صيغة عقد السمسار مع وعد بالشراء: أخطر 4 "ألغام" قانونية (للمشتري والسمسار)
"عينك على شقة معينة، والمالك 'عنيد' ومش راضي يبيع؟"
هنا بيجي دور السمسار "التقيل". فبتروح له وتقوله: "لو قدرت تقنع المالك يبيع لي الشقة دي بـ 2 مليون جنيه، أنا بوعدك إني هشتريها فوراً". ولضمان الجدية، بتمضوا على "ورقة" زي اللي فوق دي.
أهلاً بك في "فن المرافعة". "الورقة" دي مش مجرد "اتفاق ودي"، دي وثيقة قانونية اسمها "وعد بالشراء" مرتبطة بـ "عقد سمسرة".
العقد ده (بصيغته البسيطة اللي فوق) هو "فخ" قانوني خطير جداً للطرفين: السمسار (الطرف الأول) والمشتري (الطرف الثاني).
قبل ما توقع على حاجة زي دي، إحنا هنشرح لك الـ 4 "ألغام" المدفونة في العقد ده.
أخطر 4 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول (للمشتري): "الوعد المُلزِم"
البند بيقول: "...فقد تعهد ووعد بشرائه..."
الخطر (للمشتري): ده مش "كلام". ده "وعد مُلزِم" (Promise to Purchase). معناه إن لو السمسار (الطرف الأول) نجح في مهمته وجابلك موافقة المالك "بالشروط" اللي إنت طلبتها (السعر والمدة)... إنت مجبر قانوناً تشتري.
السيناريو الكارثي: السمسار ينجح، وإنت تقوله: "معلش أصلي غيرت رأيي" أو "الفلوس نقصت". هنا السمسار من حقه "قانوناً" يرفع عليك قضية ويطالبك "بالتعويض" اللي هو غالباً هيكون "كامل أتعابه" (السمسرة) اللي ضاعت عليه بسبب إخلالك بوعدك.
2. اللغم الثاني (للسمسار): "الأتعاب الضايعة" (أخطر لغم)
الخطر (للسمسار): العقد اللي فوق ده "كارثة" للسمسار. فين أتعابك؟؟
التحليل: العقد لم يذكر "بند الأتعاب" (Commission Clause).
أتعابك كام؟ (2.5%؟ مبلغ مقطوع؟).
مين هيدفعها؟ (هل المشتري "الطرف الثاني" هيدفعها؟ ولا إنت هتاخدها من المالك اللي هتقنعه؟).
هتتدفع إمتى؟ (عند الموافقة؟ ولا عند كتابة العقد النهائي؟).
نصيحة "فن المرافعة" للسمسار: إياك تشتغل من غير "بند أتعاب" واضح وصريح. من غيره، إنت بتشتغل "مجاناً" قانوناً لحد ما تثبت حقك في المحكمة.
3. اللغم الثالث (للسمسار): "المهمة المحددة جداً" (السعر والمدة)
البند بيقول: "...بثمن قدره... خلال أجل أقصاه نهاية شهر..."
الخطر (للسمسار): مهمتك "محددة بالمللي". لو أقنعت المالك يبيع، بس "بزيادة 1000 جنيه" عن السعر المتفق عليه... إنت قانوناً "فشلت" في مهمتك، والمشتري (الطرف الثاني) مش ملزم يشتري، وإنت مش هتاخد أتعاب.
لو أقنعت المالك بالسعر، بس بعد "الأجل" (الديدلاين) بيوم واحد... إنت "فشلت".
التحليل: ده عقد "نجاح أو فشل" (All or Nothing).
4. اللغم الرابع (للمشتري): "الشروط الخفية" للمالك
الخطر (للمشتري): السمسار نجح وجابلك موافقة المالك "بالسعر" اللي إنت عاوزه. بس المالك قال: "أنا موافق أبيع، بس هسلم الشقة كمان 6 شهور، وعليها أقساط للبنك، والمشتري هو اللي يدفع ضريبة التصرفات العقارية."
التحليل: العقد البسيط اللي فوق ده محددش "شروط البيع" (Terms of Sale). هو حدد "السعر" بس. ده بيحطك (كمشتري) في موقف تفاوضي ضعيف جداً بعد ما السمسار نجح في مهمته.
نصيحة "فن المرافعة" للمشتري: لازم تضيف في العقد: "...بثمن قدره... على أن تكون الشقة (خالية من العيوب، جاهزة للتسليم الفوري، وخالصة الثمن للبنك... إلخ)".
نموذج صيغة عقد السمسار مع وعد بالشراء (تحمي الطرفين)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديل البنود لتناسب كل حالة.
عقد اتفاق سمسرة ووعد بالشراء
إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ ….20م تم تحرير هذا العقد بين كل من:
1- السيد/ …………………………. (السمسار)
الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................
العنوان: ………………………………. (طرف أول - السمسار)
2- السيد/ ……………………….. (المشتري)
الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................
العنوان: ……………………………….. (طرف ثان - المشتري / الواعد)
يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفاقهما على ما يلي:
(البند الأول: موضوع العقد (الوعد)) يرغب الطرف الثاني (المشتري) في شراء العقار رقم (....) الكائن بـ (........................) والمملوك حالياً للسيد/ ........................ وبموجب هذا العقد، يتعهد الطرف الثاني "وعداً مُلزِماً" بشراء هذا العقار بالشروط الآتية:
السعر: بثمن إجمالي لا يتجاوز (.............. جنيه مصري).
الأجل: بشرط أن ينجح الطرف الأول (السمسار) في الحصول على موافقة كتابية من المالك على البيع بهذا السعر، وذلك في أجل أقصاه تاريخ ..../..../....
شروط البيع: (يجب إضافتها) "بشرط أن يكون العقار جاهزاً للتسليم الفوري، وخالياً من كافة الحقوق العينية والرهون، وأن يتم البيع..." (اذكر أي شروط جوهرية).
(البند الثاني: أتعاب السمسار (هام جداً)) اتفق الطرفان على أن أتعاب الطرف الأول (السمسار) نظير نجاحه في المهمة الموضحة بالبند الأول هي: (اختر 1): "مبلغ مقطوع قدره ............ جنيه"، يلتزم الطرف الثاني (المشتري) بسداده." (أو 2): "نسبة قدرها (....%) من الثمن الإجمالي للبيع، يلتزم الطرف (الثاني/ أو يتم تحميلها على المالك ضمن التفاوض) بسدادها." وتُستحق هذه الأتعاب كاملة بمجرد "إبرام عقد البيع الابتدائي" بين المشتري والمالك.
(البند الثالث: الشرط الجزائي (إخلال المشتري)) في حالة نجاح الطرف الأول (السمسار) في الحصول على موافقة المالك بالشروط المذكورة في البند الأول، وقبل انتهاء الأجل، وامتنع الطرف الثاني (المشتري) عن إتمام وعده بالشراء لسبب يرجع إليه، يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع للطرف الأول مبلغاً وقدره (.............. جنيه) كتعويض اتفاقي نهائي (يساوي قيمة الأتعاب) جراء إخلاله بهذا الوعد.
(البند الرابع: انتهاء العقد) إذا انتهى الأجل المحدد في البند الأول دون أن ينجح الطرف الأول في الحصول على موافقة المالك بالشروط المتفق عليها، يُعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه ولا يلتزم أي طرف بشيء تجاه الآخر.
(البند الخامس: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.
الطرف الأول (السمسار)
التوقيع: ....................
الطرف الثاني (المشتري / الواعد)
التوقيع: ....................
(انتهت المقالة)
