صيغة عقد بيع منزل (ابتدائي أم نهائي؟): كارثة "الإيجار القديم" و6 ألغام أخرى!
"الحمد لله اشتريت بيت العمر، مضينا عقد البيع النهائي ودفعت الفلوس... البيت بقى بتاعي!"
قف هنا! حلمك في خطر. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع منزل"، حتى لو كان خالص الثمن ومكتوب عليه "نهائي" (مثل النموذج بالأسفل)، هو في نظر القانون المصري مجرد "عقد ابتدائي" لا ينقل الملكية. إنه مجرد "خطوة أولى" ضرورية، ولكنه ليس "خط النهاية" أبداً.
هذا العقد، الذي يبدو بسيطاً ومباشراً، هو "حقل ألغام" قانوني، خاصة إذا كان المنزل يضم مستأجرين قدامى أو يعاني من عيوب خفية. النماذج الجاهزة تتجاهل هذه المخاطر تماماً.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الأساسي"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتضع حلم العمر في مهب الريح).
أولاً: الكارثة الأكبر - هذا العقد "ليس نهائياً" ولا ينقل الملكية!
هذه هي الصدمة الأولى والحقيقة القانونية القاطعة:
العقد الابتدائي (هذا العقد): هو "اتفاق" يثبت البيع ودفع الثمن (كله أو جزء منه)، ويلزم البائع بنقل الملكية مستقبلاً.
نقل الملكية: ملكية العقارات (منازل، شقق، أراضي) لا تنتقل قانوناً إلا بإجراء واحد فقط: "التسجيل" في الشهر العقاري.
النتيجة: توقيعك ودفع كامل الثمن لا يجعلك المالك. أنت "صاحب حق شخصي" تجاه البائع لإتمام التسجيل. لو البائع (نظرياً) باع المنزل لشخص آخر وسجله قبلك، هو المالك قانوناً.
الدليل من العقد (البند الثامن): يلزم البائع بالحضور "للتصديق" على العقد ليكون "أساساً صالحاً للتسجيل ونقل الملكية". لو كان العقد ناقلاً للملكية، لما احتاج لهذا البند!
أخطر 7 "ألغام" في عقد بيع المنزل (الابتدائي)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "الإيجار القديم" (البند السابع) - كارثة الاستثمار!
البند بيقول: "يقر الطرف الأول بأن وحدات العقار المبيع مؤجرة وفقاً لأحكام القانون رقم …… لسنة …… وبأحقية الطرف الثاني في تحصيل إيراد العقار..."
الكارثة القانونية (للمشتري): الفراغ ده هو "مصيبة" محتملة.
الترجمة:
لو الفراغ اتملى بقانون قديم (مثل 49 لسنة 1977 أو 136 لسنة 1981): إنت اشتريت "مشكلة أبدية". المستأجرين دول عقودهم "ممتدة بقوة القانون"، وإيجاراتهم "زهيدة جداً"، ولا يمكنك إخلاؤهم إلا بشق الأنفس وفي حالات نادرة. قيمة المنزل الاستثمارية "صفر".
لو الفراغ اتملى بالقانون الجديد (4 لسنة 1996): الخطر أقل، لكن يجب مراجعة "كل عقد إيجار" على حدة للتأكد من "مدة انتهائه" وشروطه.
نصيحة "فن المرافعة": لا تشتري عقاراً به مستأجرون (خاصة قدامى) إلا بعد استشارة محامٍ متخصص وفهم "كامل" لوضعهم القانوني وتأثيره الكارثي المحتمل على استثمارك. يجب الحصول على "صور من كافة عقود الإيجار" ومراجعتها قبل التوقيع.
2. اللغم الثاني: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السادس) - فخ العيوب الخفية!
البند بيقول: "...عاين العقار... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قبل شراءه بحالته الراهنة."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للمنزل بأكمله (أساسات، حوائط حاملة، سقف، سباكة وكهرباء عمومية...).
الحل: "المعاينة" هنا يجب أن تكون فحصاً "هندسياً إنشائياً شاملاً" بمعرفة مهندس متخصص قبل التوقيع. لا تعتمد على نظرتك السريعة.
3. اللغم الثالث: "التحقق من ملكية البائع" (البند الرابع) - لا تثق، تحقق بنفسك!
البند بيقول: "يقر الطرف الأول بأن الملكية... آلت إليه... بموجب العقد المسجل برقم …… بتاريخ …/ …/ …… مكتب توثيق ………"
الخطر (للمشتري): الاعتماد على "إقرار" البائع ورؤية "صورة" العقد المسجل لا يكفي أبداً!
الحل القاطع: اذهب "بنفسك" للشهر العقاري واطلب "شهادة تصرفات عقارية" و"شهادة سلبية" للعقار قبل دفع أي مبالغ، للتأكد أن البائع هو المالك المسجل الحالي وأن العقار خالٍ من الرهون والحجوزات.
4. اللغم الرابع: "آلية التسجيل الضعيفة" (البند الثامن)
البند بيقول: "يتعهد الطرف الأول بالحضور... للتصديق على هذا العقد ليكون الحكم الصادر فى الدعوى أساس صالحا للتسجيل..."
