صيغة عقد إيجار أرض فضاء : 5 بنود "كارثية" (خاصة "الغرض" و"إقامة المنشآت")

"أرض فاضية.. عقدها أكيد سهل. هي ورقة بنمضيها والسلام."

هذه هي "الكارثة" التي تبدأ بها 90% من نزاعات عقود إيجار الأراضي الفضاء. الناس تعتقد أن لأن الأرض "فارغة"، فعقدها "بسيط".

أهلاً بك في "فن المرافعة". الحقيقة هي العكس تماماً. عقد إيجار الأرض الفضاء هو "أخطر" من عقد إيجار الشقة. لماذا؟ لأن في الشقة، "الغرض" واضح (السكن)، و"المنشآت" موجودة (مباني).

أما في الأرض الفضاء، فالعقد هو "شيك على بياض" للمستقبل.

الصيغة المنتشرة (الموجودة بالأسفل) تحتوي على "تناقض كارثي" وألغام قانونية مدفونة. في هذا المقال، سنشرح لك 5 بنود "قاتلة" وكيف تحمي نفسك (كمؤجر أو مستأجر).

---

التناقض الكارثي (قنبلة العقد)

انظر إلى هذا التناقض في الصيغة الأصلية:

1. التمهيد (المستأجر): "...السيد/ ……… مدير شركة … … … للاعلان (طرف ثان مستأجر)".

2. بند المنشآت: "لا يحق للطرف الثانى إقامة منشأت أو مبانى..."

• التحليل (فن المرافعة): كيف يمكن أن تستأجر شركة "إعلانات" قطعة أرض فضاء، وهي قانوناً (حسب العقد) "ممنوعة" من إقامة "منشآت"؟؟ كيف ستضع لوحة الإعلانات (Billboard)؟ لوحة الإعلانات هي "منشأة" بكل تأكيد!

• النتيجة: العقد ده "باطل" عملياً من أول يوم. لو المؤجر "حب يتلكك" للمستأجر، ممكن يفسخ العقد فوراً بمجرد ما المستأجر يركب أول عمود للوحة الإعلان، لأنه "خالف" بند صريح.

---

أخطر 5 "ألغام" في عقد إيجار الأرض الفضاء

1. اللغم الأول: "الغرض من الإيجار" (البند الرابع)

البند بيقول: "الغرض من الإيجار هو … وإذا حدث تغيير الغرض يعتبر العقد مفسوخا..."

• الخطر: "الغموض" هنا قاتل.

  • لو كتبت "لأغراض شركة الإعلان" (زي المثال بتاعنا). هل ده معناه "مخزن" للوحات الإعلانات؟ ولا "ورشة" لتصنيعها؟ ولا "مكان لتركيب" لوحة إعلان؟

  • لو كتبت "جراج سيارات". هل ده "جراج خاص" لموظفيك؟ ولا "جراج عمومي" بأجرة؟ التاني هيحتاج تراخيص مختلفة تماماً.

• نصيحة "فن المرافعة": يجب أن يكون الغرض "دقيقاً وقاطعاً".

  • مثال سليم: "الغرض من الإيجار هو استخدام الأرض فقط لتركيب وتشغيل لوحة إعلانات ضخمة (Billboard)، ويشمل ذلك إقامة القاعدة الخرسانية والهيكل المعدني اللازم لها."

2. اللغم الثاني: "الشرط الفاسخ الصريح" (البند 3 و 4)

البند بيقول: "...يعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار."

• الخطر (على المستأجر): هذه هي "المقصلة" القانونية. لو إنت (كمستأجر) اتأخرت في دفع الإيجار "يوم واحد" عن الميعاد، أو لو غيرت "جزء" من الغرض (مثلاً: ركنت عربيتك الخاصة جنب لوحة الإعلان)... العقد قانوناً "اتفسخ" فوراً. المؤجر من حقه يطردك في اليوم التالي.

• الخطر (على المؤجر): لو المؤجر "قبل" منك الإيجار المتأخر ده، هو كده (قانوناً) ممكن يكون "اتنازل ضمنياً" عن حقه في الفسخ التلقائي، ويدخل في دوامة قضايا.

3. اللغم الثالث: "مصير المنشآت" (البند المفقود)

• الخطر: العقد اللي فوق ده (لو افترضنا إنه سمح بالبناء) مذكرش أهم نقطة: إيه مصير "لوحة الإعلان" (أو المبنى) اللي المستأجر بناها بعد ما العقد يخلص؟

• السيناريوهات الكارثية (لو مش مكتوبة):

  1. المستأجر يخلع ويسيب "الهيكل" والمصيبة للمؤجر. المؤجر يدفع فلوس "هدم" من جيبه.

  2. المؤجر يعجبه "الهيكل" ويقرر يحتفظ بيه... هل هيدفع تعويض للمستأجر عن تكلفة البناء؟

• نصيحة "فن المرافعة": لازم تضيف بند "مصير المنشآت":

  • "يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بإزالة كافة المنشآت التي أقامها على نفقته الخاصة، وإعادة الأرض بالحالة التي كانت عليها (خالية تماماً) قبل تسليمها للطرف الأول."

4. اللغم الرابع: "التأمين" (البند الخامس)

البند بيقول: "...التأمين المدفوع... وليس من حق المستأجر أن يسترد هذا التأمين إلا بعد... تسليمه المكان... بالحالة التى كانت عليها..."

