صيغة عقد إيجار أرض (لزراعة واحدة): احذر "قنبلة" التحول لعقد 3 سنوات! (5 ألغام أخرى)
"عاوز أجّر أرضي لموسم واحد بس (قمح مثلاً)، ومش عاوز ألتزم بعقد 3 سنين بيتجدد لوحده."
أهلاً بك في "فن المرافعة". الحل القانوني "النظري" للحالة دي هو "عقد إيجار أرض لزراعة واحدة" (أو اتفاق على استغلال لزراعة واحدة). هذا العقد، الذي يخضع (شكلياً) لقانون الإصلاح الزراعي، يهدف ليكون قصير الأجل وينتهي بانتهاء المحصول.
ولكن! هذا العقد هو واحد من "أخطر" الاتفاقات في القانون الزراعي المصري. لماذا؟ لأن القانون وضع "شرطاً قاتلاً": إذا لم يكن هذا الاتفاق "مكتوباً"، فإنه يعتبر قانوناً "عقد إيجار عادي ممتد لـ 3 سنوات وقابل للتجديد"، حتى لو كان الاتفاق الشفوي بينكم على "موسم واحد" فقط! (وهذه هي الكارثة الموضحة في الملاحظة القانونية بالأسفل).
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المراوغ"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "قنبلة الكتابة".
اللغم الأول (الأخطر على الإطلاق): "فخ عدم الكتابة" (الملاحظة القانونية)
هذا اللغم مستخبي في "الملاحظات القانونية" المرفقة بالعقد، وهو "قنبلة نووية" للمؤجر (صاحب الأرض).
القانون (مادة 36 إصلاح زراعي وتعديلاتها): "يجب أن يكون عقد إيجار الأراضي الزراعية وعقد المزارعة وكل اتفاق على استغلال أرض زراعية ولو كان لزراعة واحدة، ثابتاً بالكتابة مهما كانت قيمة أي منهم..."
الكارثة: "...فإن عقد المزارعة أو اتفاق الزارعة الواحدة غير ثابت بالكتابة اعتبر إيجاراً ممتداً لوروده على أرض زراعية."
الترجمة (فن المرافعة): لو إنت (كمالك أرض) اتفقت "شفوياً" (من غير عقد مكتوب) مع فلاح إنه يزرع أرضك "موسم قمح واحد بس"... القانون بيعتبر إنك "أجّرتها له لمدة 3 سنين قابلة للتجديد"! كل كلامكم الشفوي "كأن لم يكن".
النتيجة: عدم وجود "عقد مكتوب" وموقع عليه هو "كارثة" للمالك، و"ميزة غير متوقعة" للمستأجر.
5 "ألغام" أخرى في العقد (حتى لو كان مكتوباً)
حتى لو تفاديت "اللغم الأول" وكتبت العقد، لسه فيه مخاطر:
2. اللغم الثاني: "المدة المحددة بالمحصول" (البند الثالث)
البند بيقول: "...مما تستغرق مدة أقصاها ………… ينتهي العقد حتماً بانقضائها."
التحليل: هذا البند هو "جوهر" العقد. هو اللي بيخليه "عقد زراعة واحدة" وينتهي بانتهاء الموسم (عكس العقد العادي الممتد). لكن هذا البند لا يعمل إلا إذا كان العقد مكتوباً.
3. اللغم الثالث: "تحديد الأجرة" (البند الرابع) - آلية خاصة!
البند بيقول: "...مقابل…………" ويشرح طريقة الحساب (ثلثي القيمة السنوية للمحصول الشتوي، وثلث للقيمة النيلية).
الأهمية: القانون هنا بيحدد "نسبة" من الأجرة السنوية القانونية (اللي هي 7 أمثال الضريبة). مينفعش المؤجر يطلب "الأجرة السنوية كاملة" مقابل "موسم واحد".
اللغم الإضافي: "...فإن صدر الترخيص من مستأجر الأرض وجب أن يكون ذلك بموافقة المالك." (نفس مشكلة التأجير من الباطن اللي ناقشناها). لو المستأجر الأصلي أجّرلك الأرض "لزراعة واحدة" من غير موافقة المالك، اتفاقكم ده باطل، ومن حق المالك يطردك.
4. اللغم الرابع: "فخ العيوب الخفية" (البند السادس) - لا ضمان!
البند بيقول: "...وليس له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر بها من عيوب خفية ولو حالت دون انتفاعه بالأرض..."
