صيغة عقد بيع حصة ميراثية (عقد احتمالي): هل تشتري "الأمل" أم "الكارثة"؟ احذر البند الخامس القاتل!
"لقيت فرصة أشتري نصيب واحد من الورثة في تركة كبيرة لسه متقسمتش، بسعر كويس جداً... همضي العقد ده وأستنى القسمة."
قف فوراً! أنت لا تشتري أرضاً أو مالاً، أنت تشتري "مقامرة قانونية" قد تخسر فيها كل شيء. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حصة ميراثية قبل القسمة" (أو ما يسمى بالعقد الاحتمالي لبيع تركة) هو واحد من "أخطر العقود على الإطلاق" في القانون المدني المصري (المواد 473-476).
هذا العقد ليس بيعاً لشيء محدد، بل هو بيع لـ "حق محتمل" في تركة لم تُصفّ بعد. أنت (كمشترٍ) تشتري "الأمل" في أن يكون لهذا النصيب قيمة، لكنك تتحمل "كامل المخاطرة" بأن تكون قيمة النصيب صفراً أو حتى سالبة، وأن ترث "ديوناً" بدلاً من "أموال".
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصيدة قاتلة" للمشتري، مصممة لإسقاط كافة ضماناته وحقوقه. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة النووية" في البند الخامس.
أولاً: ما هو "بيع التركة" أو "الحصة الميراثية"؟ (عقد احتمالي)
الطبيعة: هو بيع "مجموعة من الأموال والحقوق والالتزامات" (التركة) كوحدة واحدة، أو بيع "حصة شائعة" فيها (نصيب أحد الورثة)، وذلك قبل قسمة التركة وتحديد صافي قيمة كل نصيب.
"الاحتمالية" (الغرر): جوهر العقد هو "عدم اليقين". المشتري لا يعرف بالضبط:
ما هي "الأصول" الدقيقة للتركة؟ (عقارات، أموال، أسهم...).
ما هي "الديون والالتزامات" المستحقة على التركة؟ (ضرائب، ديون للغير، نفقات جنازة...).
ما هي "القيمة الصافية" النهائية للحصة التي اشتراها؟
المقابل: غالباً ما يكون الثمن "إجمالياً وجزافياً" (Lump Sum)، يعكس هذه المخاطرة العالية (أقل بكثير من القيمة الاسمية المتوقعة للحصة).
أخطر 6 "ألغام" في عقد بيع الحصة الميراثية (النموذج الكارثي)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "لا ضمان.. حتى لو طلع مش وارث!" (البند الخامس) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني انه اشترى ساقط الخيار فلا ضمان له سواء فيما يتعلق بـ (1) الحصة ومقدارها أو بـ (2) العيوب الخفية أو بـ (3) التعرضات القانونية أو (4) حتى فيما يتعلق باعتبار البائع وارثًا بحيث إن ثبت أنه غير وارث فلا رجوع عليه."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "ذروة المقامرة العمياء" و"إعدام" لأموالك.
الترجمة: إنت (كمشترٍ) بتقر وبتوافق على الآتي:
ساقط الخيار: تنازلت عن حقك في فسخ العقد لأي سبب.
لا ضمان للحصة: لو طلع نصيبه في الآخر "ربع" بدل "نص"، أو طلع "صفر" بعد الديون... ملكش دعوة بالبائع.
لا ضمان للعيوب: لو العقارات اللي في التركة طلعت "معيوبة"، أو الأموال "مزورة"... ملكش دعوة بالبائع.
لا ضمان للتعرض: لو طلع "دائن" للتركة وحجز على كل الأملاك... ملكش دعوة بالبائع.
الكارثة الأكبر (لا ضمان لصفة الوارث!): لو طلع الشخص اللي باعلك ده "مش وارث أصلاً" (مثلاً: طلع إعلام الوراثة غلط، أو ظهر وارث جديد محجوب)... برضه ملكش دعوة بالبائع ومش هترجعلك فلوسك!!!
القانون المدني (مادة 473) ضد العقد: القانون المدني نفسه بيقول إن البائع في بيع التركة "لا يضمن إلا كونه وارثاً" (ما لم يُتفق على غير ذلك). البند الخامس ده "بيتفق على غير ذلك" وبيسقط حتى هذا الضمان الوحيد! (وهو ما أشارت إليه الملاحظة القانونية بذكاء).
نصيحة "فن المرافعة": كارثة نووية! ارفض هذا البند تماماً! لا تشتري حصة ميراثية أبداً بدون "ضمان البائع لصفته كوارث" على الأقل. وبدون هذا الضمان، أنت تشتري "لا شيء" وتراهن على صدق البائع فقط.
