صيغة عقد بيع عقار مرهون : هل تشتري عقاراً أم "كارثة"؟ احذر "فخ" البند 3 و 9! (6 ألغام قاتلة)
"لقيت فيلا لقطة بسعر كويس، بس عليها رهن للبنك... البايع قالي هنكتب عقد ابتدائي وهو هيسدد الرهن من فلوسي... صفقة مضمونة."
قف فوراً! أنت لا تشتري عقاراً، أنت تدخل في "مقامرة" قد تخسر فيها كل شيء. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع ابتدائي لعقار مرهون" (مثل النموذج بالأسفل) هو واحد من "أخطر وأعقد العقود" التي يمكن أن توقعها كمشترٍ.
هذا العقد ليس مجرد "بيع"، بل هو "اتفاق ثلاثي الأطراف" بحكم الواقع، لكنه مكتوب كعقد "ثنائي الأطراف"، متجاهلاً "الطرف الأقوى" و"صاحب الحق الحقيقي" في العقار: الدائن المرتهن (البنك أو المقرض).
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "مصائد قاتلة"، تضع كامل المخاطرة على المشتري. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في شراء عقار مرهون.
أولاً: الكارثة الأكبر - "شبح" الدائن المرتهن (الطرف الغائب)
المشكلة الجوهرية: إنت (كمشترٍ) بتتعاقد مع "البائع" (المدين)، لكن "العقار" نفسه هو ضمانة "للدائن المرتهن" (البنك).
الحقيقة القاطعة: الرهن الرسمي هو "حق عيني مسجل". هذا يعني أنه يلتصق بالعقار أياً كان مالكه. لو البائع "فشل" في سداد الدين، البنك من حقه "قانوناً" أن يحجز على العقار ويبيعه بالمزاد العلني حتى لو كان العقار أصبح "ملكك" (بعقد ابتدائي) ودفعته تمنه!
النتيجة: أنت ستخسر "العقار" + "الأموال" التي دفعتها للبائع.
العقد الحالي: يحاول حل هذه الكارثة بطريقتين (البند 2 والبند 3)، وكلاهما "فخ" للمشتري.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد (الكارثي)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "المعاينة النافية للجهالة" (البند التاسع) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع معاينة تامة نافية للجهالة وقد قبل التعامل فيه على نحو ما وجده عليه."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند "كارثة مزدوجة" في هذا العقد بالذات!
الترجمة: إنت (كمشترٍ) مش بس بتتحمل "المخاطرة القانونية" الهائلة بتاعة الرهن، لأ، إنت كمان بتتنازل "صراحةً وكلياً" عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" الإنشائية والفنية!
السيناريو الكارثي: تشتري الفيلا المرهونة (وتخاطر بكل شيء مع البنك)، وبعد الاستلام تكتشف إن "الأساسات" فيها شروخ خطيرة أو "حمام السباحة" بيسرب ومحتاج تكاليف ضخمة. هل تقدر ترجع على البائع؟ الإجابة: لا! البند ده بيقول إنك قبلتها "بعيوبها" الظاهرة والخفية.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! أنت تجمع بين "المخاطرة القانونية القصوى" و"المخاطرة الفنية القصوى" في عقد واحد! يجب رفض هذا البند تماماً وإجراء فحص هندسي شامل.
2. اللغم الثاني: "مقامرة العربون" (البند الثاني)
البند بيقول: "...والباقي... يستحق عند التوقيع على العقد النهائي... في حالة قيام الطرف الأول بدفع المبلغ المستحق للدائن المرتهن وتقديم شهادة... بشطب القيد."
الخطر (للمشتري): إنت بتدفع "مقدم كبير" (العربون)، وبتراهن إن البائع (اللي هو أصلاً مديون ومعرفش يسدد) هيستخدم الفلوس دي (أو فلوس تانية) علشان "يسدد الرهن" ويجيبلك شهادة شطب.
ماذا لو: البائع أخذ المقدم واختفى؟ أو فشل في السداد؟ أو البنك رفض التسوية؟ أنت علقت في صفقة معقدة ومقدمك ضاع.
3. اللغم الثالث: "فخ الحلول محل المدين" (البند الثالث) - ليس حلاً!
البند بيقول: "فى حالة عدم قيام الطرف الأول بالوفاء... يكون للطرف الثانى الوفاء بهذا الدين... على أن يخصم ما يتم الوفاء به... من باقي الثمن..."
الخطر (للمشتري): هذا يبدو "حلاً ذكياً"، لكنه "فخ" قاتل:
هل الباقي يكفي؟ ماذا لو كان "باقي الثمن" المستحق للبائع (مثلاً 500 ألف) "أقل" من "الدين المستحق للبنك" (مثلاً 700 ألف)؟ البند ده معناه إنك هتضطر تدفع "الفرق" (200 ألف) من جيبك الخاص "فوق" الثمن المتفق عليه للعقار!
التعقيد الإجرائي: "الحلول" محل المدين في سداد الرهن ليس عملية بسيطة، وتتطلب موافقة "البنك" وإجراءات قانونية معقدة.
العقد ساكت عن "فوائد" الرهن والرسوم الإدارية للبنك.
4. اللغم الرابع: "ضمان البائع الوهمي" (البند السابع)
البند بيقول: "يضمن الطرف الأول خلو المبيع من كافة الحقوق العينية... فيما عدا حق الرهن الرسمي المنوه عنه..."
