شرح صيغة عقد بيع أرض سكنية : 5 "ألغام" قانونية (خاصة أراضي التخصيص)

حلم "شراء قطعة أرض" وبناء بيت العمر هو حلم كل مصري. ولما بتلاقي فرصة في "أرض تخصيص" من جهاز مدينة بسعر كويس، بتمضي العقد ده وإنت فاكر إنك "بقيت مالك".

أهلاً بك في "فن المرافعة". الحقيقة الصادمة: هذا العقد (بشكله الحالي) لا ينقل الملكية.

هذا العقد، رغم إنه مكتوب عليه "نهائي"، هو في نظر القانون "عقد ابتدائي" بيحطك (كمشتري) في "فخ" قانوني معقد. إنت مش بتشتري أرض، إنت بتشتري "موقف البائع القانوني" أمام جهاز المدينة.

قبل ما توقع على عقد زي ده، إحنا هنشرح لك أخطر 5 "ألغام" مدفونة فيه.

---

أخطر 5 "ألغام" في عقد بيع أرض (خاصة أراضي التخصيص)

1. اللغم الأول: "التخصيص" ومخاطر "سحب الأرض" (البند 8)

البند بيقول: "يقر الطرف الأول... أن هذه الأرض قد ألت إليه عن طريق التخصيص من جهاز مدينة..."

• الخطر الحقيقي: أغلب عقود "التخصيص" الصادرة من "هيئة المجتمعات العمرانية" (جهاز المدينة) "تحظر البيع أو التنازل" عن الأرض إلا بعد سداد "كامل الأقساط" وأحياناً "إتمام البناء".

• الفخ: البائع (الطرف الأول) بيبعلك الأرض دي وهو "لسه عليه أقساط" للجهاز. لو البائع "توقف" عن سداد الأقساط دي (بعد ما قبض منك الفلوس)، جهاز المدينة من حقه "يسحب الأرض" منك (كمشتري). إنت هتخسر الأرض وفلوسك.

• البند 7 (الضمان الوهمي): البائع "بيقر" إنها خالصة (في البند السابع). لكن ده مجرد "إقرار" على ورق. لو طلع كداب، إنت مش هتاخد حقك غير بالمحاكم بعد ما الأرض تتسحب.

2. اللغم الثاني: "التوكيل" ليس "مُلكية" (البند 9)

البند بيقول: "...يلتزم بالحضور أمام الشهر العقاري لعمل... توكيل بالبيع للنفس أو للغير."

• الخطر: إيه هو "التوكيل" ده؟ ده هو "المخرج" اللي بيعملوه علشان يلفوا على "حظر البيع" اللي في اللغم الأول.

• التحليل: بما إن البائع "مش هيقدر يسجلك" الأرض في الشهر العقاري (لأنها محظورة من الجهاز)، هو "بيوكلّك" إنك تتعامل مكانه قدام الجهاز، وبيوكلّك إنك "تبيعها لنفسك" (أو تسجلها) "في المستقبل" (لما الحظر يتشال).

• الكارثة: التوكيل ليس مُلكية. هو "تفويض". ولو البائع (الطرف الأول) مات قبل ما تسجل، التوكيل ده (في أغلب صوره) "يبطل بالوفاة". هتلاقي نفسك دخلت في دوامة قانونية مرعبة مع "ورثة" البائع.

3. اللغم الثالث: "نهائي" ولكنه لا ينقل الملكية (البند 6)

البند بيقول: "اعتباراً من تاريخ هذا العقد يعتبر الطرف الثاني (المشتري) هو المالك الوحيد..."

• الخطر: هذه الجملة غير صحيحة قانوناً.

• الحقيقة (فن المرافعة): في القانون المصري، ملكية العقارات لا تنتقل إلا بـ "التسجيل" في الشهر العقاري. هذا العقد (حتى لو اسمه نهائي) لا ينقل الملكية. هو مجرد "عقد ابتدائي" قوي بيلزم البائع إنه "يسجل" لك.

• الدليل: البند العاشر (طلب "صحة ونفاذ") هو الدليل. لو العقد ده بينقل الملكية فعلاً، مكنتش هتحتاج ترفع "دعوى صحة ونفاذ" علشان تجبره يسجل.

