صيغة عقد الدخل الدائم المرهون : هل هو استثمار آمن أم "كارثة" مخالفة للقانون؟ (شرح البند الباطل!)
"لقيت فرصة استثمار: هدي لواحد مبلغ كبير كاش، وهو هيديني 'دخل سنوي دائم' طول عمري (زي المعاش)، وهيرهن لي العمارة بتاعته كضمان... عقد ممتاز ومضمون."
قف فوراً! أنت تدخل "حقل ألغام" قانوني نادر، والعقد الذي توقعه قد يكون "باطلاً جزئياً" لمخالفته النظام العام. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد ترتيب دخل دائم" (مثل النموذج بالأسفل) هو ليس مجرد "قرض بفائدة"، بل هو اتفاق قانوني معقد له قواعده "الآمرة" الخاصة جداً في القانون المدني.
هذا العقد يبدو مغرياً (لأنه يوفر دخلاً مضموناً برهن عقاري)، ولكنه محاط بـ "مخاطر قانونية كارثية" إذا لم يُصَغ بدقة. النماذج الجاهزة (مثل صيغتنا) غالباً ما تتضمن بنوداً "باطلة" لأنها تخالف قواعد "النظام العام" المتعلقة بهذا العقد بالذات.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة" في البند الثالث الذي يخالف القانون صراحةً.
أولاً: ما هو "عقد الدخل الدائم"؟ (ولماذا هو خطير؟)
الفكرة: شخص (الدائن/الطرف الأول) يعطي مبلغاً من المال (رأس المال) لشخص آخر (المدين/الطرف الثاني).
الالتزام: المدين (الطرف الثاني) يلتزم بأن يدفع للدائن (الطرف الأول) "دخلاً دورياً" (سنوياً مثلاً) مدى الحياة (أو لمدة غير محددة)، وليس مجرد رد القرض الأصلي.
الكارثة القانونية (حق الاستبدال - الملاحظة القانونية 2): لأن هذا العقد "يؤبد" الالتزام المالي على المدين، فالقانون (لحماية المدين ومنع الاستغلال) أعطى للمدين "حقاً آمراً" (من النظام العام) اسمه "حق الاستبدال" (Right of Redemption).
ما هو الاستبدال؟ من حق المدين "في أي وقت" (بعد مرور المدة المتفق عليها قانوناً) أن "يرد رأس المال الأصلي" للدائن، وبذلك "يتحلل" نهائياً من التزامه بدفع الدخل الدائم.
القاعدة الآمرة (لا يجوز مخالفتها): "يقع باطلاً كل اتفاق يقضى بغير ذلك" (أي اتفاق يمنع المدين من حق الاستبدال).
القيد الزمني الوحيد: يجوز الاتفاق على ألا يحصل الاستبدال "قبل انقضاء مدة لا يجوز أن تزيد على خمس عشرة سنة".
اللغم الأول (القنبلة النووية): "بند المدة الباطل!" (البند الثالث) - أخطر لغم!
البند بيقول: "مدة هذا العقد عشر سنوات ولا يجوز للطرف الثاني (المدين) طلب الاستبدال قبل انقضائها..."
الكارثة القانونية (للطرفين): هذا البند (كما أشارت الملاحظة القانونية رقم 2 بوضوح) باطل بطلاناً مطلقاً لمخالفته النظام العام!
الترجمة: العقد هنا يحاول أن يمنع المدين من "حق الاستبدال" لمدة 10 سنوات.
الحقيقة القانونية (مادة 547 مدني): القانون يحدد آلية الاستبدال: "يجب لاستعمال حق الاستبدال إعلان الرغبة فى ذلك وانقضاء سنة كاملة على هذا الإعلان".
النتيجة: البند الثالث "باطل" ولا قيمة له. من حق المدين (الطرف الثاني) أن يعلن رغبته في الاستبدال "من ثاني يوم" لتوقيع العقد، وبعد "سنة واحدة" من إعلانه، يرد رأس المال (المبلغ الأصلي) ويوقف الدخل الدائم، حتى لو العقد بيقول 10 سنين!
