صيغة عقد الوعد بالبيع : هل هو ضمانة للمشتري أم "فخ قاتل" للبائع؟ (6 ألغام كارثية)

"لقيت شقة وعجبتني، وصاحبها وافق يمضي 'عقد وعد بالبيع' يلتزم فيه يبيعلي خلال 6 شهور بسعر النهاردة... كده أنا ضمنت الشقة!"

قف هنا! أنت ضمنت "خياراً"، لكن البائع هو من وقع في "الفخ"! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد الوعد بالبيع" (Unilateral Promise to Sell)، مثل النموذج بالأسفل، هو واحد من "أكثر العقود خداعاً"، ويختلف جوهرياً عن "العقد الابتدائي البات" وعن "الوعد المتبادل" (مقالة 132).

هذا العقد "يلزم طرفاً واحداً فقط" (البائع)، بينما يترك الطرف الآخر (المشتري) "حراً تماماً". إنه "خيار" (Option) مدفوع الأجر (أو حتى مجاني كما في صيغتنا الكارثية!)، وهو يخلق "مقامرة قانونية" مضمون خسارة أحد طرفيها.

النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "غير المتوازن"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل بائع ومشترٍ.

---

أولاً: الكارثة الأكبر - "المقامرة الخاسرة" على تقلبات السوق! (البند الثاني والرابع) - أخطر لغم على البائع!

البنود بتقول:

• (2): "يلتزم الطرف الأول (البائع) ببيع العقار..." إذا "ابدي الأخير (المشتري) رغبته" خلال أجل أقصاه (مثلاً 6 شهور).

• (4): "تم الاتفاق على ثمن قدره (......... جنيه)" (ثمن ثابت ومحدد من الآن).

• الكارثة القانونية والمالية (للبائع): هذا العقد هو "مصيدة" للبائع و"فرصة ذهبية" للمشتري للمضاربة على حسابه!

• الترجمة: البائع (الطرف الأول) "جمّد" السعر و"حبس" نفسه في التزام بالبيع لمدة 6 شهور. المشتري (الطرف الثاني) "حر" تماماً ويملك "خياراً مجانياً" (لأن العقد لم يذكر "مقابل للوعد").

• النتيجة (مقامرة خاسرة للبائع حتماً):

  • السيناريو الأول: السوق "ارتفع" جداً خلال الـ 6 شهور:

    • مين اللي هيطلب التنفيذ؟ المشتري (طبعاً!).

    • النتيجة: البائع "مجبر" يبيع العقار بالسعر "القديم الرخيص" (اللي في العقد)، ويخسر فرق السعر الضخم. (البائع خسر).

  • السيناريو الثاني: السوق "انهار" خلال الـ 6 شهور:

    • مين اللي هيطلب التنفيذ؟ لا أحد! المشتري (لأنه حر) سيتجاهل الوعد ويشتري عقاراً آخر بالسعر الجديد الرخيص.

    • النتيجة: البائع "لم يبع"، وخسر 6 شهور كان يمكن أن يبيع فيها، والآن عقاره انخفضت قيمته. (البائع خسر).

• نصيحة "فن المرافعة" للبائع: كارثة! لا توقع على هذا العقد أبداً بهذه الشروط! إذا كنت "مضطراً" لإعطاء وعد بالبيع:

  1. اطلب "مقابل للوعد" (Option Fee) غير مسترد (مبلغ منفصل عن الثمن، نظير "حجز" العقار لهذه المدة).

  2. أو اجعل المدة "قصيرة جداً" (أسبوع مثلاً).

  3. أو اجعل الثمن "متغيراً" مرتبطاً بالسوق وقت إبداء الرغبة (وهذا يلغي ميزة المشتري).

---

5 "ألغام" أخرى في هذا العقد (خاصة للمشتري!)

نعم، حتى المشتري (الذي يبدو أنه كسبان) قد يقع في "فخاخ" تالية:

2. اللغم الثاني: "فخ إثبات الرغبة" (البند الثاني والملاحظة 1) - خطر على المشتري!

البند بيقول: "...إبداء الرغبة شفاهة... (أو) بإنذار على يد محضر في حالة... امتناعه..."

• الخطر (للمشتري): الاعتماد على "الإبداء الشفهي" هو "كارثة إثبات".

• السيناريو الكارثي: السوق ارتفع. المشتري يتصل بالبائع ويقوله "أنا موافق وهشتري". البائع (اللي خسران) يرد: "مسمعتش حاجة! فين إثباتك؟ المهلة خلصت."

• الحقيقة (كما أقرت الملاحظة): عبء إثبات "إبداء الرغبة في الميعاد" يقع كاملاً على المشتري.

• الحل القاطع: لا تعتمد أبداً على "الشفاهة" في هذا العقد. الطريقة الوحيدة الآمنة 100% لإبداء الرغبة هي "إنذار رسمي على يد محضر" يُرسل للبائع "قبل" انتهاء الأجل المحدد.

3. اللغم الثالث: "قنبلة المعاينة القديمة!" (البند التاسع)

البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين... وقبل التعامل فيه بحالته التى كانت عليها وقت المعاينة."

• الخطر (للمشتري): نفس "كارثة" عقد 132. إنت عاينت العقار "وقت الوعد" (شهر يناير). لكنك ستبدي الرغبة وتستلم بعد "شهور" (شهر يونيو).