4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند 5)

البند بيقول: "...عاين الأرض... المعاينة التامة النافية للجهالة... وقبلها بحالتها الراهنة."

• الخطر: في "الأرض الفضاء" الجملة دي أخطر من الشقة. "الحالة الراهنة" هنا تشمل "العيوب الخفية" في الأرض نفسها.

• السيناريو الكارثي: اشتريت الأرض، وجبت المقاول علشان يبني، فاكتشفت إن "التربة" صخرية أو "غير صالحة للبناء" وهتحتاج تكاليف إحلال بـ 200 ألف جنيه. قانوناً، إنت "قبلت" ده. إنت شيلت الليلة.

• الحل: "المعاينة" هنا لازم تكون "بمهندس" أو "بجسّات تربة"، مش "بالعين".

5. اللغم الخامس: "إقرار عدم وجود أراضي أخرى" (البند 8)

البند بيقول: "...وانه ليس لديه... أي قطع أراضي لدي هيئة المجتمعات العمرانية..."

• الخطر: ده "شرط تخصيص" من الجهاز (خصوصاً في أراضي الشباب والإسكان الاجتماعي). لو البائع "كدب" في الإقرار ده (وعنده أرض تانية باسمه أو باسم زوجته)، الجهاز من حقه "يسحب الأرض" دي.

• التحليل: مرة تانية، إنت (كمشتري) بتشتري "موقف البائع" وبتعتمد 100% على "صدق" كلامه.

---

نصيحة "فن المرافعة" (قبل التوقيع)

لو مُصر تشتري "أرض تخصيص" بالعقد ده: لا تثق في البائع، ثق في "الجهاز" فقط. اطلب من البائع (قبل ما تدفع جنيه واحد) إنه يطلع "شهادة بيانات" (أو "موقف مالي وعقاري") من "جهاز المدينة" موجهة ليك. الشهادة دي هي اللي هتقولك الحقيقة:

1. هل عليه أقساط؟

2. هل البيع محظور؟

3. هل صدر أي قرارات سحب؟

---

نموذج صيغة عقد بيع نهائي لأرض سكنية (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)

إنه في يوم ……………. الموافق …/ …/ ….20م تم تحرير هذا العقد بين كل من:

أولاً: السيد/ ………………………….

• (البيانات التفصيلية...) (طرف أول - بائع)

ثانياً: السيد/ ………………………..

• (البيانات التفصيلية...) (طرف ثان - مشتري)

تمهيد يمتلك الطرف الأول قطعة الأرض رقم (....) بالحي (....) مدينة (....) ومساحتها (....م2)، والتي آلت إليه ملكيتها عن طريق "التخصيص" من جهاز مدينة (....). ولرغبة الطرف الأول في بيعها، فقد تلاقت الإرادة مع الطرف الثاني القابل لذلك وفقاً للبنود الآتية:

(البند الأول: التمهيد) يعتبر التمهيد السابق جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد ومكملاً له.

(البند الثاني: موضوع البيع) بموجب هذا التعاقد، باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية والقانونية الطرف الأول (البائع) إلى الطرف الثاني (المشتري) ما هو قطعة الأرض السكنية رقم (....) ومساحتها (....م2) والكائنة بـ (....).

(البند الثالث: الحدود والمساحة) الأرض موضوع هذا التعاقد هي أرض فضاء بمساحة إجمالية قدرها (...........م2). وحدودها كالتالي (كما هي بمحضر الاستلام من الجهاز):

• الحد البحري: ........................

• الحد القبلي: ........................

• الحد الشرقي: ........................

• الحد الغربي: ........................

(البند الرابع: الثمن) تم هذا البيع وقبل بثمن إجمالي ونهائي قدره (......................... جنيه مصري)، (يجب توضيح: "دُفع بالكامل في مجلس العقد" أو "يُدفع على أقساط..."). ويعتبر توقيع الطرف الأول على هذا العقد (في حالة الدفع الكامل) بمثابة مخالصة نهائية بالثمن.

(البند الخامس: المعاينة) يقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه عاين الأرض موضوع هذا العقد المعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وقانوناً، وأنه قبلها بحالتها الراهنة (As-Is).