(ملاحظة): حتى لو كان القصد هو تطبيق القيد الزمني (10 سنوات وهي أقل من 15)، فإن آلية "الإعلان قبلها بسنة" (المذكورة في البند) تجعل التنفيذ معقداً وغير متفق مع الفهم البسيط للبند.
الخلاصة: البائع (الطرف الأول) يعتقد أنه "ضمن دخلاً لمدة 10 سنين"، بينما الحقيقة أن المدين (الطرف الثاني) يستطيع التحلل من الالتزام "بعد سنة واحدة" (لو أعلن من أول يوم). العقد مبني على "وهم قانوني".
5 "ألغام" أخرى في هذا العقد (الكارثي)
2. اللغم الثاني: "نسبة الفائدة" (البند الثاني) - هل هي قانونية؟
البند بيقول: "...بفائدة اتفاقية قدرها 7% سنوياً، وتعهد... بدفع دخل دائم سنوي قيمته..."
الخطر (للطرفين):
الحد الأقصى للفوائد: القانون المدني (مادة 227) يضع "حداً أقصى" للفوائد الاتفاقية بين الأفراد (حالياً 7%). البند هنا "يلتزم" بالحد الأقصى (وهذا جيد).
الكارثة: الملاحظة المرفقة بالبند بتقول: "يجب ألا يتجاوز مقدار الدخل السنوي عن الفائدة المستحقة... وإلا تعين خفضه...". هذا "صحيح 100%" ويؤكد أن هذا العقد ما هو إلا "قرض بفائدة" تم صياغته بشكل "دخل دائم" لضمانه برهن.
النتيجة: لو تم الاتفاق على دخل سنوي "أعلى" من 7% من رأس المال، فإنه "باطل" في الزيادة ويُخفض للحد القانوني.
3. اللغم الثالث: "الضمانة الأقوى (الرهن)" (البند السادس) - هل هي كافية؟
التحليل: وجود "رهن رسمي" مسجل على عقار هو "أقوى ضمان" ممكن للدائن (الطرف الأول) لاستيفاء الدخل السنوي (الفوائد) أو "أصل المبلغ" في حالة الاستبدال أو الفسخ.
الخطر (للدائن): هل "قيمة العقار" المرهون كافية لتغطية رأس المال + الفوائد المتأخرة + مصاريف التنفيذ؟ العقد لم يذكر أي "تقييم" للعقار المرهون.
الحل: يجب على الدائن (الطرف الأول) إجراء "تقييم مستقل" للعقار المرهون للتأكد من ملاءته كضمان.
4. اللغم الرابع: "حق الفسخ واسترداد الأصل" (البند السابع)
البند بيقول: "للطرف الأول طلب الاستبدال (يقصد الفسخ واسترداد الأصل)... في حالة تأخر الطرف الثاني في دفع الدخل سنتين متواليتين..."
التحليل: هذا هو "الشرط الفاسخ" الخاص بهذا العقد. هو "عادل" نسبياً لأنه يعطي الدائن الحق في استرداد "رأس ماله" إذا توقف المدين عن دفع "الدخل" (الفوائد).
المقارنة: هذا البند (الذي يسمح بطلب الاسترداد بعد سنتين تأخير) هو "أضعف" من "الشرط الفاسخ الصريح" المعتاد (الذي يفسخ العقد فوراً).
5. اللغم الخامس: "عدم انتهاء العقد بالوفاة" (البند الخامس) - خطير!
البند بيقول: "لا ينتهي العقد بوفاة أي من الطرفين وتنتقل التزامات المتوفى إلى تركته..."
الخطر (على ورثة المدين): هذا البند "كارثي" على ورثة الطرف الثاني (المدين). هم يرثون "التزاماً أبدياً" بدفع الدخل الدائم، ولا يستطيعون التخلص منه إلا بممارسة "حق الاستبدال" (رد رأس المال الأصلي)، وهو ما قد لا يملكونه!
