صيغة عقد إيجار أرض فضاء (للتخزين/جراج): احذر "لغم" التحول للقانون القديم! (5 ألغام أخرى)
"أرض فاضية عاوز أأجرها لحد يحط فيها حاجته أو عربياته... عقد بسيط وخلاص."
أهلاً بك في "فن المرافعة". الحذر واجب! عقد إيجار الأرض الفضاء، حتى لو كان لغرض بسيط زي التخزين، يخفي تحته "ألغاماً" قانونية دقيقة جداً، قد تحول العقد من اتفاق مؤقت وواضح (خاضع للقانون المدني - القانون 4 لسنة 1996) إلى علاقة إيجارية "أبدية" تقريباً (خاضعة لقانون إيجار الأماكن القديم)!
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) تبدو بسيطة، لكن "الملاحظات القانونية" المرفقة بها (والتي يتجاهلها الكثيرون) هي مفتاح فهم الكارثة المحتملة.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الخادع"، وكشف أخطر 6 بنود فيه، مع التركيز بشكل خاص على "اللغم الأكبر": كيف يمكن أن تفقد السيطرة على أرضك للأبد؟
اللغم الأول (الأخطر على الإطلاق): "فخ البناء" وتحويل القانون!
هذا اللغم مستخبي في "الملاحظات القانونية" المرفقة بالعقد، وهو كارثة حقيقية للمؤجر (صاحب الأرض).
العقد الحالي (البند الثاني): يمنع المستأجر صراحةً من "إقامة أية إنشاءات أو مبان". وهذا هو "صمام الأمان" الأهم للمؤجر.
الكارثة المحتملة (حسب الملاحظات):
لو المؤجر (لأي سبب) "وافق" (حتى لو شفهياً أو ضمنياً) للمستأجر إنه يبني "أي حاجة" على الأرض (كشك، غرفة، سور عالي...).
وانتهت مدة العقد الأصلية (سنة مثلاً).
والمستأجر "فضل قاعد" في الأرض بموافقة المؤجر (حتى لو ضمنية، زي إنه استمر يدفع الإيجار والمؤجر قبله).
وأصبح "البناء" ده هو "العنصر الغالب" في الإيجار (يعني المكان مبقاش مجرد أرض فضاء).
النتيجة (حسب الملاحظات وتفسيرات القانون): في هذه الحالة، ممكن العلاقة الإيجارية كلها "تتقلب" وتتحول من خضوعها للقانون المدني (محدد المدة) إلى خضوعها لقانون إيجار الأماكن القديم (اللي فيه امتداد قانوني)! المؤجر ممكن يلاقي نفسه مش قادر يخرج المستأجر من أرضه اللي بنى عليها.
نصيحة "فن المرافعة" للمؤجر: إياك ثم إياك أن تسمح للمستأجر ببناء "أي شيء ثابت" على الأرض الفضاء إذا كنت تريد أن يظل العقد خاضعاً للقانون المدني. البند الثاني (حظر البناء) هو أهم بند في العقد ويجب التمسك به حرفياً.
5 "ألغام" أخرى في العقد (معتادة ولكن مهمة)
2. اللغم الثاني: "مقصلة التأخير" (البند الخامس)
البند بيقول: "...وفى حالة الإخلال بذلك يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار..."
الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" المعتادة. لو اتأخرت يوم واحد عن دفع الإيجار، العقد اتفسخ فوراً، والمؤجر يقدر يطالبك بإخلاء الأرض فوراً (ورفع المعدات والسيارات).
3. اللغم الثالث: "الغرض المحدد جداً" (البند الثالث)
البند بيقول: "الغرض من الإيجار هو وضع معدات الطرف الثاني وسيارته..."
الأهمية: هذا البند (مع البند الثاني) يضمن أن الأرض ستظل "فضاء". أي استخدام آخر (تخزين مواد سائلة، إقامة ورشة مؤقتة...) يعتبر مخالفة تبرر الفسخ.
