شرح صيغة عقد الإيجار (القانون 4 لسنة 1996): 6 "ألغام" قانونية (احذرها قبل التوقيع)

"أخيراً عقد إيجار واضح ومحدد المدة ومفيهوش مشاكل الإيجار القديم!"

هذا هو الانطباع الأول عند توقيع "عقد إيجار محدد المدة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996". هذا القانون جاء ليضع نهاية لعقود الإيجار المفتوحة، ويخضع العلاقة بين المؤجر والمستأجر لأحكام القانون المدني، أي لمبدأ "العقد شريعة المتعاقدين".

لكن أهلاً بك في "فن المرافعة". الحقيقة المرة: "شريعة المتعاقدين" دي غالباً بتكون "شريعة المؤجر" لوحده. النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) ما زالت مليئة بالبنود "المجحفة" (الظالمة) للمستأجر.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الجديد"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل التوقيع.

---

أولاً: ما هو "القانون 4 لسنة 1996"؟

ببساطة، هذا القانون قال كلمتين:

1. الأماكن الجديدة: أي شقة أو مكان "مأجرش قبل كده"، أو "عقده القديم خلص"، يخضع للقانون المدني (يعني عقد محدد المدة).

2. نهاية تلقائية: العقد ينتهي بانتهاء مدته "تلقائياً" دون الحاجة لتنبيه.

هذا القانون هو أساس العقد الذي نناقشه.

---

أخطر 6 "ألغام" في عقد الإيجار (القانون الجديد)

1. اللغم الأول: "مقصلة التأخير" ما زالت موجودة! (بند التأخير في دفع الإيجار)

البند بيقول: "...ولو لمدة شهر واحد يفسخ هذا العقد فوراً من تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى التنبيه أو إنذار ولا يحق له إيداع الإيجار بخزينة المحكمة..."

• الخطر (للمستأجر): هذه هي "المقصلة" الشهيرة (الشرط الفاسخ الصريح) التي ناقشناها في عقود سابقة.

  1. لو اتأخرت "يوم واحد" بعد الميعاد المسموح به (هنا شهر)، العقد "اتفسخ" تلقائياً.

  2. الأخطر: البند يسلبك حقك القانوني في "إيداع الأجرة" بالمحكمة لإنقاذ الموقف.

• نصيحة "فن المرافعة": هذا البند "قاتل" للمستأجر. حاول إلغاء "الفسخ التلقائي" أو على الأقل إلغاء جملة "ولا يحق له إيداع الإيجار".

2. اللغم الثاني: "غرامة التأخير الغامضة" (بند مدة الإيجار)

البند بيقول: "...والالتزام بدفع تعويض يعادل ضعف الإيجار المتفق عليه بالعقد من كامل مدة الإيجار في حالة عدم تسليم العين..."

• الخطر (للمستأجر): نفس "الصياغة الكارثية" التي ناقشناها في المقالة رقم 25. كلمة "من كامل مدة الإيجار" هي "فخ" للتفسيرات المتعسفة والمطالبات بمبالغ خرافية.

• الحل: يجب تعديل الصياغة لتكون: "...بدفع تعويض يعادل 'ضعف القيمة الإيجارية اليومية' عن كل يوم تأخير فعلي في التسليم."

3. اللغم الثالث: "الزيادة السنوية الإجبارية" (بند مدة الإيجار)

البند بيقول: "...ويلتزم المستأجر بدفع 10% زيادة سنوية على القيمة الإيجارية..."

• الخطر (للمستأجر): العقد هنا "يفرض" عليك الزيادة كأنها "أمر واقع"، وليست "بنداً قابلاً للتفاوض".

• نصيحة "فن المرافعة": الزيادة السنوية مقبولة ومنطقية، ولكن يجب أن تكون ناتجة عن "اتفاق" وليس "إجبار". تأكد من أنك موافق على النسبة والمدة قبل التوقيع.

4. اللغم الرابع: "صيانة" مين؟ (بند القيمة الإيجارية)

البند بيقول: "...ويلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والصيانة."

• الخطر (للمستأجر): كلمة "صيانة" دي "بحر واسع".

• التحليل: القانون المدني بيفرق بين:

  1. الترميمات التأجيرية: دي على المستأجر (زي تغيير لمبة، تصليح حنفية بتنقط).

  2. الترميمات الضرورية: دي على المؤجر (زي إصلاح مواسير المياه الرئيسية، مشاكل الكهرباء العمومية، إصلاح الأسانسير).

• الفخ: البند ده ممكن يتفهم إنه بيحمّل المستأجر "كل" أنواع الصيانة، بما فيها اللي المفروض المؤجر يعملها.

• الحل: يجب توضيح المقصود بـ "الصيانة" (مثلاً: "صيانة الأجزاء المشتركة الشهرية" أو "صيانة الأسانسير").

