صيغة عقد إيجار واجهة أرض للإعلان: احذر "كارثة" البند 11! (5 ألغام أخرى)
"أرض فضاء على طريق رئيسي... فرصة ذهبية لشركة إعلانات تحط يافطة وتدفع إيجار كويس!"
أهلاً بك في "فن المرافعة". تأجير "واجهة" أرض فضاء لوضع لوحة إعلانية يبدو أبسط من تأجير السطح، لكن العقد الخاص به (بصيغته المنتشرة مثل النموذج بالأسفل) يخفي "ألغاماً" قانونية لا تقل خطورة، بل يضيف "كارثة" جديدة قد تجعل المستأجر يدفع الإيجار كاملاً مقابل "لا شيء"!
هذا العقد ليس مجرد "إيجار مساحة"، بل هو اتفاق يتداخل فيه القانون المدني مع قوانين الإعلانات والتراخيص المعقدة.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الخادع"، وكشف أخطر 6 بنود فيه، مع التركيز بشكل خاص على "الكارثة القانونية" في البند الحادي عشر.
أخطر 6 "ألغام" في عقد إيجار واجهة الأرض (للإعلانات)
1. اللغم الأول: "ادفع حتى لو اترفض الترخيص!" (البند 11) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني باتخاذ كافة الإجراءات اللازمة... ولا يحول عدم إتمامها دون استحقاق الطرف الأول للأجرة المتفق عليها ولو رجع ذلك إلى رفض السلطة الإدارية المختصة منح ترخيص لإجراء الإعلان."
الكارثة القانونية (للمستأجر): هذا البند هو "انتحار مالي" لشركة الإعلانات.
الترجمة: لو إنت (كمستأجر) أجّرت الواجهة دي، ورحت الحي أو المحافظة علشان تاخد "ترخيص" وضع الإعلان، ورفضوا يدولك الترخيص (لأي سبب: مخالفة تنظيمية، شكوى جيران، تغيير تخطيط الشارع)... البند ده بيقول إنك هتفضل تدفع الإيجار للمالك (الطرف الأول) كامل مدة العقد، مع إنك "مقدرتش" تحط الإعلان أصلاً! إنت بتدفع مقابل "الهوا".
نصيحة "فن المرافعة": هذا البند يجب رفضه تماماً. يجب أن يكون العقد "معلقاً على شرط فاسخ" (Condition Precedent) وهو "الحصول على التراخيص اللازمة". يجب إضافة بند: "يعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه، ويحق للطرف الثاني استرداد أي مبالغ مدفوعة، إذا لم يتمكن من الحصول على التراخيص اللازمة لوضع الإعلان خلال (.... يوماً) من تاريخ التوقيع لأسباب لا ترجع لتقصيره."
2. اللغم الثاني: "الأجرة من أول يوم" (البند 5) - الظلم المكمل!
البند بيقول: "يستحق الطرف الأول الأجرة... بمجرد التوقيع على هذا العقد دون توقف ذلك على إقامة الإنشاءات اللازمة أو وضع الإعلان بالفعل..."
الخطر (للمستأجر): هذا البند يكمل "كارثة" البند 11. إنت بتبدأ تدفع الإيجار من "لحظة التوقيع"، حتى قبل ما تعرف إذا كنت هتاخد الترخيص ولا لأ، وقبل ما تبدأ تركب أي حاجة.
الحل العادل: يجب أن يبدأ استحقاق الأجرة من تاريخ "الحصول على التراخيص" أو تاريخ "البدء الفعلي للتركيب"، أيهما أقرب.
3. اللغم الثالث: "مقصلة التأخير" (البند السادس)
البند بيقول: "...يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار..."
الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" المعتادة. لو اتأخرت يوم واحد عن دفع الإيجار، العقد اتفسخ فوراً، والمؤجر ممكن يطالبك بإزالة الإعلان فوراً (لو كنت ركبته).
4. اللغم الرابع: "المسئولية المطلقة" + "الحراسة" (البند 3 و 4)
البنود بتقول:
(3): "يعتبر الطرف الثاني هو الحارس للإنشاءات... دون دخل للطرف الأول..."
(4): "...مسئولاً عن الأضرار التي قد تسببها للغير باعتباره حارس لها."
الخطر (للمستأجر): نفس محاولة إلقاء "كامل المسئولية" (حتى عن القوة القاهرة) على المستأجر باعتباره "حارس الشيء". لو الإعلان وقع بسبب عاصفة، إنت المسئول الأول.
الحل (كما ذكرنا سابقاً): بند "التأمين الإجباري". يجب إلزام المستأجر بعمل وثيقة تأمين شاملة ضد الغير، ويكون المؤجر مستفيداً إضافياً فيها.