الخطر: هذا البند "صادق" بشكل ساخر. هو يضمن لك خلو العقار من "كل" المشاكل... ما عدا "أكبر مشكلة" فيه (الرهن)! هذا الضمان "فارغ" من قيمته عملياً.
5. اللغم الخامس: "آلية التسجيل الضعيفة" (البند الرابع)
الخطر (للمشتري): كالعادة، الطريق المفترض هو "رفع دعوى" (صحة ونفاذ)، وهو طريق "طويل ومكلف".
الحل الأفضل: إلزام البائع بـ "التوقيع النهائي" أو "عمل توكيل رسمي" بعد حل مشكلة الرهن.
6. اللغم السادس (المفقود): "مصدر الملكية" التفصيلي
الخطر: البند الثامن يذكر مصدر الملكية بشكل عام. يجب ذكر التفاصيل الدقيقة (رقم وتاريخ...) لضمان صحة ملكية البائع.
7. اللغم السابع (المفقود): "مسئولية الضرائب والمصروفات"
الخطر: لم يحدد العقد من يتحمل "ضريبة التصرفات العقارية" (على البائع) ومن يتحمل "مصاريف شطب الرهن" (على البائع عادةً) ومن يتحمل "مصاريف التسجيل النهائي" (على المشتري عادةً).
الحل: يجب إضافة بند صريح يوضح توزيع هذه الأعباء المالية.
"فن المرافعة" يوضح: الحل الآمن الوحيد
لا تشتري عقاراً مرهوناً بهذا العقد "الثنائي" أبداً! الحل الوحيد الآمن هو "العقد الثلاثي" أو "التسوية المتزامنة":
اطلب من البائع الحصول على "موافقة كتابية" من البنك (الدائن المرتهن) على البيع.
اطلب من البنك "خطاباً رسمياً" يوضح "مبلغ التسوية النهائي" لشطب الرهن.
لا تدفع أي مبالغ للبائع مباشرةً (خاصة الباقي).
يتم توقيع العقد النهائي (أو التسوية) بحضور الأطراف الثلاثة (البائع، المشتري، وممثل البنك).
يقوم المشتري بتحرير "شيك" بقيمة الدين مباشرةً باسم "البنك"، و"شيك" بباقي الثمن (إن وجد) باسم "البائع".
في نفس اللحظة، يقوم "البنك" بالتوقيع على "مخالصة نهائية" و"تنازل عن الرهن"، ويقوم "البائع" بالتوقيع على "عقد البيع النهائي" أو "التوكيل الرسمي" للمشتري.
أي حل آخر، مثل "الثقة" في البائع بأنه "هيسدد من عربونك"، هو "مقامرة" غير محسوبة بأموالك.
نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي لعقار مرهون (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" للمشتري، يتجاهل الطرف الأهم (الدائن المرتهن)، ويحتوي على "قنابل موقوتة" (خاصة 3 و 9). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو، بل باتباع "الحل الآمن الثلاثي" المذكور أعلاه.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي – عقار مرهون (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………… الموافق …/ …/ ….. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع/ المدين الراهن) السيد/ ………………. (طرف ثانٍ - مشتري)
(البند الأول - المبيع والرهن - الإقرار بالكارثة!) باع الطرف الأول للطرف الثاني عقارًا... عبارة عن "فيلا"... ووارد عليه رهن رسمي... بمبلغ... لصالح (الدائن المرتهن).
(البند الثاني - الثمن (المقامرة الأولى!)) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (......... جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (......... جنيه) مقدمًا... والباقي (......... جنيه) يستحق عند التوقيع على العقد النهائي "في حالة" قيام الطرف الأول بدفع... وشطب القيد. (مقامرة على وفاء البائع).
(البند الثالث - الحلول محل المدين (المقامرة الثانية!)) فى حالة عدم قيام الطرف الأول بالوفاء... يكون للطرف الثانى الوفاء بهذا الدين... على أن يخصم ما يتم الوفاء به... من باقي الثمن... (فخ كارثي لو الباقي لا يكفي الدين!).
(البند الرابع - العقد النهائي والتسجيل - ضعيف!) يلتزم الطرف الأول بتقديم... المستندات... خلال (ثلاثة أشهر)... وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ... (آلية طويلة ومكلفة ولا تحل مشكلة الرهن).
(البند الخامس - التسليم) ... (البند السادس - غرامة تأخير التسليم) ...
(البند السابع - الضمان الوهمي!) يضمن الطرف الأول خلو المبيع من كافة الحقوق العينية... فيما عدا حق الرهن الرسمي... (ضمان فارغ من مضمونه).
(البند الثامن - الملكية) ... (يجب التحقق).
(البند التاسع - المعاينة النافية للجهالة - قنبلة نووية!!!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع معاينة تامة نافية للجهالة... وقبل التعامل فيه على نحو ما وجده عليه. (كارثة! تنازل عن ضمان العيوب الخفية + تحمل مخاطر الرهن!).
(البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: إدخال "الدائن المرتهن" كطرف ثالث في الاتفاق، تعديل جذري لآلية السداد لتكون "تسوية متزامنة"، تعديل جذري لبند المعاينة (9)، إضافة ضمانات العيوب الخفية، تحديد مسئولية الضرائب ومصاريف شطب الرهن والتسجيل، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