4. اللغم الرابع: "حظر التنازل أو وضع حاجات الغير" (البند الرابع)
البند بيقول: "...أو وضع معدات أو أدوات الغير بالأرض المؤجرة."
الخطر (للمستأجر): لو إنت أجرت الأرض دي كـ "جراج"، وجيه صاحبك يركن عربيته عندك "بشكل مؤقت"... إنت كده خالفت العقد! هذا البند شديد الصرامة.
5. اللغم الخامس: "التأمين المحبوس" (البند السادس)
البند بيقول: "...وإلا كان للطرف الأول الحق في حبس هذا التأمين اقتضاء لحقه..."
الخطر (للمستأجر): كالعادة، البند غامض. ما هو "الحق" الذي سيقتضيه المؤجر؟ هل هو قيمة أي "تلفيات" في الأرض (وهي فضاء أصلاً)؟ أم أجرة متأخرة؟ يجب توضيح أسباب "حبس" التأمين.
6. اللغم السادس: "لا تجديد تلقائي" (البند السابع)
البند بيقول: "...مدة هذا العقد سنة واحدة... وتنتهي في …/ …/ …. دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء."
الأهمية: هذا البند يؤكد خضوع العقد للقانون 4 لسنة 1996 (القانون المدني)، وأنه ينتهي بانتهاء مدته تلقائياً. وهو ضروري لتجنب "اللغم الأول" الخاص بالتحول للقانون القديم.
نموذج صيغة عقد إيجار أرض فضاء (للتخزين/جراج - للاسترشاد)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بالتأكيد على "حظر البناء" (البند الثاني) وتوضيح بنود التأمين والتكاليف الإضافية (إن وجدت).
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال)
عقد إيجار أرض فضاء (خاضع للقانون 4 لسنة 1996)
إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مؤجر) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مستأجر)
(البند الأول - العين المؤجرة) استأجر الطرف الثاني من الطرف الأول الأرض الفضاء المملوكة له والكائنة بـ (............) والبالغ مساحتها (......م2)، وحدودها (............).
(البند الثاني - حظر البناء - أهم بند!) الأرض المؤجرة خالية تماماً من أية إنشاءات أو مبان، وغير مصرح للطرف الثاني بإقامة أي شئ من ذلك عليها وإلا التزم بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه بمصاريف على عاتقه.
(البند الثالث - الغرض من الإيجار) الغرض من الإيجار هو استخدام الأرض لوضع (معدات الطرف الثاني / سيارات الطرف الثاني الخاصة / أو كجراج مؤقت للغير حسب الاتفاق والتراخيص).
(البند الرابع - حظر التنازل واستخدام الغير) لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن أو وضع معدات أو أدوات أو سيارات الغير بالأرض المؤجرة (إلا إذا كان الغرض المتفق عليه يسمح بذلك كالجراج).
(البند الخامس - الأجرة والفسخ التلقائي - خطر!) ...لقاء أجرة قدرها (.....) جنيهًا شهريًا... وفى حالة الإخلال بذلك يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه...
(البند السادس - التأمين) دفع الطرف الثاني... مبلغ (.........) جنيهًا كتأمين واجب الرد عند نهاية المدة... وإلا كان للطرف الأول الحق في حبسه... (يجب توضيح أسباب الحبس).
(البند السابع - المدة والانتهاء التلقائي) مدة هذا العقد (سنة واحدة / أو ....) تبدأ من تاريخ هذا العقد وتنتهي في …/ …/ …. دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.
(البند الثامن - التسليم) يقر الطرف الثاني بأنه تسلم الأرض المؤجرة اليوم...
(البند التاسع - ضمان عدم التعرض) يضمن الطرف الأول للطرف الثاني التعرضات القانونية...
(البند العاشر - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (............) بنظر ما قد ينشب عن هذا العقد...
(البند الحادي عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
الطرف الأول الطرف الثاني
(انتهت المقالة)