الخطر (للمشتري): نفس مشكلة العقود السابقة. الطريق المفترض هو "رفع دعوى" (صحة توقيع أو صحة ونفاذ)، وهو طريق "طويل ومكلف".
الحل الأفضل: إلزام البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري مباشرةً" (لو أوراقه كاملة وسليمة)، أو "عمل توكيل رسمي" للمشتري يتيح له التسجيل بنفسه، مع تحديد "مدة زمنية" واضحة لذلك.
5. اللغم الخامس: "الشرط الجزائي العام" (البند التاسع)
التحليل: وجود شرط جزائي عام جيد، لكن يجب أن يكون المبلغ "معقولاً ورادعاً"، مع العلم بسلطة القاضي التقديرية في تخفيضه.
6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب العقارية والمرافق المتأخرة"
الخطر: البند السابع يحدد مسئولية المشتري عن المصروفات "بعد التوقيع". لكن ماذا عن "الضرائب العقارية المتأخرة" أو "فواتير المرافق" المستحقة على المنزل قبل البيع؟
الحل: يجب إضافة بند صريح يلزم البائع بتسوية كافة هذه المستحقات قبل العقد النهائي، أو يخصمها المشتري من الثمن (إن كان متبقياً).
7. اللغم السابع (المفقود): "تفاصيل تسليم المستندات"
الخطر: العقد لم يحدد "متى" و"كيف" سيسلم البائع "أصول مستندات الملكية" للمشتري (وهي ضرورية للتسجيل).
الحل: يجب إضافة بند يوضح ذلك بدقة (مثلاً: عند التوقيع على العقد الابتدائي، أو عند استلام كامل الثمن...).
نموذج صيغة عقد بيع منزل (للاسترشاد بعد فهم المخاطر الكارثية)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "عقد ابتدائي" وليس نهائياً، ويحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة البند 6 و 7). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه كما هو، بل بإضافة بنود الحماية الضرورية والاستعانة بخبراء (مهندس، محامٍ) قبل التوقيع.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع منزل (ابتدائي - نموذج به مخاطر كارثية!)
إنه في يوم ………… الموافق …/ …/ ……… تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع) السيد/ …………… (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد) يمتلك الطرف الأول العقار رقم ……… والكائن ……… والمكون من ……… طابق... وحدوده ......... ويرغب الطرف الثاني في شرائه...
(البند الأول - التمهيد) ...جزء لا يتجزأ...
(البند الثاني – موضوع البيع) باع وأسقط وتنازل الطرف الأول... إلى الطرف الثاني... ما هو العقار الموضح...
(البند الثالث – الثمن) تم هذا البيع بسعر إجمالي (……… جنيه)... دفع الطرف الثاني المبلغ بأكمله عداً ونقداً... ويعتبر توقيع الطرف الأول... مخالصة بالثمن. (أو يتم تفصيل طريقة الدفع لو مقسط).
(البند الرابع – مستندات الملكية - يجب التحقق!) يقر الطرف الأول بأن الملكية... آلت إليه بطريق الشراء بموجب العقد المسجل برقم …… بتاريخ …/ …/ …… مكتب توثيق ……… . (يجب التحقق من صحته في الشهر العقاري).
(البند الخامس - ضمان الخلو من الحقوق) يقر الطرف الأول بأن العقار... خالي من كافة الحقوق العينية... وأنه حائز له... ولم يسبق له التصرف فيه... (يجب إضافة ضمان العيوب أو إسقاطه بوضوح).
(البند السادس - المعاينة النافية للجهالة - خطر كارثي!) يقر الطرف الثانى بأنه عاين العقار... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قبل شراءه بحالته الراهنة. (يسقط ضمان العيوب الخفية - يجب الفحص الهندسي).
(البند السابع – عقود الإيجار - أخطر بند!!!) يقر الطرف الأول بأن وحدات العقار مؤجرة وفقاً لأحكام القانون رقم …… لسنة …… (يجب ملء الفراغ والتأكد من نوع القانون وتبعاته الكارثية لو قديم!) وبأحقية الطرف الثاني في تحصيل الإيراد... (يذكر تفاصيل الوحدات الخالية والمؤجرة وقيمتها...). ويتحمل الطرف الأول الالتزامات السابقة للتوقيع... (يجب الحصول على صور العقود ومراجعتها).
(البند الثامن – الالتزام بالتسجيل - ضعيف!) يتعهد الطرف الأول بالحضور... للتصديق على هذا العقد ليكون الحكم الصادر فى الدعوى أساس صالحا للتسجيل... (يجب إضافة التزام بالتسجيل المباشر أو عمل توكيل وتحديد مدة).
(البند التاسع – الشرط الجزائي) إذا أخل أي طرف... بالتزام... يلزم بدفع تعويض وقدره (……… جنيه) للطرف الآخر.
(البند العاشر – الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر – نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثانى - المشترى)
(يجب إضافة كارثة: تحديد قانون الإيجار بوضوح وفهم تبعاته، التحقق من الملكية والتراخيص رسمياً، الفحص الهندسي للعقار، تعديل بند المعاينة، إضافة بند ضمان العيوب أو إسقاطه بوضوح، تحديد آلية ومدة التسجيل النهائي، تحديد مسئولية الضرائب والمصاريف المتأخرة).
(انتهت المقالة)
