صيغة عقد الوعد بالتفضيل : ما الفرق بينه وبين "الوعد بالبيع"؟ (أخطر 4 ألغام)

"عينك على فيلا جارك، بس هو مش عاوز يبيع دلوقتي. فبتقوله: 'أنا جاهز بفلوسي، لو فكرت تبيع في يوم، أنا أول واحد تبيعلي'. وتمضوا على 'ورقة' بالاتفاق ده."

أهلاً بك في "فن المرافعة". "الورقة" دي اسمها قانوناً: "عقد الوعد بالتفضيل" (Pact of Preference).

هذا العقد هو واحد من أكثر العقود "خداعاً" في القانون. الناس بتوقعه وهي فاكرة إنها "اشترت" أو "خدت وعد نهائي بالبيع"، لكن الحقيقة إنه "أضعف" أنواع الوعود.

في هذا المقال، سنشرح لك بالتفصيل ما هو هذا العقد، وما الفرق الجوهري بينه وبين "الوعد بالبيع"، وسنكشف لك عن 4 "ألغام" كارثية في الصيغة المنتشرة (الموجودة بالأسفل).

---

الفرق الجوهري: "التفضيل" ضد "الوعد بالبيع" (هام جداً)

قبل ما تقرأ العقد، لازم تفهم الفرق ده:

1. عقد الوعد بالبيع (Promise to Sell):

   • إيه هو؟ ده عقد "قوي". المالك (الواعد) بيلتزم إنه يبيع لك العقار بسعر معين لو إنت (الموعود له) طلبت تشتري خلال مدة معينة.

   • مين المتحكم؟ المشتري (الموعود له). المالك "ملتزم" ومستني قرارك.

   • النتيجة: لو وافقت تشتري خلال المدة، البيع "تم" والمالك مجبر ينفذ.

2. عقد الوعد بالتفضيل (Pact of Preference) (موضوع هذا المقال):

   • إيه هو؟ ده عقد "ضعيف". المالك (الواعد) غير ملتزم بالبيع أصلاً. هو بس بيلتزم إنه "لو" (IF) قرر يبيع، لازم يعرضه عليك "إنت الأول" (يديك حق الأفضلية).

   • مين المتحكم؟ البائع (المالك). هو اللي بيقرر "إذا كان هيبيع" و"إمتى هيبيع". إنت مجرد "مستني" قراره.

   • النتيجة: المالك "غير مجبر" على البيع أبداً. (وهي دي الملاحظة القانونية الصحيحة 100% اللي في آخر الصيغة بتاعتك).

---

أخطر 4 "ألغام" في صيغة "عقد الوعد بالتفضيل"

الصيغة المنتشرة (اللي فوق) فيها 4 مصايب قانونية:

1. اللغم الأول: "السعر" (البند الثاني) - قنبلة موقوتة

الصيغة بتاعتك عرضت اختيارين للسعر، والاتنين "أسوأ" من بعض:

• الاختيار الأول (سعر ثابت): "...يلتزم ببيعه للطرف الثاني بمبلغ..."

  • الخطر (للمالك): إنت (كمالك) بتدي وعد بالتفضيل النهاردة. كمان 10 سنين، الأسعار انفجرت والفيلا بتاعتك بقى تمنها 20 مليون. لو قررت تبيع، إنت "مجبر" تبيعها للطرف التاني "بالسعر القديم" (مثلاً 2 مليون) اللي اتكتب في العقد من 10 سنين! إنت دمرت ثروتك.

• الاختيار الثاني (سعر يُتفق عليه): "...بثمن يتم الاتفاق عليه عند الإخطار..."

  • الخطر (للطرفين): ده عقد "باطل" قانوناً لأنه "غير قابل للتنفيذ". ده مجرد "وعد بالتفاوض". لو المالك قرر يبيع وقال "عاوز 20 مليون"، وإنت قلت "هدفع 19"، إنتوا كده "لم تتفقوا". العقد انتهى ومبقاش له أي قيمة.

2. اللغم الثاني: "آلية التفضيل" الحقيقية (البند المفقود)

الخطر: العقد ده مفيهوش "إزاي" هيتم التفضيل.

• الحل القانوني الصحيح (نصيحة فن المرافعة): الطريقة الوحيدة العادلة لكتابة البند ده هي "حق مطابقة العرض" (Right to Match).

• إزاي؟ العقد لازم يقول: "في حالة رغبة الطرف الأول في البيع، وتلقيه عرضاً جدياً من 'طرف ثالث' (مشتري غريب)، يلتزم الطرف الأول بإخطار الطرف الثاني "كتابياً" بهذا العرض (السعر والشروط). ويكون للطرف الثاني مدة (15 يوماً) "لمطابقة" هذا العرض وشراء العقار بنفس السعر والشروط."

• ده الحل الوحيد اللي بيضمن "سعر السوق" العادل للمالك، وبيضمن "حق الأفضلية" للمشتري.

