صيغة عقد الإيجار : احذر قبل التوقيع 7 "قنابل موقوتة" (خاصة بند 5 و 13)
"عقد إيجار عادي من المكتبة... كله بيمضي عليه."
أهلاً بك في "فن المرافعة". هذه الجملة هي بداية 90% من كوارث الإيجار في مصر. العقد "العادي" ده، هو قنبلة قانونية موقوتة مصممة لتنفجر في وجه "المستأجر".
هذا العقد، الذي يبدو بريئاً، هو "عقد إذعان" نموذجي. بنوده مكتوبة بعناية فائقة لتعظيم حقوق "المؤجر" وسحق حقوق "المستأجر".
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا "العقد النموذجي"، وكشف أخطر 7 "قنابل موقوتة" فيه، والتي تتنازل بموجبها (كمستأجر) عن حقوقك الأساسية.
أخطر 7 "قنابل موقوتة" في عقد الإيجار الجاهز
1. القنبلة الأولى: "مقصلة التأخير" (البند الخامس) - أخطر بند!
البند بيقول: "إذا تأخر المستأجر... فللمالك الحق في أن يفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي... وبدون إجراءات رسمية... وقد قبل المستأجر هذه الشروط."
الخطر (للمستأجر): هذه هي "المقصلة" بعينها (الشرط الفاسخ الصريح).
الترجمة القانونية: لو اتأخرت "يوم واحد" عن ميعاد الإيجار، العقد "اتفسخ" تلقائياً. المؤجر مش محتاج يروح المحكمة ياخد حكم فسخ. هو يقدر يعتبر العقد منتهي فوراً ويرفع عليك دعوى "طرد" مباشرة لانتهاء العقد (مش لعدم دفع الإيجار).
الأخطر: البند ده غالباً بيمنعك من حقك القانوني في "إيداع الأجرة" في المحكمة لو المؤجر رفض يستلمها.
نصيحة "فن المرافعة": هذا البند هو "بند إعدام". حاول إلغاء "الفسخ التلقائي" أو على الأقل إضافة "مدة سماح" (Grace Period) مثلاً 7 أيام بعد تاريخ الاستحقاق.
2. القنبلة الثانية: "عبء الإصلاحات الكارثي" (البند 13)
البند بيقول: "أن المستأجر لاحق له بمطالبة أضرار أو إنقاص الأجرة... بحجة أي عيب بالعين ترميمات يلتزم بها مهما امتدت مدتها..." و "...أن يكلف المالك بإجراء الإصلاحات الضرورية بشرط أن يكون متبرعاً بها للمالك..."
الخطر (للمستأجر): هذا البند "كارثة" وغير منطقي قانوناً.
الترجمة: لو ظهر "عيب جسيم" في الشقة (مثلاً: سقف بينقط ميه وهيقع)، البند ده بيقول إنك (كمستأجر) مش من حقك تطالب المؤجر بتعويض، ولا تخصم يوم واحد من الإيجار، ولا حتى تطالبه بالإصلاح إلا لو كنت "هتدفعله" تمن الإصلاح ده!
الحقيقة القانونية: القانون المدني (اللي بيحكم العقد ده) بيلزم "المؤجر" بعمل "الإصلاحات الضرورية" (غير التأجيرية). البند ده بيحاول يعفي المؤجر من التزامه القانوني الأساسي.
3. القنبلة الثالثة: "غرامة التأخير المبالغ فيها" (البند الرابع)
البند بيقول: "...والالتزام بدفع تعويض يعادل ضعف الإيجار المتفق عليه بالعقد من كامل مدة الإيجار في حالة عدم تسليم العين..."
الخطر (للمستأجر): كلمة "من كامل مدة الإيجار" دي ممكن تتفهم غلط وتكون "كارثية".
