صيغة عقد بيع فيلا (ابتدائي): احذر "كذبة الفيلا الخالية" و"كارثة" المعاينة! (6 ألغام قاتلة أخرى)
"لقيت فيلا أحلامي بسعر ممتاز... همضي العقد الابتدائي ده وأدفع العربون وأضمنها."
قف هنا! حلمك قد يتحول إلى كابوس قانوني وهندسي. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع فيلا" (مثل النموذج بالأسفل) هو استثمار ضخم ومعقد، وليس مجرد شراء شقة. أنت تشتري "أرضاً" و"أساسات" و"مباني" و"حديقة" و"مرافق"، وكل جزء منها يحمل "ألغاماً" خفية.
هذا العقد "الابتدائي"، رغم أهميته، لا يجعلك مالكاً، بل هو مجرد "وعد بالبيع" مليء بالمصائد. النماذج الجاهزة (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "كارثية" لأنها مصممة لحماية البائع وتتجاهل حقوقك الأساسية كمشترٍ.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المفخخ"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في شراء فيلا.
أولاً: "الكذبة القاتلة" في العقد - هل الفيلا "خالية" فعلاً؟
العنوان يقول: "عقد بيع ابتدائي – فيلا خالية".
البند الثاني يقول: "يقر الطرف الأول (البائع) أن العقار المبيع في حيازته باعتباره مالكاً له ويلتزم بإخلائه وتسليمه خلال مدة أقصاها نهاية شهر..."
الكارثة (للمشتري): العقد "يكذب" على نفسه! أنت لا تشتري فيلا "خالية" وجاهزة للتسليم، أنت تشتري فيلا "مشغولة" (غالباً من البائع نفسه)، وبتدخل في "مخاطرة" إنه هيخليها ويسلمهالك في الميعاد.
النتيجة (فن المرافعة): هذا التناقض هو "اللغم الأول". أنت تشتري "وعداً بالإخلاء" وليس "عقاراً خالياً". يجب أن تكون غرامة التأخير في التسليم (المذكورة في البند الثاني) "رادعة جداً" لتعويضك عن أي خسائر، ويجب ألا تدفع "كامل الثمن" (كما سنرى) إلا بعد الإخلاء الفعلي.
اللغم الثاني (القنبلة النووية المطلقة): "المعاينة النافية للجهالة" (البند الثامن) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة... وقابل للتعامل فيه على الوضع الذي وجده عليه وقت المعاينة."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند (الموجود أيضاً في صيغة 77 و 95 و 97...) هو "كارثة" في عقد شقة، ولكنه "قنبلة نووية" في عقد فيلا!
الترجمة: توقيعك على هذا البند يعني أنك تتنازل "صراحةً وكلياً" عن حقك القانوني في "ضمان العيوب الخفية" (Hidden Defects).
السيناريو الكارثي (في الفيلا): إنت "بصيت" على الفيلا لقيتها شكلها جميل. مضيت. بعد الاستلام بشهر، تكتشف:
"شروخ" في الأساسات أو الأعمدة (مشاكل إنشائية خطيرة).
"تسريب" ضخم في حمام السباحة (يحتاج تكسير وتكلفة ضخمة).
"هبوط" في أرضية الحديقة (مشاكل في ردم التربة).
"مشاكل جوهرية" في شبكة الصرف الصحي أو الكهرباء الرئيسية للمبنى.
هل تقدر ترجع على البائع؟ الإجابة: لا! البند ده بيقول إنك "قبلتها بعيوبها" الظاهرة والخفية، والبائع غير مسئول.
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! أو على الأقل، لا توقع عليه أبداً إلا بعد إجراء "فحص هندسي إنشائي شامل" (Structural Survey) بواسطة "مهندس استشاري متخصص" (إنت اللي جايبه وعلى حسابك) يقدم لك تقريراً مفصلاً عن حالة الأساسات والهيكل والمرافق. "المعاينة بالنظر" في فيلا هي "انتحار مالي".
5 "ألغام" أخرى في العقد
3. اللغم الثالث: "نهائي" ولكنه لا ينقل الملكية (العقد الابتدائي)**
الحقيقة: هذا العقد "ابتدائي" (كما هو واضح من سياقه ومن البند السابع). الملكية لا تنتقل إلا بـ "التسجيل" في الشهر العقاري. أنت تدفع عربوناً (وأحياناً الثمن كله) مقابل "وعد" بالتسجيل.
4. اللغم الرابع: "آلية التسجيل الضعيفة" (البند السابع)
البند بيقول: "...وإلا كان للطرف الثاني استصدار حكم بصحة ونفاذ العقد."
الخطر (للمشتري): كالعادة، العقد يفترض أن الطريق الطبيعي للتسجيل هو "رفع دعوى" (صحة ونفاذ)، وهو طريق "طويل ومكلف".
الحل الأفضل: إلزام البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري" أو "عمل توكيل رسمي" للمشتري يتيح له التسجيل بنفسه، مع ربط ذلك بـ "شرط جزائي رادع" و"بباقي الثمن".
5. اللغم الخامس: "ربط الثمن بالتسليم" (البند السادس والرابع) - فخ للمشتري!
