صيغة عقد بيع فيلا بمنقولاتها : احذر "كارثة" العقد الفارغ! (7 ألغام قاتلة مزدوجة)
"لقيت فيلا تحفة بفرشها كامل للبيع... والبايع قالي هنمضي العقد الابتدائي ده ونخلص."
قف فوراً! أنت تشتري "كارثة مزدوجة" بعقد واحد! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع ابتدائي لفيلا بمنقولاتها" (مثل النموذج بالأسفل) هو واحد من "أخطر العقود خداعاً" في سوق العقارات. لماذا؟ لأنه يجمع بين "كل مخاطر" شراء عقار ابتدائي (اللي ناقشناها في مقالة 128) ويضيف إليها "كل مخاطر" شراء عفش وأجهزة مستعملة (اللي ناقشناها في مقالة 97)، وكل ده في عقد واحد "غير مُعد" لذلك!
الصيغة المنتشرة (مثل صيغتنا) هي في الحقيقة "عقد فيلا خالية" تم "ترقيعه" بإضافة كلمة "بمنقولاتها" في العنوان، مع ملاحظة في الآخر بتقولك "ابقى ضيف كشف منقولات". هذا "الترقيع" هو "مصيدة قانونية" تترك المشتري بلا أي ضمانات حقيقية لا للفيلا ولا للمنقولات.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المفخخ"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية "مزدوجة" فيه.
أولاً: الكارثة الأكبر - "عقد فرانكشتاين!" (تناقض العنوان والمضمون)
العنوان يقول: "عقد بيع... لفيلا بمنقولاتها".
المضمون (البند الثاني): "يقر الطرف الأول... ويلتزم بإخلائه وتسليمه..." (إخلاء إيه بالظبط لو هو مفروش؟!).
الكارثة: العقد نفسه لا يحتوي على أي بند يبيع المنقولات! البنود (3 و 4 و 5...) كلها بتتكلم عن "المبيع" (العقار)، لكن لا يوجد أي إشارة للمنقولات.
الملاحظات القانونية (الترقيع): الملاحظات في الآخر بتقول "يعدل البند الثاني... ويحرر كشف يرفق...".
النتيجة (فن المرافعة): لو مضيت على العقد ده "زي ما هو" من غير ما تضيف "كشف المنقولات" وتعدل البنود، إنت قانوناً اشتريت "فيلا خالية"، والبائع مش ملزم يسلمك "أي منقولات" حتى لو اتفقتوا عليها شفوياً! أنت وقعت في "فخ العقد الفارغ".
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد (بافتراض محاولة الترقيع!)
حتى لو "رقّعنا" العقد وأضفنا "كشف منقولات"، الألغام الموجودة أصلاً بتصبح "مزدوجة الخطورة":
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المزدوجة): "المعاينة النافية للجهالة" (البند الثامن) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة... وقبل التعامل فيه على الوضع الذي وجده عليه وقت المعاينة."
الكارثة القانونية (للمشتري): في عقد "الفيلا الخالية" (مقالة 128)، البند ده "كارثي" لأنه بيسقط ضمان العيوب الإنشائية. هنا، هو "كارثة مزدوجة":
للفيلا: تنازلت عن حقك في ضمان أي عيوب خفية في "المباني والأساسات والسباكة الرئيسية".
للمنقولات: تنازلت عن حقك في ضمان أي عيوب خفية في "كل قطعة عفش وجهاز" (تكييف مركزي بايظ، موتور حمام سباحة مفوت، أجهزة مطبخ معطلة...).
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! أو على الأقل، لا توقع عليه أبداً إلا بعد إجراء "فحص مزدوج" بمعرفة:
"مهندس استشاري" لفحص المبنى.
"فني متخصص" لفحص كل الأجهزة والمعدات والمنقولات الثمينة.
2. اللغم الثاني (الكارثي المفقود): "كشف المنقولات التفصيلي"
الخطر: كما ذكرنا، العقد "فاضي". لو أرفقت كشف "عام" (مثل: "غرفة نوم كاملة")، ده لا يحميك.
الحل القاطع: لازم "كشف تفصيلي جداً" (زي ما شرحنا في مقالة 97 و 73) يوضح "كل قطعة" (ماركتها، حالتها "جديدة/مستعملة/بها عيوب كذا"، سعرها التقديري)، ويكون موقعاً عليه ومرفقاً بالعقد.
3. اللغم الثالث: "نهائي" ولكنه لا ينقل الملكية (العقد الابتدائي)**
الحقيقة: هذا العقد "ابتدائي" (مهما كان اسمه). الملكية (للفيلا أو المنقولات) لا تنتقل إلا بـ "التسجيل" في الشهر العقاري.
4. اللغم الرابع: "آلية التسجيل الضعيفة" (البند السابع)
الخطر (للمشتري): نفس مشكلة العقود السابقة. الطريق المفترض هو "رفع دعوى" (صحة ونفاذ)، وهو طريق "طويل ومكلف".
