صيغة عقد الوعد "المتبادل" (بالبيع والشراء): هل هو فرصة أم "فخ مضمون"؟ احذر "كارثة" تقلبات السوق! (6 ألغام قاتلة)
"لقيت عمارة بسعر كويس، وصاحبها متردد يبيع وأنا متردد أشتري... فمضينا 'عقد وعد بالبيع وبالشراء' ندي لبعض مهلة نفكر."
قف هنا! أنت لم توقع عقد تفكير، أنت وقعت "مقامرة قانونية" مضمون خسارة أحدكما فيها. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد الوعد بالبيع وبالشراء" (أو "الوعد المتبادل") هو واحد من "أكثر العقود خداعاً وخطورة" إذا تم صياغته بسذاجة مثل النموذج بالأسفل.
هذا العقد ليس "وعداً من طرف واحد" (اللي البائع بيلتزم فيه والمشتري حر)، بل هو "التزام مزدوج": البائع ملزم بالبيع إذا رغب المشتري، والمشتري ملزم بالشراء إذا رغب البائع، وكل ذلك خلال مدة محددة وبـ "سعر ثابت"!
هذا "التزام متبادل" مع "سعر ثابت" و"مدة مستقبلية" يخلق "فخاً مضموناً" لأحد الطرفين حسب تقلبات السوق. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المراوغ"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه.
أولاً: الكارثة الأكبر - "مقامرة" تقلبات السوق! (البند الثاني والثالث) - أخطر لغم!
البنود بتقول:
(2): البائع يتعهد بالبيع (لو المشتري طلب)، والمشتري يتعهد بالشراء (لو البائع طلب)، خلال "أجل أقصاه نهاية شهر..."
(3): اتفق الطرفان على أن "ثمن العقار هو مبلغ..." (ثمن ثابت ومحدد من الآن).
الكارثة القانونية والمالية (للطرفين): هذا العقد هو "مقامرة" بحتة على سعر السوق المستقبلي.
الترجمة: العقد ده "جمّد" السعر لمدة (مثلاً) 6 شهور، لكنه "حرر" إرادة البيع والشراء. واحد بس هو اللي هيكسب، والتاني هيخسر خسارة فادحة:
السيناريو الأول: السوق "ارتفع" جداً خلال الـ 6 شهور:
مين اللي هيطلب التنفيذ؟ المشتري (طبعاً!).
النتيجة: البائع "مجبر" يبيع العقار بالسعر "القديم الرخيص" (اللي في العقد)، ويخسر فرق السعر الضخم. هو "اتدبس" في البيع.
السيناريو الثاني: السوق "انهار" خلال الـ 6 شهور:
مين اللي هيطلب التنفيذ؟ البائع (طبعاً!).
النتيجة: المشتري "مجبر" يشتري العقار بالسعر "القديم الغالي" (اللي في العقد)، ويخسر فرق السعر الضخم. هو "اتدبس" في الشراء.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا توقع أبداً على "وعد متبادل" بـ "ثمن ثابت" و"مدة مستقبلية". هذا ليس "عقداً" بل "مراهنة" خاسرة لأحد الطرفين حتماً.
5 "ألغام" أخرى في هذا العقد (بافتراض تجاهل الكارثة الأولى!)
2. اللغم الثاني: "قنبلة المعاينة القديمة!" (البند السادس)
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع... وقبل التعامل فيه على الكيفية التي كان عليها فى ذلك الوقت."
الخطر (للمشتري): هذا البند "كارثي" في عقد مؤجل!
الترجمة: "في ذلك الوقت" تعني "وقت توقيع هذا الوعد" (مثلاً: شهر يناير). لكن التنفيذ الفعلي قد يتم بعد 6 شهور (في يونيو).
السيناريو الكارثي: إنت عاينت العمارة في يناير وكانت "ممتازة". خلال الـ 6 شهور (فترة الوعد)، البائع (اللي هو لسه حائز وممكن يكون عاوز الصفقة تبوظ) "أهمل" العمارة تماماً، أو حصلت فيها مشاكل سباكة جسيمة أو شروخ. في يونيو، لما البائع يجبرك تشتري (لأن السعر نزل)، إنت هتكون "ملزم" تشتريها بحالتها "المتهالكة" الجديدة، لأنك (حسب البند ده) قبلتها بحالتها "القديمة" وقت المعاينة!
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! يجب أن ينص العقد على أن المعاينة والقبول يتمان "عند الاستلام الفعلي"، أو أن البائع "ملزم" بالمحافظة على العقار بنفس حالته التي كان عليها وقت الوعد حتى تاريخ التسليم النهائي.
3. اللغم الثالث (الكارثي المفقود): "غياب الشرط الجزائي!"
الكارثة (للطرفين): العقد بالكامل لا يتضمن "كلمة واحدة" عن "شرط جزائي" (Penalty Clause)!
السيناريو الكارثي (تكملة للغم الأول): السوق ارتفع. المشتري طلب الشراء. البائع قال "لأ مش بايع بالسعر ده، هبيع لغيرك". إيه حق المشتري؟ لا شيء فوري! عليه أن يرفع "دعوى صحة ونفاذ" قد تستغرق سنوات، وبدون أي "تعويض" مالي منصوص عليه في العقد.
