شرح صيغة عقد إيجار شقة (القانون الجديد): 5 "ألغام" قانونية احذرها (خاصة البند الخامس)

أهلاً بك في "فن المرافعة". إذا كنت على وشك توقيع "عقد إيجار شقة" (قانون جديد)، فهذا المقال قد ينقذك من "كارثة" قانونية.

هذا العقد، الذي يبدو "عقدًا نموذجيًا" تجده في كل المكتبات، هو في الحقيقة "عقد إذعان" مكتوب بالكامل لخدمة مصلحة "المؤجر" (صاحب العقار)، وهو مليء "بالألغام" القانونية التي يتنازل المستأجر بموجبها عن أغلب حقوقه دون أن يدري.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد، وكشف أخطر 5 بنود "قاتلة" فيه، قبل أن نضع لك الصيغة الكاملة.

---

أولاً: ما هو "القانون رقم 4 لسنة 1996"؟ (البند التاسع)

هذا هو "أهم" بند في العقد كله. هذا البند (البند التاسع) هو الذي يخرج هذا العقد من "الإيجار القديم" (الذي كان يمتد تلقائياً) ويخضعه "للقانون المدني" (القانون الجديد).

هذا معناه ببساطة:

1. المدة: العقد "محدد المدة" (سنة أو سنتين).

2. الانتهاء: العقد ينتهي "تلقائياً" بنهاية مدته.

3. الطرد: من حق المؤجر أن يطردك (بالقانون) لو المدة خلصت ومجددتش، أو لو أخلّيت ببنوده.

---

أخطر 5 "ألغام" في عقد الإيجار (احذر منها)

1. اللغم الأول: "المقصلة الفورية" (البند الخامس)

البند بيقول: "...إذا تأخر المستأجر... يفسخ هذا العقد فوراً من تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار... ولا يحق له إيداع الإيجار بخزينة المحكمة... ويحق للمؤجر توقيع حجز تحفظى..."

• الخطر (للمستأجر): هذا هو "الشرط الفاسخ الصريح". معناه:

  1. لو اتأخرت "يوم واحد" عن ميعاد دفع الإيجار، العقد "اتفسخ" تلقائياً.

  2. القانون عادة بيديك حق (لو اتأخرت) إنك تروح "تودع" الإيجار في خزنة المحكمة وتنقذ العقد. البند ده بيسلبك الحق ده!

  3. الجزء الأخير (الحجز التحفظي) بيدي المؤجر الحق إنه يحجز على "عفش" شقتك لضمان حقه.

• نصيحة "فن المرافعة": هذا البند هو "بند إعدام" للمستأجر. حاول "التفاوض" في إلغاء جملة "ولا يحق له إيداع الإيجار".

2. اللغم الثاني: "التكاليف الخفية" (البند الرابع)

البند بيقول: "...ويلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والعوائد والنظافة."

• الخطر (للمستأجر): كهرباء ومياه ونظافة ده طبيعي. لكن "العوائد"؟

• الحقيقة: "العوائد" هي "الضريبة العقارية" السنوية على الشقة. قانوناً، الذي يلتزم بدفعها هو "المالك" (المؤجر).

• الفخ: هذا البند "يحمّل" المستأجر ضريبة المالك. إنت (كمستأجر) بتدفع ضريبة مش بتاعتك.

3. اللغم الثالث: "غرامة التأخير" (البند الثاني)

البند بيقول: "...وإلا يلتزم بدفع تعويض للمؤجر قدره (.......) عن كل يوم عن مدة التأخير..."

• الخطر (للمستأجر): لو مدة العقد (سنة) خلصت، وإنت فضلت قاعد في الشقة (لأنك ملحقتش تلاقي شقة تانية)... إنت مش بس هتدفع "الإيجار" العادي عن مدة التأخير دي، لأ، إنت هتدفع "الإيجار" + "التعويض الاتفاقي" (الغرامة) دي.

• التحليل: لو إيجارك 2000 جنيه، والتعويض ده 500 جنيه في اليوم. لو اتأخرت 10 أيام، إنت مطالب تدفع (5000 جنيه تعويض) + (إيجار الـ 10 أيام).

4. اللغم الرابع: "ممنوع تستضيف حد" (البند الثامن)

البند بيقول: "...محظور على المستأجر ان يؤجر من الباطن أو يتنازل عن... جزء منه لأقرب أقاربه..."

• الخطر (للمستأجر): كلمة "جزء منه" دي مطاطية جداً. لو جبت (أختك) أو (قريبك) يسكن معاك في "أوضة" من الشقة... المؤجر ممكن قانوناً يعتبر ده "تأجير من الباطن" أو "تنازل عن جزء" ويستخدم "الشرط الفاسخ الصريح" (البند 5) ويطردك.

5. اللغم الخامس: "الطرد السريع" (البند العاشر)

البند بيقول: "السيد / قاضى الأمور المستعجلة مختص بالحكم بطرد المستأجر..."

• الخطر (للمستأجر): المؤجر هنا بيحاول يهرب من "المحكمة العادية" (اللي بتاخد وقت طويل) ويروح لـ "القضاء المستعجل" علشان ياخد حكم "طرد سريع" عليك. ده بند بيسرّع جداً من إجراءات طردك لو أخلّيت بأي بند (زي التأخير يوم في الإيجار).

---

نموذج صيغة عقد إيجار شقة سكنية (مع التحذيرات)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح "المستأجرين" بقراءة كل كلمة والتفاوض في البنود (5 و 4) قبل التوقيع.