• النتيجة: البائع (الذي لم يعد يريد البيع) قد "يهمل" العقار تماماً خلال هذه الشهور. إنت ستكون "مجبر" على شراء العقار (لو أبديت الرغبة) بحالته "المتهالكة" الجديدة، لأنك قبلته بحالته "القديمة" وقت المعاينة، وتنازلت عن ضمان العيوب الخفية.

• الحل: يجب إضافة بند "يلزم" البائع (الطرف الأول) بـ "المحافظة على العقار بحالته التي كان عليها وقت الوعد" حتى تاريخ التسليم النهائي.

4. اللغم الرابع (المفقود): "الشرط الجزائي" - غياب العقوبة!

• الكارثة (للمشتري): العقد بالكامل لا يتضمن "كلمة واحدة" عن "شرط جزائي" (Penalty Clause)!

• السيناريو الكارثي (تكملة للغم الأول): السوق ارتفع. المشتري أرسل "إنذاراً رسمياً" بالرغبة في الشراء. البائع "رفض" أو "باع العقار لشخص ثالث بسعر أعلى".

• النتيجة: ما هو حقك؟ "لا شيء فوري"! عليك أن ترفع "دعوى صحة ونفاذ" (كما ذكر البند الثاني) قد تستغرق سنوات، وبدون أي "تعويض" مالي منصوص عليه في العقد.

• نصيحة "فن المرافعة": لا توقع وعداً بالشراء بدون إضافة "شرط جزائي ضخم ورادع" يلتزم به البائع إذا نكل عن وعده أو باع العقار للغير خلال مدة الوعد.

5. اللغم الخامس: "آلية التسجيل الضعيفة" (البند السابع)

• الخطر (للمشتري): العقد يفترض أنك سترفع "دعوى صحة ونفاذ". هذا طريق "طويل ومكلف".

• الحل الأفضل: يجب أن يلتزم البند البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي المسجل" أو "عمل توكيل رسمي" للمشتري فور إبداء الرغبة وسداد الدفعة الأولى.

6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب والمصروفات"

• الخطر: العقد ساكت تماماً عن "ضريبة التصرفات العقارية" و"مصاريف التسجيل النهائي".

• الحل: يجب إضافة بند صريح يوضح توزيع هذه الأعباء.

---

"فن المرافعة" يوضح:

"الوعد بالبيع من طرف واحد" هو "مقامرة" خاسرة للبائع، و"عقد هش" للمشتري ما لم يتضمن ضمانات قوية (مقابل للوعد، شرط جزائي رادع، آلية إخطار وتسجيل واضحة). لا تعتمد على النماذج الجاهزة أبداً!

---

نموذج صيغة عقد وعد بالبيع (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)

تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة" للبائع (البند 2 و 4) ويحتوي على "ألغام" خطيرة للمشتري (البند 2 و 9) ويفتقر لضمانات أساسية (الشرط الجزائي). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص لصياغة عقد متوازن.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)

عقد وعد بالبيع (نموذج به مخاطر كارثية للطرفين!)

إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ ….. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع / الواعد) السيد/ ………………. (طرف ثان - مشترٍ / الموعود له)

(البند الأول - العقار) ... (يجب ذكر مصدر الملكية). (البند الثاني - الوعد بالبيع (مصيدة البائع وفخ المشتري!)) يلتزم الطرف الأول ببيع العقار... للطرف الثاني إذا ما أبدى الأخير رغبته في الشراء خلال أجل أقصاه نهاية شهر …………. سنة ……………، على أن تبدى هذه الرغبة (بإنذار على يد محضر... أو شفاهة)... ("شفاهة" فخ للمشتري!).

(البند الثالث - غرامة تأخير التسليم) يلتزم الطرف الأول بتسليم العين... بعد (ثلاثة أشهر من إبداء الرغبة)... وإلا كان ملتزمًا بأن يدفع... مبلغ (.........) عن كل يوم تأخير...

(البند الرابع - الثمن (المقامرة!)) تم الاتفاق على ثمن قدره (......... جنيه)... يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع منه مبلغ (.........) عند التوقيع على العقد الابتدائي (؟!)، والباقي عند التوقيع على العقد النهائي. (تناقض! هذا العقد هو "الوعد"، أين "الابتدائي"؟ وما هو "النهائي"؟ غموض شديد في الدفع).

(البند الخامس - ضمان الخلو من الحقوق) ... (البند السادس - إقرار البائع بالحيازة) ... (البند السابع - ضمان التعرض) ... (البند الثامن - الملكية) ... (يجب التحقق).

(البند التاسع - المعاينة القديمة - قنبلة موقوتة!!!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين العين معاينة تامة نافية للجهالة... بحالتها التى كانت عليها وقت المعاينة. (بند كارثي يجب تعديله ليكون "وقت التسليم").

(البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - نسخ العقد) ...

(الطرف الأول) (الطرف الثاني)

---

(يجب إضافة كارثة: تحديد "مقابل للوعد" (Option Fee) لحماية البائع، "شرط جزائي" رادع لحماية المشتري، تعديل جذري لبند الثمن (4) ليوضح آلية الدفع بدقة عند إبداء الرغبة، تعديل جذري لبند المعاينة (9) ليلزم البائع بصيانة العقار، تحديد آلية إخطار "رسمية" فقط (إنذار)، تحديد آلية ومدة للتسجيل النهائي، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).

(انتهت المقالة)