الخطر (للمستأجر): هذا البند "كارثي" للمستأجر. هو بيسقط "تماماً" حقك في الرجوع على المالك لو اكتشفت أي "عيب خفي" في الأرض (ملوحة شديدة، مشكلة صرف مغطى، آفة كامنة في التربة...) حتى لو العيب ده خلّى الزراعة "مستحيلة".
النتيجة: إنت (كمستأجر) بتتحمل "كامل المخاطرة" بجودة الأرض وصلاحيتها.
5. اللغم الخامس: "مخاطر هلاك الزراعة" (البند الخامس)
البند بيقول: "...فإن هلكت الزراعة قبل نضجها، فلا يجوز زراعتها مرة أخرى إلا إذا كان الوقت الباقي... كافٍ..."
الخطر (للمستأجر): لو المحصول بتاعك (لا قدر الله) "هلك" (بسبب آفة، صقيع، مشكلة ري...) قبل ما تحصده، إنت مش هتقدر تزرع تاني إلا لو "الوقت المتبقي" في العقد (اللي هو قصير أصلاً) يسمح بمحصول جديد سريع النضج.
النتيجة: في الغالب، المستأجر هو اللي بيخسر كل حاجة (تكاليف الزراعة + الأجرة اللي دفعها).
6. اللغم السادس (المفقود): "القوة القاهرة"
الخطر: كالعادة، العقد لم يذكر ماذا يحدث لو "هلاك الزراعة" كان بسبب "قوة قاهرة" عامة (زي سيول، أو انتشار وباء زراعي عام). هل المستأجر يسترد جزء من الأجرة؟ العقد ساكت.
نموذج صيغة عقد إيجار أرض لزراعة واحدة (للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويحتوي على "ألغام" خطيرة (خاصة البند 6). الأهم من الصيغة نفسها هو "أن يكون العقد مكتوباً وموقعاً عليه" لتجنب كارثة التحول لعقد ممتد.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة وضرورة الكتابة)
عقد إيجار أرض لزراعة واحدة (يجب أن يكون مكتوباً!)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مؤجر) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مستأجر)
(البند الأول - العين المؤجرة) أجر الطرف الأول للطرف الثاني أرضًا زراعية وفقا لأحكام قانون الإصلاح الزراعي، كائنة بزمام…………... والبالغ مساحتها ….س …. ط…. ف...
(البند الثاني - نطاق الإيجار) يشمل هذا الإيجار الأرض الزراعية... دون امتداده إلى... معدات وماشية.
(البند الثالث - الغرض والمدة (الأهم)) أبرم هذا العقد بغرض زراعة الطرف الثاني للأرض زراعة واحدة فقط هي (محصول شتوي واحد: "............" / أو محصول نيلي واحد: "............") مما تستغرق مدة أقصاها (............ شهراً)، وينتهي هذا العقد حتماً بانقضائها (أو بتمام حصاد المحصول أيهما أقرب). (هذا البند لا يُعتد به إلا إذا كان العقد مكتوباً)
(البند الرابع - مقابل الانتفاع (الأجرة)) تم هذا الإيجار مقابل مبلغ وقدره (............ جنيه)، وهو يمثل (ثلثي / أو ثلث) القيمة الإيجارية السنوية القانونية للأرض (7 أمثال الضريبة). (يجب إرفاق ما يثبت قيمة الأجرة السنوية). (وإذا كان المؤجر مستأجراً أصلياً، يجب إرفاق موافقة المالك الكتابية).
(البند الخامس - هلاك الزراعة) ...فإن هلكت الزراعة قبل نضجها، فلا يجوز زراعتها مرة أخرى إلا إذا كان الوقت الباقي... كافٍ...
(البند السادس - المعاينة وإسقاط ضمان العيوب الخفية - خطر كارثي!) يقر الطرف الثاني أنه عاين الأرض... وليس له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر بها من عيوب خفية ولو حالت دون انتفاعه... (بند شديد الخطورة على المستأجر)
(البند السابع - ضمان التعرض القانوني) يضمن الطرف الأول... التعرض القانوني الصادر من الغير...
(البند الثامن - الاختصاص القضائي (صحيح)) تختص المحكمة الجزئية الواقع بدائرتها العين المؤجرة...
(البند التاسع - نسخ العقد (إجباري 3 نسخ)) حرر هذا العقد من ثلاث نسخ (لأنه يجب أن يكون مكتوباً)، لكل طرف نسخة، وسلمت الثالثة للطرف الأول لإيداعها الجمعية التعاونية الزراعية.
الطرف الأول الطرف الثاني
(انتهت المقالة)