(البند السادس: نقل الملكية (الالتزامات))

1. يقر الطرفان بأن الملكية العقارية لا تنتقل إلا "بالتسجيل" في الشهر العقاري.

2. يلتزم الطرف الأول بتسليم الأرض للطرف الثاني فور التوقيع على هذا العقد (أو في ميعاد ..../..../....).

3. يصبح الطرف الثاني هو الحائز الفعلي للأرض وعليه كافة التزاماتها (تجاه الجهاز أو الغير) من تاريخ الاستلام.

(البند السابع: ضمانات البائع (الالتزام بالخلو)) يقر ويضمن الطرف الأول (البائع) خلو الأرض محل هذا العقد من أي حقوق للغير (رهن، هبة، ...إلخ). كما يقر بأنها خالصة تماماً من أي أقساط أو متأخرات لدى جهاز مدينة (....). وإذا ظهر ما يخالف ذلك، يتحمل البائع كافة المسئوليات المدنية والجنائية.

(البند الثامن: تسلسل الملكية (مخاطر التخصيص))

1. يقر الطرف الأول بأن هذه الأرض قد آلت إليه عن طريق التخصيص من جهاز مدينة (....) بموجب (محضر التخصيص/العقد) المؤرخ ..../..../....

2. يقر البائع بصحة كافة الإقرارات المقدمة منه للجهاز (وعلى الأخص إقرار عدم وجود قطع أراضي أخرى).

3. إذا اتضح ما يخالف ذلك (سواء وجود أقساط أو مخالفة شروط التخصيص) مما أدى إلى "سحب الأرض" من المشتري، يلتزم الطرف الأول (البائع) برد "كامل" الثمن المدفوع فوراً، بالإضافة إلى تعويض اتفاقي قدره (.......) جنيه.

(البند التاسع: التزامات التسجيل والتوكيل) يلتزم الطرف الأول (البائع) بتسهيل نقل الملكية للطرف الثاني، ويلتزم بالحضور أمام الشهر العقاري للتوقيع على العقد النهائي، أو عمل التوكيل الرسمي اللازم (بالبيع للنفس أو للغير) للتعامل أمام جهاز المدينة وإنهاء إجراءات التنازل أو التسجيل.

(البند العاشر: دعوى صحة العقد) يلتزم الطرف الأول بالحضور للإقرار بصحة البيع أو التصديق على هذا العقد أمام أي جهة، بما في ذلك المثول أمام المحكمة للإقرار بالصلح في دعوى "صحة ونفاذ" أو "صحة توقيع" هذا العقد، ويلتزم بسداد مصاريفها إذا رُفعت بسبب تخلفه.

(البند الحادي عشر: المصروفات) جميع مصروفات هذا العقد، ومصاريف التسجيل، والرسوم الحكومية، وضريبة التصرفات العقارية (2.5%) يتحملها الطرف (الثاني - المشتري / أو مناصفة حسب الاتفاق).

(البند الثاني عشر: الشرط الجزائي) اتفق الطرفان على أن هذا البيع نهائي ولا رجعة فيه. وفي حالة إخلال أي طرف بأي بند جوهري من بنود هذا العقد (وعلى الأخص التزامات البائع في البند 7 و 8 و 9)، يلتزم الطرف المخل بأن يدفع للطرف الآخر مبلغاً وقدره (.............. جنيه) كشرط جزائي اتفاقي نهائي وغير خاضع لرقابة القضاء.

(البGد الثالث عشر: الموطن المختار) يقر كل طرف بأن عنوانه الموضح بصدر هذا العقد هو موطنه المختار، وكافة المراسلات والإعلانات عليه تعتبر صحيحة ومنتجة لآثارها.

(البند الرابع عشر: المحكمة المختصة) تختص محاكم (.............) (التي يقع في دائرتها العقار) على اختلاف درجاتها بأي نزاع ينشأ بخصوص هذا العقد.

(البند الخامس عشر: نسخ العقد) تحرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.

التوقيعات

الطرف الأول (البائع)

• الاسم:

• التوقيع:

• رقم البطاقة:

الطرف الثاني (المشتري)

• الاسم:

• التوقيع:

• رقم البطاقة:

(انتهت المقالة)