5. اللغم الخامس: "عمق المتر الواحد" (البند الثاني) - هل هو كافٍ؟
البند بيقول: "...على ألا يتعمق داخل الأرض بالأعمدة... بما يجاوز متر واحد."
الخطر (للطرفين): تحديد "عمق التثبيت" برقم جزافي (متر واحد) بدون دراسة هندسية هو "مخاطرة" بسلامة الإعلان والعقار والمارة. قد تحتاج التربة أو حجم الإعلان لعمق أكبر بكثير لضمان الثبات.
الحل: يجب أن يتم تحديد طريقة وعمق التثبيت بناءً على "تقرير فني" من مهندس متخصص، وليس برقم ثابت في العقد.
6. اللغم السادس (المفقود والهام): "مواصفات الإعلان"
الخطر: العقد ذكر "الأبعاد" (ارتفاع وعرض) لكنه لم يذكر أي شيء عن "محتوى" الإعلان أو "نوعيته" (مضيء، عادي، شاشة...).
السيناريو الكارثي (للمالك): تتفاجئ إن شركة الإعلانات حطت إعلان "مسيء" أو "غير لائق" أخلاقياً على واجهة أرضك، مما يسبب لك مشاكل مع الجيران أو السلطات.
الحل: يجب إضافة بند يعطي للمالك الحق في "مراجعة محتوى الإعلان والموافقة عليه" قبل تركيبه، أو على الأقل وضع قيود عامة (مثل: ألا يكون مخالفاً للآداب العامة أو النظام العام).
نموذج صيغة عقد إيجار واجهة أرض فضاء للإعلان (للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة البند 11 و 5 و 6). "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله جذرياً أو عدم استخدامه، وإضافة بنود التراخيص والتأمين ومواصفات الإعلان.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)
عقد إيجار واجهة أرض فضاء للإعلان (نموذج به مخاطر كارثية)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مؤجر) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مستأجر)
(البند الأول - العين المؤجرة والأجرة) أجر الطرف الأول للطرف الثاني واجهة الأرض الفضاء... الكائنة بـ... لقاء أجرة قدرها (....) عن كل شهر تدفع مقدماً...
(البند الثاني - نطاق الاستخدام - خطر العمق!) للطرف الثاني الحق في كامل الواجهة... على ألا يتعمق داخل الأرض... بما يجاوز متر واحد. وليس له الانتفاع بالأرض فيما يجاوز ذلك. (يجب مراجعة العمق هندسياً)
(البند الثالث - الحراسة والمسئولية - خطر!) يعتبر الطرف الثاني هو الحارس للإنشاءات... وعليه مراعاتها بالحفظ والصيانة... (يجب إضافة بند التأمين)
(البند الرابع - الملكية والمسئولية عن الأضرار - خطر!) تعتبر كافة الإنشاءات... مملوكة له (للطرف الثاني) ومسئولاً عن الأضرار التي قد تسببها للغير باعتباره حارس لها. (التأمين ضروري)
(البند الخامس - استحقاق الأجرة الفوري - خطر!) يستحق الطرف الأول الأجرة... بمجرد التوقيع... دون توقف ذلك على إقامة الإنشاءات أو وضع الإعلان... (بند مجحف)
(البند السادس - الفسخ التلقائي للتأخير - خطر!) في حالة التأخير في الوفاء بالأجرة... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه...
(البند السابع - التأمين النقدي) دفع الطرف الثاني... مبلغ (.........) كتأمين يرد عند انتهاء الإيجار... (يجب ربطه بالإزالة)
(البند الثامن - المدة والتجديد) مدة الإيجار (.........) تبدأ من ... وتنتهي في ... قابلة للتجديد... ما لم يقم أحد المتعاقدين بإخطار بعدم رغبته...
(البند التاسع - الإزالة عند الانتهاء) ...يلتزم الطرف الثاني برفع الإعلان وكافة الإنشاءات... وتسليمها بالحالة التي كانت عليها...
(البند العاشر - غرامة التأخير في الإزالة) ...استحقاق الطرف الأول لمبلغ (.........) جنيهًا عن كل يوم تأخير.
(البند الحادي عشر - مخاطر عدم الترخيص - أخطر بند على الإطلاق!) يلتزم الطرف الثاني باتخاذ الإجراءات... ولا يحول عدم إتمامها دون استحقاق الطرف الأول للأجرة... ولو رجع ذلك إلى رفض السلطة الإدارية منح ترخيص... (بند كارثي يجب رفضه تماماً)
(البند الثاني عشر - حظر التنازل والفسخ) لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار... وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه...
(البند الثالث عشر - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (.........) بنظر ما قد ينشب عن هذا العقد...
(البند الرابع عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
الطرف الأول الطرف الثاني
(انتهت المقالة)