2. اللغم الثاني: "الثمن الجزافي المدفوع مقدماً" (البند الثاني)
الخطر (للمشتري): تدفع الثمن "كاملاً مقدماً" مقابل "احتمال" غير مضمون، ومع تنازلك عن كل الضمانات في البند الخامس. وصفة مثالية لخسارة مؤكدة.
الحل (لو مُصر على المقامرة): يجب أن يعكس الثمن "حجم المخاطرة الهائل". يجب أن يكون الثمن "أقل بكثير جداً" من أي تقييم متوقع للحصة.
3. اللغم الثالث: "الحالة كما هي" (البند الثالث)
البند بيقول: "تنتقل الحصة المبيعة... بحالتها التى كانت عليها..."
الخطر (للمشتري): يؤكد أنك تشتري الحصة "بما لها وما عليها" من حقوق وديون ومشاكل غير معلومة.
4. اللغم الرابع: "عبء القسمة" (البند الثالث)
البند بيقول: "...وللمشترى اتخاذ إجراءات القسمة إذا ما شاء."
الخطر (للمشتري): إنت مش بس اشتريت حصة مجهولة، إنت كمان لبست "عبء وتكاليف ومشاكل" قسمة التركة مع باقي الورثة، واللي ممكن تاخد سنين في المحاكم.
5. اللغم الخامس (المفقود): "التزامات ما بعد البيع" (مادة 474 مدني)
الخطر: العقد ساكت عن نقطة مهمة بينظمها القانون:
لو البائع كان "قبض" ديون للتركة أو "باع" حاجات منها قبل ما يبيع لك الحصة، هو ملزم يرد قيمتها للتركة (وبالتالي للمشتري بقدر حصته).
لو المشتري (بعد الشراء) دفع "ديون" كانت على التركة، من حقه يرجع على البائع (أو التركة) بقيمتها.
الحل: يفضل إضافة بنود توضح هذه الالتزامات المتبادلة وفقاً للقانون.
6. اللغم السادس (المفقود): "الفحص النافي للجهالة" (Due Diligence)
الكارثة: العقد لا يشير لأي محاولة من المشتري لعمل "فحص نافي للجهالة" (ولو مبدئي) للتركة قبل الشراء (مراجعة إعلام الوراثة، الاطلاع على أي مستندات ملكية متاحة، السؤال عن الديون الظاهرة...).
النتيجة: شراء أعمى تماماً.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
شراء حصة ميراثية "قبل القسمة" هو استثمار "عالي المخاطر جداً". أما شراؤها "مع إسقاط كافة الضمانات بما فيها صفة الوارث" (كما في البند الخامس) فهو "مقامرة خاسرة" لا يقدم عليها إلا شخص مستعد لخسارة أمواله بالكامل.
نموذج صيغة عقد احتمالي محض ببيع تركة (للتوضيح فقط - لا يُنصح باستخدامه أبداً!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية قاتلة" للمشتري (خاصة البند 5). "فن المرافعة" يحذر بشدة من استخدامه أو التوقيع عليه تحت أي ظرف. التعامل في التركات يتطلب حذراً شديداً واستشارة قانونية متخصصة.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية)
عقد احتمالي محض ببيع تركة (نموذج كارثي للمشتري - لا تستخدمه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع/ يدعي أنه وارث) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري الحصة)
(البند الأول - تعريف التركة والبائع) الطرف الأول من بين ورثة المرحوم ……………. المتوفى بتاريخ …/ …/ …. وخلف تركة تشمل ……………. (يجب إرفاق إعلام الوراثة).
(البند الثاني - المبيع والثمن) باع الطرف الأول للطرف الثاني حصته الميراثية فى التركة... بثمن إجمالي وجزافي قدره (.........) قبضه الطرف الأول... ويعتبر التوقيع... مخالصة به.
(البند الثالث - طبيعة البيع والقسمة) تنتقل الحصة المبيعة للطرف الثاني شائعة بحالتها التى كانت عليها... وللمشترى اتخاذ إجراءات القسمة...
(البند الرابع - المنفعة) ...
(البند الخامس - إسقاط الضمان الكارثي - قنبلة نووية!!!) يقر الطرف الثاني انه اشترى ساقط الخيار فلا ضمان له سواء فيما يتعلق بـ (1) الحصة ومقدارها أو بـ (2) العيوب الخفية أو بـ (3) التعرضات القانونية أو (4) حتى فيما يتعلق باعتبار البائع وارثًا بحيث إن ثبت أنه غير وارث فلا رجوع عليه. (بند كارثي يجب رفضه تماماً!).
(البند السادس - النهائية) لا يجوز الرجوع عن هذا التعاقد...
(البند السابع والثامن - الموطن والنسخ) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(انتهت المقالة)