عقد إيجار شقة سكنية (خاضع للقانون 4 لسنة 1996)

أنه فى يوم ……………. الموافق …/ …/ ….20م حرر هذا العقد بين كلاً من :-

أولاً: السيد / ..........................

• المقيم: .............................. ويحمل بطاقة رقم قومي: ........................ (طرف أول - مؤجر)

ثانياً: السيد / ..........................

• المقيم: .............................. ويحمل بطاقة رقم قومي: ........................ (طرف ثان - مستأجر)

بعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية للتعاقد، اتفقا على ما يلى:

(البنــــد الأول: بيان العين المؤجرة) بموجب هذا العقد، قد أجر الطرف الأول للطرف الثاني القابل لذلك ما هو الشقة السكنية الكائنة بـ (العقار رقم .... شارع .... قسم .... محافظة ....) والمكونة من (....) غرف وصالة ومنافع، وذلك بغرض استخدامها "سكن خاص" للمستأجر وأسرته فقط.

(البنــــد الثانى: مدة الإيجار)

1. مدة هذا الإيجار هي (........) (سنة/سنوات) تبدأ من ..../..../.... وتنتهي في ..../..../....

2. لا يجدد هذا العقد لمدد أخرى إلا بعقد جديد واتفاق صريح بين الطرفين.

3. يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بتسليم الشقة المؤجرة (وبها كافة المنقولات المملوكة للمؤجر إن وجدت) بمجرد انتهاء مدة العقد.

4. في حالة تأخير المستأجر عن التسليم، يلتزم بدفع تعويض اتفاقي للمؤجر قدره (........ جنيه) عن كل يوم تأخير، وذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار.

(البنــــد الثالث: القيمة الإيجارية) الأجرة المتفق عليها هي مبلغ (.............. جنيه مصري) (فقط ........................ جنيه) شهرياً، يلتزم الطرف الثاني بدفعها مقدماً "أول كل شهر" في محل إقامة المؤجر بموجب إيصال موقع من الأخير.

(البنــــد الرابع: التأمين والتكاليف)

1. دفع الطرف الثاني (المستأجر) للمؤجر مبلغ وقدره (.............. جنيه) كتأمين نقدي، لا يُرد هذا التأمين إلا عند انتهاء مدة العقد وتسليم الشقة بالحالة التي كانت عليها (بعد سداد كافة المستحقات).

2. يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك (الكهرباء، المياه، الغاز، صيانة الأسانسير، ...) الشهرية.

3. (تحذير فن المرافعة - اللغم الثاني): "ويلتزم المستأجر بسداد (العوائد/النظافة)" (يجب التفاوض على هذا البند لأن "العوائد" على المالك أصلاً).

(البنــــد الخامس: الشرط الفاسخ الصريح) (تحذير فن المرافعة - اللغم الأول) إذا تأخر الطرف الثاني (المستأجر) عن دفع القيمة الإيجارية في الميعاد المحدد (أول كل شهر) لمدة (.... يوماً - حاول إضافة مدة سماح)، يُفسخ هذا العقد فوراً من تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم قضائي، ويحق للمؤجر طرد المستأجر.

(البنــــد السادس: المعاينة والحالة) يقر المستأجر أنه عاين الشقة المؤجرة المعاينة التامة النافية للجهالة، ووجدها مستوفية وصالحة للغرض المخصص لها. ويلتزم بأن يراعيها كما يراعى ماله الخاص، وأن يمتنع عن إحداث أي تغييرات أو هدم أو بناء فيها، وأن يقوم "بالصيانة التأجيرية" المعتادة.

(البنــــد السابع: ترك العين قبل الميعاد) إذا رغب المستأجر في ترك العين المؤجرة قبل نهاية مدة العقد، يلتزم بأن يدفع للمؤجر (إيجار المدة المتبقية من العقد / أو إيجار شهرين كشرط جزائي) ما لم يتفقا على غير ذلك.

(البنــــد الثامن: التنازل والتأجير من الباطن) محظور تماماً على المستأجر أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن كل أو جزء من المكان المؤجر (حتى لأقرب أقاربه) دون الحصول على "تصريح كتابي صريح" من المؤجر. وفي حالة مخالفة ذلك، يُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه (تطبيقاً للبند الخامس).

(البنــــد التاسع: القانون الخاضع له العقد) يخضع هذا العقد لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 (القانون المدني) وهو محدد المدة ولا يمتد تلقائياً.

(البنــــد العاشر: الاختصاص القضائي) (تحذير فن المرافعة - اللغم الخامس) تختص محاكم (........................) (التي يقع في دائرتها العقار) بنظر أي نزاع ينشأ عن هذا العقد، ويختص السيد/ قاضى الأمور المستعجلة بالحكم بطرد المستأجر في حالات الإخلال ببنود العقد.

(البنــــد الحادى عشر: الموطن المختار) يقر المستأجر بأنه اتخذ العين المؤجرة موطناً مختاراً له، وكل إعلان يرسل له فيه (حتى لو رفض استلامه) يُعد صحيحاً ومنتجاً لآثاره القانونية.

(البنــــد الثانى عشر: نسخ العقد) تحرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.

الطرف الأول (المؤجر)

• الاسم:

• التوقيع:

الطرف الثاني (المستأجر)

• الاسم:

• التوقيع:

(انتهت المقالة)