السيناريو الكارثي (لو اتفسرت حرفياً): لو مدة العقد "5 سنوات" (زي البند الرابع)، وإيجارك 1000 جنيه، واتأخرت "يوم واحد" في التسليم... ممكن المؤجر يطالبك بـ (1000 جنيه × 12 شهر × 5 سنوات × 2 = 120 ألف جنيه) كتعويض!
التفسير الصحيح (والأقرب للعدالة): المقصود هو "ضعف الأجرة اليومية" عن "فترة التأخير الفعلية". لكن الصياغة دي "فخ" للمشاكل.
نصيحة "فن المرافعة": يجب تعديل الصياغة لتكون: "...بدفع تعويض يعادل 'ضعف القيمة الإيجارية اليومية' عن كل يوم تأخير فعلي في التسليم."
4. القنبلة الرابعة: "التنازل الضمني عن التحسينات" (البند 8 و 9)
البنود بتقول:
(8): "...والمالك له الحق في أن ينتفع بالتحسينات والإصلاحات... وبدون إلزام عليه بدفع قيمتها..."
(9): "جميع ما فعله المستأجر من تنظيمات... تكون مصاريف من طرفه ولا يلزم المالك بشيء منها... بل يكون متبرعاً بها للملك..."
الخطر (للمستأجر): لو إنت (كمستأجر) صرفت فلوس على "تحسينات" ثابتة في الشقة (زي سيراميك جديد، أو تغيير أطقم الحمامات)، البنود دي معناها إنك "اتبرعت" بيها للمالك، ومش هتاخد مليم قصادها لما تمشي.
التحليل: ده بند شائع، لكن يجب أن تكون على علم به قبل ما تصرف أي مبالغ كبيرة على تحسينات ثابتة.
5. القنبلة الخامسة: "الطرد الشفوي" (البند 16)
البند بيقول: "إذا حدث أمر مخل بالعين... فللمالك الحق في إخراج الساكن من العين بمجرد التنبيه عليه شفوياً..."
الخطر (للمستأجر): كلمة "أمر مخل" دي "مطاطية" جداً، و"التنبيه الشفوي" ده "كارثة" قانونية.
السيناريو الكارثي: المؤجر يقرر إن "صوت لعب أطفالك" هو "أمر مخل"، وييجي يقولك "اطلع بره". قانوناً (حسب العقد ده)، هو كده "أنذرك".
الحقيقة: الطرد لا يتم إلا بحكم قضائي (ما لم يوجد شرط فاسخ صريح واضح). هذا البند هو محاولة للتحايل على إجراءات التقاضي.
6. القنبلة السادسة: "التكاليف الإضافية" (البند 15)
البند بيقول: "ثمن المياه والنور وأجرة البواب تكون على المستأجر."
الخطر (للمستأجر): مياه ونور ده طبيعي. لكن "أجرة البواب"؟
التحليل: أجرة البواب هي جزء من "صيانة العقار" اللي المفروض يتحملها "المالك". تحميلها بالكامل على المستأجر هو "تكلفة إضافية" فوق الإيجار. يجب التفاوض عليها.
7. القنبلة السابعة: "عدم المسئولية الشاملة للمؤجر" (البند 12, 13, 14)
العقد مليء ببنود تعفي المؤجر من المسئولية:
(12): المؤجر يعمل إصلاحات براحته والمستأجر ميعترضش.
(13): المؤجر غير مسئول عن أي "عيب" والمستأجر ميطلبش تعويض.
(14): المؤجر غير مسئول عن "أعمال الجيران" أو "الغير".
النتيجة: المؤجر تقريباً "غير مسئول عن أي حاجة" حسب هذا العقد.
نموذج صيغة عقد إيجار (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)
تحذير: هذا النموذج هو نسخة طبق الأصل من "العقد الجاهز" الخطير. لا تقم بالتوقيع عليه كما هو. استخدمه كنقطة بداية لفهم البنود والتفاوض عليها.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع إضافة ترقيم للبند الأخير ليكون 18)
عقد إيجار
إنه في يوم الموافق / / حرر هذا العقد بين كلاً من: – السيد/ …………………………………………. (طرف أول مؤجر) السيد/ …………………………………………. (طرف ثاني مستأجر)
(تمهيد...)