3. اللغم الثالث: "الإخطار الشفوي" (البند الثالث)

البند بيقول: "...بموجب إنذار على يد محضر (أو بخطاب مسجل أو شفاهة)..."

• الخطر: كلمة "شفاهة" (Orally) هي كارثة قانونية.

• السيناريو الكارثي: المالك يبيع العقار لواحد غريب. تيجي إنت (الطرف التاني) ترفع قضية وتقول "هو مخطرنيش الأول!". المالك هيرد قدام القاضي: "أنا أخطرتك شفاهةً، قابلتك في المسجد وقولتلك وإنت رفضت". إزاي هتثبت العكس؟

• الحل: (زي ما الملاحظات القانونية بتاعتك لمحت صح) لازم الإخطار يكون "كتابي" ولا يُعتد بغيره، ويفضل أن يكون "بإنذار رسمي على يد محضر" لضمان إثبات التاريخ.

4. اللغم الرابع: "المدة" (مفقود في الاختيار الأول)

• الخطر: لو اخترتوا "السعر الثابت" (الاختيار الأول في البند 2)، العقد ده هيفضل ساري "للأبد"؟

• التحليل: ده "حبس" للعقار. المالك (وورثته) هيفضلوا ملتزمين بالوعد ده للأبد. القانون لا يحب القيود الأبدية على الملكية.

• الحل: يجب تحديد "مدة" يسقط بعدها هذا الوعد بالتفضيل (سنة، 5 سنوات، 10 سنوات).

---

نموذج صيغة عقد الوعد بالتفضيل  (للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بتوثيق هذا العقد لضمان تنفيذه في مواجهة الغير.

عقد وعد بالتفضيل (بحق مطابقة العرض)

إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ ….20م تم تحرير هذا العقد بين كل من:

1- السيد/ …………………………. (المالك)

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ………………………………. (طرف أول - الواعد)

2- السيد/ ……………………….. (صاحب حق التفضيل)

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ……………………………….. (طرف ثان - الموعود له)

يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفاقهما على ما يلي:

(البند الأول: بيان العقار) يمتلك الطرف الأول (الواعد) العقار رقم (....) تنظيم، الكائن بشارع (........................) قسم (....) محافظة (....)، وهو عبارة عن (....)، ومساحته (....) متراً مربعاً. (تُذكر الحدود بالتفصيل).

(البند الثاني: طبيعة الوعد (وعد بالتفضيل)) يقر الطرف الأول بأنه في حالة رغبته (هو أو ورثته) في بيع العقار الموضح بالبند الأول، فإنه يلتزم بأن "يفضّل" الطرف الثاني على غيره من المشترين، وذلك وفقاً للشروط والآلية الموضحة في البند التالي. (يقر الطرفان أن هذا العقد هو "وعد بالتفضيل" وليس "وعداً بالبيع"، ولا يُجبر الطرف الأول على البيع).

(البند الثالث: آلية التفضيل (مطابقة العرض)) اتفق الطرفان على الآلية التالية لتنفيذ هذا الوعد:

1. في حالة تلقي الطرف الأول (الواعد) "عرض شراء جدي" من "طرف ثالث" (مشتري حقيقي)، يلتزم الطرف الأول بإخطار الطرف الثاني (الموعود له) "بإنذار رسمي على يد محضر" أو "بخطاب مسجل بعلم الوصول".

2. يجب أن يتضمن الإخطار كافة تفاصيل العرض الجدي، وعلى الأخص (الثمن النهائي، شروط السداد، وميعاد التسليم).

3. يكون للطرف الثاني (الموعود له) مدة (15 يوماً / 30 يوماً) من تاريخ استلامه للإخطار، ليقرر ما إذا كان يرغب في "مطابقة" هذا العرض وشراء العقار بنفس الشروط والسعر.

(البند الرابع: سقوط الحق) يسقط حق الطرف الثاني في التفضيل في الحالات الآتية:

1. إذا انقضت المدة المذكورة في (البند الثالث) دون أن يخطر الطرف الأول برغبته في مطابقة العرض.

2. إذا أعلن الطرف الثاني "كتابياً" رفضه للعرض. (في هذه الحالة، يكون الطرف الأول حُراً في بيع العقار للطرف الثالث بنفس الشروط التي أخطر بها الطرف الثاني).

(البند الخامس: مدة الوعد) يسري هذا الوعد بالتفضيل لمدة (......... سنوات) تبدأ من تاريخ هذا العقد. وإذا لم يقرر الطرف الأول البيع خلال هذه المدة، يسقط هذا الوعد تلقائياً.

(البند السادس: الاختصاص القضائي) تختص محاكم ........................ بنظر أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ هذا العقد.

(البند السابع: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.

الطرف الأول (الواعد)

• التوقيع: ....................

الطرف الثاني (الموعود له)

• التوقيع: ....................

(انتهت المقالة)