الخطر: البند السادس يجعلك تدفع "باقي الثمن" عند "التوقيع على العقد النهائي" (اللي هو ممكن يكون مجرد عقد عرفي تاني، وليس التسجيل!). والبند الرابع يحدد "موعداً للتسليم" قد يكون قبل أو بعد العقد النهائي.
النتيجة: قد تجد نفسك دفعت "كامل الثمن" مقابل عقد عرفي نهائي، ولكنك لم تستلم الفيلا بعد (لأن البائع لم يخلِها)، ولم تسجل الملكية بعد!
نصيحة "فن المرافعة": لا تدفع كامل الثمن أبداً إلا عند "الاستلام الفعلي" للفيلا و "التوقيع على العقد المسجل" أو "استلام توكيل رسمي غير قابل للإلغاء" يسمح لك بالتسجيل الفوري.
6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب العقارية والمصروفات"
الخطر: العقد (في بند 10) يلقي "مصاريف العقد والتسجيل" على المشتري. لكنه ساكت تماماً عن "ضريبة التصرفات العقارية" (2.5% - على البائع قانوناً) وعن "الضرائب العقارية المتأخرة" (العوائد) على العقار.
الحل: يجب إضافة بند صريح يلزم البائع بتسوية كافة هذه المستحقات قبل العقد النهائي، ويحدد من يتحمل ضريبة التصرفات.
7. اللغم السابع (المفقود): "تفاصيل المبيع" (البند الأول والثالث)
الخطر: "فيلا من طابقين" (بند 1) وصف "غامض جداً". والبند الثالث (الذي يمنع البائع من نزع الأشياء) هو ضمانة جيدة، لكنها تحتاج تفصيلاً.
الحل: يجب إرفاق "ملحق مواصفات" تفصيلي يوضح: مساحة الأرض بالضبط، المساحة المبنية لكل طابق، مواصفات التشطيب، قائمة "تفصيلية" بكل "الثوابت والملحقات" التي يشملها البيع (الأشجار، النافورات، التكييفات المركزية، أجهزة المطبخ المثبتة، وحدات الإضاءة الثمينة...).
نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي فيلا (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "عقد ابتدائي" وليس نهائياً، ويكذب بشأن "خلو" الفيلا، ويحتوي على "قنبلة نووية" (البند 8). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو، بل بتعديله جذرياً والاستعانة بخبراء (مهندس إنشائي، محامٍ) قبل التوقيع.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي – فيلا (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ ….. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع) السيد/ ………………. (طرف ثانٍ - مشتري)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني عقارًا مبنيًا عبارة عن "فيلا من طابقين"... ويحيط بها حديقة مسورة يشملها... وتبلغ جملة المساحة (.........) مترًا مربعًا... (يجب إرفاق مواصفات تفصيلية ورسم هندسي).
(البند الثاني - التسليم والإخلاء - كذبة "الخالية"!) يقر الطرف الأول أن العقار المبيع في حيازته... ويلتزم بإخلائه وتسليمه خلال مدة أقصاها نهاية شهر (.........) سنة (.........). وفى حالة تأخره... يلتزم... بدفع مبلغ (.........) عن كل يوم تأخير...
(البند الثالث - مشتملات البيع) ليس للطرف الأول أن ينتزع أي شئ مما خصص للمبيع... (يجب إرفاق قائمة تفصيلية).
(البند الرابع - ضمانات البائع (ناقصة!)) يقر الطرف الأول بأنه لم يسبق له التصرف... ويخلو المبيع من الحقوق العينية... (أين ضمان العيوب؟).
(البند الخامس - ضمان التعرض) ... (البند السادس - الثمن والدفعات - خطر!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (......... جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (.........) بالشيك رقم... (أو نقدًا) على أن يدفع الباقي عند التوقيع على العقد النهائي. (خطر! يجب ربط الباقي بالتسليم الفعلي والتسجيل).
(البند السابع - العقد النهائي والتسجيل - ضعيف!) يلتزم الطرف الأول بتقديم كافة المستندات اللازمة للتسجيل... لإنهاء إجراءات العقد النهائي خلال أجل أقصاه يوم …/ …/ ….. وإلا كان للطرف الثاني استصدار حكم بصحة ونفاذ العقد. (آلية طويلة ومكلفة).
(البند الثامن - المعاينة النافية للجهالة - قنبلة نووية!!!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وقبل التعامل فيه على الوضع الذي وجده عليه وقت المعاينة. (بند كارثي يجب رفضه أو تعديله جذرياً بعد الفحص الهندسي).
(البند التاسع - الملكية) ... (يجب التحقق من المستندات). (البند العاشر - المصروفات - ناقص!) يتحمل الطرف الثاني مصاريف العقد حتى تمام شهره. (أين ضريبة التصرفات والضرائب العقارية المتأخرة؟).
(البند الحادي عشر - الاختصاص والموطن) ... (البند الثاني عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبند المعاينة (8) بعد الفحص الهندسي، توضيح آلية وموعد التسجيل النهائي (7) وربط باقي الثمن به (6)، إضافة بند صريح لضريبة التصرفات والضرائب العقارية المتأخرة، إرفاق ملحق مواصفات تفصيلي (1 و 3)، التأكد من صحة مستندات الملكية (9) قبل التوقيع).
(انتهت المقالة)