(البند الأول: التمهيد) يعتبر التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من هذا العقد.
(البند الثاني: العين المؤجرة) بموجب هذا العقد اجر الطرف الأول المؤجر إلي الطرف الثاني المستأجر القابل لذلك ما هو (............) بالدور (....) من العقار رقم (....) شارع (............) بقصد استعماله (............).
(البند الثالث: القيمة الإيجارية) المقيمة الإيجارية المتفق عليها هي مبلغ (......... جنيه) مصرياً تدفع مقدما كل أول شهر...
(البند الرابع: المدة والزيادة والغرامة) مدة فترة الإيجار (.... سنوات) تبدأ من ..../..../.... وتنتهي في ..../..../.... غير قابلة للامتداد إلا بعقد جديد... ويلتزم المستأجر بدفع تعويض يعادل (ضعف الإيجار اليومي عن مدة التأخير)... ويلتزم المستأجر بدفع 10% زيادة سنوية...
(البند الخامس: الشرط الفاسخ الصريح - خطر!) إذا تأخر المستأجر عن الدفع... فللمالك الحق أن يفسخ العقد بدون الحصول علي حكم قضائي... وقد قبل المستأجر هذه الشروط.
(البند السادس: حظر التأجير من الباطن) لا يجوز لمستأجر أن يؤجر من باطنه أو يتنازل... بدون الحصول علي تصريح كتابي... وإذا خالف... يعتبر العقد مفسوخا فورا...
(البند السابع: استعمال العين) يتعهد المستأجر باستعمال العين المؤجرة... كما يراعي الإنسان ماله الخاص...
(البند الثامن: حظر التغييرات) أن المستأجر غير مسموح له بأي تغيير بالعين... بدون إذن كتابي... والمالك له الحق في أن ينتفع بالتحسينات... وبدون إلزام عليه بدفع قيمتها...
(البند التاسع: مصاريف الديكور) جميع ما فعله المستأجر من تنظيمات... تكون مصاريف من طرفه... بل يكون متبرعا بها للملك...
(البند العاشر: رد العين والحالة) المستأجر ملزم بإرجاع العين المذكورة كما استلمها... وملزم بإصلاح كل التلف... ولا يحق له تخزين مواد ملتهبة...
(البند الحادي عشر: الحجز التحفظي) ...فللمالك الحق أيضًا في الحجز التحفظي مبدئيا.
(البند الثاني عشر: إصلاحات المالك) كل ما يريد المالك إصلاحه... له أن يجربها بدون تضرر من الساكن...
(البند الثالث عشر: عدم مسئولية المالك عن العيوب - خطر!) أن المستأجر لاحق له بمطالبه أضرار أو إنقاص الأجرة... بحجة أي عيب... وللمستأجر أن يكلف المالك بإجراء الإصلاحات الضرورية بشرط أن يكون متبرعا بها للمالك...
(البند الرابع عشر: عدم مسئولية المالك عن الغير) المالك ليس مسئولا نحو الساكن... من أعمال الجيران أو عموم الغير...
(البند الخامس عشر: المرافق والبواب) ثمن المياه والنور وأجرة البواب تكون علي المستأجر.
(البند السادس عشر: الإخلاء الشفوي - خطر!) إذا حدث أمر مخل... فللمالك الحق في إخراج الساكن... بمجرد التنبيه عليه شفويا...
(البند السابع عشر: الاختصاص القضائي) ...اختصاص قاضي الأمور المستعجلة بالحكم في مسألة ترك المستأجر للعين... أما ما يتعلق بوضع طلب قيمة الإيجار... فهذا يكون من اختصاص المحكمة المدنية...
(البند الثامن عشر: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة لعمل بموجبه.
المستأجر المؤجر
(انتهت المقالة)