الحل الأفضل: إلزام البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي المسجل" أو "عمل توكيل رسمي" للمشتري.
5. اللغم الخامس: "ربط الثمن بالتسليم" (البند السادس والثاني) - فخ مزدوج!
الخطر: البند السادس يجعلك تدفع "باقي الثمن" عند "التوقيع على العقد النهائي" (الغامض). والبند الثاني يلزم البائع بالتسليم في "موعد محدد" قد يكون قبل أو بعد دفع الباقي.
النتيجة: قد تجد نفسك دفعت "كامل الثمن" مقابل عقد عرفي، ولم تستلم الفيلا "بمنقولاتها" بعد، ولم تسجل الملكية.
نصيحة "فن المرافعة": لا تدفع كامل الثمن أبداً إلا عند "الاستلام الفعلي" للفيلا بمنقولاتها المطابقة للكشف و"التوقيع على العقد المسجل" أو "استلام توكيل رسمي غير قابل للإلغاء".
6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب العقارية والمصروفات"
الخطر: العقد (في بند 10) يلقي "مصاريف العقد والتسجيل" على المشتري. لكنه ساكت تماماً عن "ضريبة التصرفات العقارية" (2.5% - على البائع قانوناً) وعن "الضرائب العقارية المتأخرة" (العوائد) على العقار.
7. اللغم السابع: "حماية الثوابت" (البند الثالث) - جيد ولكنه غير كافٍ!
التحليل: البند ده (يمنع البائع من نزع الأشجار والنافورات والرخام...) هو بند "جيد" لحماية "الثوابت" (Fixtures) في الفيلا.
ولكن: هو لا يحمي "المنقولات" (Furniture) اللي المفروض العقد بيبيعها! وده بيأكد إن العقد ده "مُرقّع".
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
بيع وشراء "فيلا بمنقولاتها" هو صفقة "مركبة" تتطلب عقداً "مزدوجاً" (جزء للعقار وجزء للمنقولات) أو عقداً واحداً "مفصلاً" يعالج كل جزء بضماناته وآلياته الصحيحة. النموذج الجاهز (مثل هذا) هو "كارثة" قانونية تضيع حقوق المشتري في العقار والمنقولات معاً. لا تستخدمه أبداً!
نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي لفيلا بمنقولاتها (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "عقد فرانكشتاين" غير صالح، يفتقر لأهم بنوده (كشف المنقولات)، ويحتوي على بنود "كارثية" (خاصة 8). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو، بل بصياغة عقد جديد بالكامل بمعرفة محامٍ متخصص.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي – فيلا بمنقولاتها (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………… الموافق …/ …/ ….. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع) السيد/ ………………. (طرف ثانٍ - مشتري)
(البند الأول - المبيع العقاري - أين المنقولات؟) باع الطرف الأول للطرف الثاني عقارًا مبنيًا عبارة عن "فيلا من طابقين"... ويحيط بها حديقة مسورة... وتبلغ جملة المساحة... (أين المنقولات؟؟؟).
(البند الثاني - التسليم والإخلاء - خطر التناقض!) يقر الطرف الأول أن العقار... فى حيازته... ويلتزم بإخلائه وتسليمه خلال مدة أقصاها... (يتناقض مع بيع المنقولات!) ...ويلتزم... بدفع مبلغ (.........) عن كل يوم تأخير...
(البند الثالث - حماية الثوابت) ليس للطرف الأول أن ينتزع اى شئ مما خصص للمبيع (أشجار، نافورات، رخام...). (لا يحمي المنقولات!).
(البند الرابع - ضمانات البائع (ناقصة!)) ... (البند الخامس - ضمان التعرض) ... (البند السادس - الثمن والدفعات - خطر!) ... (يجب ربط الباقي بالتسليم الفعلي للمنقولات والعقار والتسجيل). (البند السابع - العقد النهائي والتسجيل - ضعيف!) ...
(البند الثامن - المعاينة النافية للجهالة - قنبلة نووية مزدوجة!!!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع (العقار + المنقولات الوهمية؟) المعاينة التامة النافية للجهالة وقبل التعامل فيه على الوضع الذي وجده عليه... (بند كارثي يجب رفضه).
(البند التاسع - الملكية) ... (يجب التحقق). (البند العاشر - المصروفات - ناقص!) ... (أين ضريبة التصرفات؟). (البند الحادي عشر - الاختصاص والموطن) ... (البند الثاني عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: "ملحق كشف منقولات تفصيلي" موقع عليه كجزء لا يتجزأ، تعديل جذري لبند المعاينة (8) ليشمل ضمانات للعقار والمنقولات، تعديل بند التسليم (2) ليتناسب مع تسليم المنقولات، إضافة آلية واضحة للتسجيل، تحديد مسئولية الضرائب، استشارة محامٍ ومهندس وفني قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