الخطر (على ورثة الدائن): يرثون "حقاً" في استلام الدخل الدائم.
6. اللغم السادس (المفقود): "التسجيل"
الكارثة: العقد كله يتحدث عن "رهن رسمي" (بند 6)، وهذا الرهن لا قيمة له على الإطلاق إذا لم يتم "تسجيله" في الشهر العقاري. العقد (في بند 11) يوكل محامياً "لإتمام إجراءات الشهر"، لكنه لا يجعل التسجيل "شرطاً" أساسياً لسلامة الصفقة.
الحل: يجب على الطرف الأول (الدائن) التأكد من "تسجيل الرهن" فوراً كأولوية قصوى، وإلا فإن ضمانته "حبر على ورق".
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"عقد الدخل الدائم" هو أداة مالية "قديمة ومعقدة". النماذج الجاهزة (مثل هذا) غالباً ما تكون "باطلة جزئياً" لمخالفتها قواعد "حق الاستبدال" الآمرة (النظام العام). لا تدخل في هذا العقد إلا بعد فهم كامل لطبيعته المؤقتة (بسبب حق الاستبدال) والتأكد من "عدالة" نسبة الفائدة (الدخل) و"قوة" الضمانة العقارية (الرهن المسجل).
نموذج صيغة عقد بترتيب دخل دائم مضمون برهن رسمي (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "بند باطل" (البند 3) لمخالفته قواعد النظام العام، ويتطلب فهماً دقيقاً لطبيعة "حق الاستبدال" لتقييم جدواه. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة بمحامٍ متخصص.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والباطلة)
عقد بترتيب دخل دائم مضمون برهن رسمي (نموذج به بنود باطلة - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. أمامنا نحن….. الموثق بمكتب توثيق………. حضر كلا من: السيد/ ……………. (طرف أول - دائن/ مستفيد بالدخل) السيد/ ……………. (طرف ثان - مدين/ ملتزم بالدخل)
(البند الأول - رأس المال (القرض)) قام الطرف الأول بإقراض الطرف الثاني مبلغ (......... جنيه)... تسلمه الأخير...
(البند الثاني - الدخل (الفائدة) - خطر!) تم هذا القرض بفائدة اتفاقية قدرها (7% سنوياً)، وتعهد الطرف الثاني بدفع دخل دائم سنوي للطرف الأول قيمته (......... جنيهًا). (يجب ألا يتجاوز الدخل 7% من رأس المال).
(البند الثالث - المدة والاستبدال - باطل!!!) مدة هذا العقد عشر سنوات ولا يجوز للطرف الثاني طلب الاستبدال قبل انقضائها... (بند باطل لمخالفته النظام العام وحق الاستبدال الفوري بعد سنة من الإعلان).
(البند الرابع - مكان الوفاء) ... (البند الخامس - عدم الانتهاء بالوفاة - خطر على الورثة!) لا ينتهي العقد بوفاة أي من الطرفين وتنتقل التزامات المتوفى إلى تركته...
(البند السادس - الرهن الرسمي - يحتاج تسجيل!) تم... رهن العقار المملوك للطرف الثاني... ضماناً للوفاء بالتزاماته... (يجب تسجيل الرهن فوراً).
(البند السابع - حق الدائن في طلب الاسترداد) للطرف الأول طلب الاستبدال (استرداد الأصل)... في حالة تأخر الطرف الثاني في دفع الدخل سنتين متواليتين...
(البند الثامن - ضمانات المدين للرهن) ... (البند التاسع - شطب الرهن) ... (البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - التوكيل بالشهر) ... (البند الثاني عشر - المصاريف) يتحمل الطرف الثاني كافة المصاريف...
(الموثق) (الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبند المدة والاستبدال (البند 3) ليتوافق مع القانون (الإعلان قبلها بسنة)، التأكد من أن الدخل (الفائدة) لا يتجاوز الحد الأقصى القانوني (7%)، التأكد من تسجيل الرهن فوراً، فهم الطرفين للطبيعة "غير الدائمة" للعقد بسبب حق الاستبدال، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
