة النافية للجهالة بمعرفة أهل الخبرة وقبله بحالته الراهنة. (يجب التأكد من الفحص الفني قبل التوقيع).

(البند السادس: المصروفات والضرائب) جميع مصروفات هذا العقد، وأتعاب ومصاريف التسجيل، و"ضريبة التصرفات العقارية" (2.5%) يتحملها الطرف ( الثاني المشتري / أو الأول البائع / أو مناصفة - يجب التحديد بوضوح).

(البند السابع: الاختصاص القضائي) تختص محاكم (.............) (التي يقع في دائرتها العقار) بنظر أي نزاع ينشأ عن هذا العقد.

(البند الثامن: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.

الطرف الأول (البائع) الطرف الثاني (المشتري)

• الاسم:

• التوقيع: * الاسم:

• التوقيع:

(انتهت المقالة)