النتيجة: هذا "الوعد المتبادل" هو "وعد بلا أنياب". هو مجرد "تذكرة لدخول المحكمة" وليس عقداً ملزماً بضمانات حقيقية.
4. اللغم الرابع: "ضمانات البائع الوهمية" (البند الخامس)
البند بيقول: "يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية..."
الخطر (للمشتري): هذا الإقرار صحيح "اليوم" (وقت توقيع الوعد). ماذا لو قام البائع غداً (خلال فترة الـ 6 شهور) بـ "رهن" العقار للبنك أو بيعه لشخص آخر؟
النتيجة: العقد لم يمنع البائع صراحةً من "التصرف" في العقار أو "ترتيب حقوق عليه" خلال فترة الوعد. المشتري قد يفاجأ (عندما يقرر الشراء) بأن العقار أصبح مرهوناً!
الحل: يجب إضافة "شرط مانع من التصرف" يمنع البائع من ترتيب أي حقوق عينية على العقار طوال مدة الوعد.
5. اللغم الخامس: "آلية إبداء الرغبة" الغامضة (البند الثاني)
الخطر: كيف "يبدي" الطرف رغبته؟ (شفوياً؟ كتابياً؟ بإنذار؟). العقد ساكت!
النتيجة: نزاعات لا تنتهي حول "هل أبدأ الرغبة في الميعاد أم لا؟".
الحل: يجب تحديد "آلية إخطار رسمية" (إنذار على يد محضر أو خطاب مسجل بعلم الوصول) كطريقة وحيدة لإبداء الرغبة.
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: العقد يربط باقي الثمن بـ "العقد النهائي" (بند 3)، لكنه لا يحدد "متى" أو "كيف" سيتم هذا العقد النهائي (المسجل).
الحل: يجب تحديد آلية ومدة واضحة للتسجيل بعد إبداء الرغبة.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"عقد الوعد بالبيع وبالشراء" (المتبادل) هو "فخ مالي وقانوني" إذا اقترن "بثمن ثابت" و"مدة مستقبلية". إنه يضمن خسارة أحد الطرفين. لا توقع عليه أبداً بهذه الصيغة. استخدم "عقداً ابتدائياً باتاً" (إذا كنتما متفقين نهائياً) أو "عقد وعد بالبيع من طرف واحد" (إذا كان البائع وحده هو الملتزم) مع ضمانات وآليات واضحة.
نموذج صيغة عقد وعد بالبيع وبالشراء (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مقامرة مالية" خطيرة (البند 2 و 3) ويتضمن بنوداً "كارثية" للمشتري (البند 6) ويفتقر لأي ضمانات حقيقية (الشرط الجزائي). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد وعد بالبيع وبالشراء (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ ….. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - مالك / واعد بالبيع) السيد/ ………………. (طرف ثان - مشترٍ / واعد بالشراء)
(البند الأول - العقار) يمتلك الطرف الأول العقار رقم………….. تنظيم... وهو عبارة عن عمارة سكنية... (يجب ذكر مصدر الملكية).
(البند الثاني - الوعد المتبادل (المقامرة!)) تعهد الطرف الأول ببيع العقار... للطرف الثاني إذا ما أبدى الأخير رغبته... خلال أجل أقصاه نهاية شهر …………. سنة …………… كما تعهد الطرف الثاني بشراء العقار... إذا أبدى الطرف الأول رغبته فى بيعه خلال ذات الأجل... (آلية المقامرة).
(البند الثالث - الثمن الثابت - (فخ تقلبات السوق!)) اتفق الطرفان على أن ثمن العقار هو مبلغ (............ جنيه)... يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع منه مبلغ (............) فور إبداء الرغبة... والباقي... عند التوقيع على العقد النهائي. (الثمن الثابت هو الكارثة).
(البند الرابع - الغلة/الإيجارات - غامض!) يلتزم الطرف الأول فى حالة إبداء الرغبة بتسليم العقار... اعتبارًا من أول شهر ………… سنة ………….. وتصبح الغلة للطرف الثاني منذ هذا التاريخ ولو تأخر التسليم...
(البند الخامس - ضمانات البائع - ناقصة!) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... (ضمان "وقت التوقيع" فقط، ماذا عن المستقبل؟).
(البند السادس - المعاينة القديمة - قنبلة موقوتة!!!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع... وقبل التعامل فيه على الكيفية التي كان عليها فى ذلك الوقت. (بند كارثي يجب رفضه وتعديله ليكون "وقت التسليم").
(البند السابع - الاختصاص القضائي) ... (البند الثامن - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: "شرط جزائي" رادع ومتبادل، تعديل جذري لبند الثمن (ربطه بالسوق) أو إلغاء الوعد المتبادل، تعديل جذري لبند المعاينة (6) ليكون عند التسليم، إضافة "شرط مانع من التصرف" على البائع خلال مدة الوعد، تحديد آلية إخطار رسمية لإبداء الرغبة، تحديد آلية ومدة للتسجيل النهائي، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