• التحليل: ده بند كويس، بس لازم يتربط باللغم اللي قبله. "التأمين" ده هو "ضمان" إن المستأجر "هيهدم" اللي بناه ويرجع الأرض "فضاء" تاني.

• نصيحة "فن المرافعة" (للمؤجر): لو المستأجر هيبني حاجة، لازم "التأمين" يكون مبلغ "كبير" يكفي لتغطية "تكاليف الهدم" لو المستأجر هرب وسابلك المنشآت.

5. اللغم الخامس: "التنازل والإيجار من الباطن" (البند اقامة المنشأت)

البند بيقول: "...كما لا يجوز التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن..."

• الخطر (للمستأجر - شركة الإعلان): شركة الإعلان دي (الطرف الثاني) شغلها إنها "تأجر" مساحة اللوحة لـ "شركة تالتة" (زي كوكاكولا أو فودافون).

• هل ده "إيجار من الباطن"؟ أيوة!

• النتيجة: البند ده "بيمنع" المستأجر من إنه يمارس "شغله الأصلي" اللي استأجر الأرض علشانه.

• الحل: لازم "يُستثنى" من البند ده: "...ويُستثنى من ذلك حق الطرف الثاني في تأجير "مساحة اللوحة الإعلانية" للغير كجزء من نشاطه التجاري المعتاد."

---

نموذج صيغة عقد إيجار أرض فضاء (للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديل البنود لتناسب كل حالة (جراج / ورشة / لوحة إعلان).

عقد إيجار أرض فضاء

محرر بتاريخ ..../..../......... بين كل من :

أولاً: السيد/ ………………………….

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ………………………………. (طرف أول - مؤجر)

ثانياً: شركة/السيد: ……………………….. (مثال: شركة .... للإعلان، س.ت: ....)

• ويمثلها السيد/ ........................ بصفته ........................

• المقيم فى: ……………………………….. (طرف ثان - مستأجر)

تمهيد يمتلك الطرف الأول قطعة الأرض الفضاء الكائنة بـ (........................)، والمملوكة له بموجب (........................). ويبلغ إجمالي مساحتها (....) متراً مربعاً، وحدودها كالآتي:

• الحد البحري: ........................

• الحد القبلي: ........................

• الحد الشرقي: ........................

• الحد الغربي: ........................ وحيث يرغب الطرف الثاني في استئجار هذه الأرض، فقد وافق الطرف الأول على ذلك بالشروط الآتية:

(البند الأول: التمهيد) يعتبر التمهيد السابق جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد ومكملاً له.

(البند الثاني: الغرض من الإيجار (هام جداً))

1. الغرض الحصري من الإيجار هو (اكتب الغرض بدقة، مثال: "إقامة وتشغيل لوحة إعلانات معدنية بقاعدة خرسانية" أو "استخدامها كجراج خاص لموظفي الشركة" أو "تخزين معدات جافة").

2. لا يجوز للطرف الثاني تغيير هذا الغرض بأي حال من الأحوال.

(البند الثالث: مدة الإيجار) مدة هذا الإيجار (........ سنوات/أشهر) تبدأ من ..../..../.... وتنتهي في ..../..../....، وهي مدة نهائية لا تُجدد إلا بعقد جديد واتفاق صريح.

(البند الرابع: القيمة الإيجارية)

1. القيمة الإيجارية السنوية/الشهرية هي مبلغ وقدره (.............. جنيه مصري)، تُسدد (شهرياً/سنوياً) مقدماً بموجب إيصال.

2. (اختياري - للتحذير): "في حالة إخلال الطرف الثاني بسداد أي قسط في ميعاده، يُعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار."

(البند الخامس: مبلغ التأمين) دفع الطرف الثاني للطرف الأول مبلغ وقدره (.............. جنيه) كتأمين نهائي، لا يُرد هذا التأمين إلا عند انتهاء مدة الإيجار وتسليم الأرض "خالية" وبالحالة التي كانت عليها (وفقاً للبند السادس).

(البند السادس: المنشآت ومصيرها (هام جداً))

1. يحق للطرف الثاني (لتنفيذ الغرض المذكور في البند 2) إقامة منشآت مؤقتة (مثل: قاعدة خرسانية وهيكل معدني للوحة الإعلان) على نفقته الخاصة وبعد الحصول على الموافقات الحكومية اللازمة.

2. يلتزم الطرف الثاني، عند انتهاء العقد، بإزالة كافة هذه المنشآت وهدمها وإعادة الأرض "فضاء" بالحالة التي استلمها عليها، وذلك على نفقته الخاصة بالكامل.

3. في حالة عدم قيام المستأجر بإزالة المنشآت خلال (.... يوماً) من انتهاء العقد، يحق للمؤجر مصادرة "مبلغ التأمين" بالكامل، والقيام بأعمال الهدم والإزالة على نفقة المستأجر، والرجوع عليه بأي تكاليف إضافية.

(البند السابع: التنازل من الباطن) لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن هذا العقد أو تأجيره من الباطن للغير. (يُستثنى من ذلك، في حالة شركة الإعلان: "حق الطرف الثاني في تأجير 'مساحة اللوحة الإعلانية' للعملاء كجزء من نشاطه التجاري").

(البند الثامن: الاختصاص القضائي) تختص محكمة ........................ (التي يقع في دائرتها العقار) بنظر أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ هذا العقد.

(البند التاسع: نسخ العقد) تحرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.

الطرف الأول (المؤجر)

• التوقيع: ....................

الطرف الثاني (المستأجر)

• التوقيع: ....................

(انتهت المقالة)