5. اللغم الخامس: "تناقض الترميمات" (بند الترميمات)

البند بيقول: "يلتزم المؤجر بالترميمات الضرورية... ولا يحق للمستأجر مطالبة المؤجر بإجراء أية ترميمات إلا... وفقا للظروف التي يراها المؤجر..."

• الخطر (للمستأجر): هذا البند يناقض نفسه! هو "يلزم" المؤجر بالإصلاحات الضرورية في أول جملة، ثم "يعفيه" منها في آخر جملة ويجعل الأمر خاضعاً "لمزاجه" (وفقاً للظروف التي يراها).

• الحقيقة القانونية: المؤجر "ملزم" قانوناً بعمل الترميمات الضرورية اللازمة للحفاظ على العين صالحة للانتفاع. هذا البند يحاول الالتفاف على القانون.

6. اللغم السادس: "الطرد السريع" (بند اختصاص القضاء المستعجل)

• البند بيقول: "تختص محكمة الأمور المستعجلة بالحكم بطرد المستأجر..."

• الخطر (للمستأجر): تكرار لنفس محاولة "تسريع" إجراءات الطرد والهروب من المحكمة الموضوعية العادية.

---

نموذج صيغة عقد إيجار (القانون 4 لسنة 1996 - للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويحتوي على كل "الألغام" المذكورة. "فن المرافعة" ينصح بشدة بمراجعة كل بند والتفاوض عليه قبل التوقيع.

عقد إيجار محدد المدة (طبقاً للقانون 4 لسنة 1996)

إنه في يوم ……………. الموافق …/ …/ ….20م حرر هذا العقد بين كلاً من: – السيد/ …………………………………………. (طرف أول مؤجر) السيد/ …………………………………………. (طرف ثاني مستأجر)

(تمهيد...) يمتلك الطرف الأول... ويرغب الطرف الثاني في استئجار... بقصد استعماله (............) ويخضع هذا العقد للقانون رقم 4 لسنة 1996...

(البند الأول: مدة الإيجار - خطر الغرامة والزيادة!) مدة فترة الإيجار (.... سنوات) تبدأ من ..../..../.... وتنتهي في ..../..../.... غير قابلة للامتداد إلا بعقد جديد... ويلتزم المستأجر بدفع تعويض يعادل (ضعف الإيجار اليومي عن مدة التأخير)... ويلتزم المستأجر بدفع 10% زيادة سنوية...

(البند الثاني: القيمة الإيجارية - خطر الصيانة!) الأجرة المتفق عليها هي مبلغ (......... جنيه) شهريًا... ويلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والصيانة.

(البند الثالث: التأخير في دفع الإيجار - خطر المقصلة!) إذا تأخر الطرف الثاني... لمدة شهر واحد يفسخ هذا العقد فورًا من تلقاء نفسه... ولا يحق له إيداع الإيجار بخزينة المحكمة...

(البند الرابع: التنازل أو التأجير من الباطن) لا يحق للمستأجر... إلا بعد الحصول على موافقة المؤجر الكتابية...

(البند الخامس: الإخلاء قبل الميعاد) إذا رغب المستأجر في ترك المكان قبل نهاية العقد عليه إخطار المؤجر... (يجب توضيح المقابل المالي أو الشرط الجزائي لهذا الإخلاء).

(البند السادس: التسليم) ...يعتبر توقيع الطرف الأول على هذا العقد محضرًا بتسليم المستأجر المكان.

(البند السابع: الترميمات - خطر التناقض!) يلتزم المؤجر بالترميمات الضرورية... ولا يحق للمستأجر مطالبة المؤجر بإجراء أية ترميمات إلا... وفقا للظروف التي يراها المؤجر...

(البند الثامن: حالة المكان) يقر المستأجر بأنة قد عاين الوحدة... وقبلها بالحالة التي هي عليها... ويمتنع عن إجراء تغييرات...

(البند التاسع: بيع العقار) في حالة بيع العقار لا يحق للمشترى فسخ هذا العقد إلا بعد انتهاء المدة...

(البند العاشر: اختصاص القضاء المستعجل) تختص محكمة الأمور المستعجلة بالحكم بطرد المستأجر...

(البند الحادي عشر: الموطن المختار) يقر المستأجر أن العين المستأجرة موطنا مختارًا له...

(البند الثاني عشر: أحكام القانون) كل ما لم يذكر بهذا العقد يخضع لأحكام القانون المدني.

(البند الثالث عشر: نسخ العقد) تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بهذا عند اللزوم.

طـرف أول (مؤجـر) طرف ثاني (مستأجر)

• الاسم:

• التوقيع: * الاسم:

• التوقيع:

(انتهت المقالة)