صيغة بيع حصة ميراثية (مع الضمان): هل هو آمن فعلاً؟ احذر "فخ" البند الرابع و5 ألغام أخرى!
"لقيت واحد وارث بيبيع نصيبه في التركة، بس المرة دي هيضمن لي حاجات في العقد... كده الصفقة بقت مضمونة أكتر."
قف هنا! الضمان ليس مطلقاً والفخاخ لا تزال موجودة. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حصة ميراثية بشرط الضمان" (مثل النموذج بالأسفل) هو محاولة لجعل صفقة شراء "نصيب في تركة لم تُقسم بعد" أقل خطورة من العقد الاحتمالي المحض (الذي ناقشناه في مقالة 103). هنا، البائع لا يبيع لك "مخاطرة عمياء"، بل يقدم "ضماناً" محدداً يتعلق بالحصة المباعة.
ولكن! هذا العقد لا يزال "مقامرة محسوبة"، و"قيمة" الضمان تعتمد كلياً على "دقة صياغة بند الضمان نفسه". النماذج الجاهزة غالباً ما تترك هذا البند "غامضاً" أو "غير كافٍ"، مما يعيدنا لنقطة الخطر.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الأكثر أماناً نظرياً"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "فخ صياغة الضمان" نفسه.
أولاً: ما هو "الضمان" في بيع الحصة الميراثية؟ (مادة 473 مدني)
العقد الاحتمالي المحض (مقالة 103): البائع (نظرياً) لا يضمن إلا شيئاً واحداً فقط: "كونه وارثاً" (وحتى هذا الضمان يمكن إسقاطه بالاتفاق!). لا يضمن قيمة الحصة ولا سلامة الأصول.
العقد بشرط الضمان (هذا المقال): هنا، البائع "يتجاوز" الحد الأدنى للضمان، ويتعهد بضمانات "إضافية" للمشتري تتعلق بالحصة نفسها أو بمحتوياتها. هذا الضمان الإضافي هو "اتفاق خاص" يجب النص عليه صراحةً.
أخطر 6 "ألغام" في عقد بيع الحصة الميراثية (بشرط الضمان)
1. اللغم الأول (القنبلة الموقوتة): "فخ صياغة الضمان!" (البند الرابع) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "من المتفق عليه أن الطرف الأول يضمن للطرف الثاني ………………" (ثم يعطي أمثلة للضمان).
الكارثة القانونية (للطرفين): الفراغ ده، والأمثلة غير الدقيقة، هي "مصدر الكوارث" كلها!
الترجمة: إيه هو "الضمان" اللي البائع بيقدمه بالظبط؟
مثال 1 ("أن حصته لا تقل عن النصف"): هل المقصود "النصف من إجمالي الأصول" (Gross Share)؟ أم "النصف من صافي التركة بعد سداد الديون" (Net Share)؟ الفرق بينهم "كارثي"! لو ضمن النصف الإجمالي والديون طلعت كبيرة، المشتري هياخد أقل بكتير.
مثال 2 ("أنه يضمن دخول ماكينة الطحين في حصته"): إزاي البائع يقدر "يضمن" نتيجة "قسمة" لسه هتحصل بين المشتري وباقي الورثة؟ ده ضمان "شبه مستحيل التنفيذ" وقد يكون باطلاً.
مثال 3 ("أنه يضمن العيب الخفي..."): ضمان جيد للمشتري، لكن هل يشمل كل الأصول أم أصول معينة؟
مثال 4 ("أنه يضمن وجود أعيان التركة..."): ده أضعف أنواع الضمان، مجرد ضمان إن الحاجات المذكورة (في بند 1) موجودة فعلاً، لكن لا يضمن قيمتها أو سلامتها.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا توقع هذا العقد أبداً بدون صياغة بند الضمان "بدقة متناهية وبشكل قابل للتنفيذ قانوناً" بمعرفة محامٍ متخصص. يجب أن يحدد العقد "بالضبط":
ما هو الشيء المضمون؟ (قيمة صافية؟ أصل معين؟ خلو من عيوب؟)
ما هو معيار تحقق الضمان أو الإخلال به؟
ما هو التعويض المستحق للمشتري في حالة الإخلال بالضمان؟ (رد جزء من الثمن؟ تعويض إضافي؟)
2. اللغم الثاني (الكارثي الموروث): "غياب إشهار حق الإرث!" (مفقود)
الكارثة المستمرة: مثل عقد 103 ومقالة 52، هذا العقد يتجاهل تماماً خطوة "إشهار حق الإرث" الإجبارية قبل البيع القابل للتسجيل.
النتيجة: البند السادس (الالتزام بالتوقيع على العقد النهائي وتقديم المستندات) قد يكون "غير قابل للتنفيذ" لو إشهار الإرث لم يتم. المشتري سيجد صعوبة بالغة في تسجيل حصته.
3. اللغم الثالث: "الثمن الجزافي" (البند الثاني) - هل يعكس الضمان؟
التحليل: الثمن هنا لا يزال "جزافياً"، لكن المفروض إنه يكون "أعلى" من ثمن العقد الاحتمالي المحض، لأنه يتضمن "ضماناً" يقلل من مخاطرة المشتري.
الخطر: هل الثمن المدفوع يتناسب فعلاً مع "نوع ومدى" الضمان المقدم في البند الرابع؟ لو الضمان ضعيف، يبقى الثمن المفروض يكون أقل.
4. اللغم الرابع: "عبء القسمة" ما زال قائماً (البند السابع)
البند يؤكد: المشتري هو المسئول عن "خوض معركة القسمة" مع باقي الورثة. البائع "غسل إيده" من هذه المشكلة (وهو أمر منطقي بعد البيع).
5. اللغم الخامس (المفقود): "الفحص النافي للجهالة" (Due Diligence)
الخطر: وجود "ضمان" من البائع لا يعفي المشتري من مسئوليته في "الفحص والتحري" بنفسه قدر الإمكان عن التركة وأصولها وديونها قبل الشراء. الاعتماد الكلي على ضمان البائع قد يكون متأخراً.
6. اللغم السادس (المفقود): "تفاصيل التركة" الدقيقة
الخطر: البند الأول يذكر أن التركة "تشمل ............" بشكل عام. هذا غير كافٍ.
الحل: يفضل (قدر الإمكان) إرفاق "قائمة تفصيلية" بالأصول المعروفة للتركة وقت البيع، ليكون أساساً للضمان (خاصة ضمان الوجود أو ضمان العيوب).
نموذج صيغة عقد بيع تركة بشرط الضمان (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "بند ضمان غامض" (البند 4) يجب صياغته بدقة متناهية، ويتجاهل "إشهار حق الإرث" الضروري للتسجيل. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الميراث والعقود" لصياغة بند الضمان وإتمام الإجراءات اللازمة.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع تركة بشرط الضمان (نموذج به مخاطر عالية ويحتاج صياغة دقيقة!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع/ وارث) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري الحصة)
(البند الأول - تعريف التركة والبائع وحصته) يقر الطرف الأول أنه من ورثة المرحوم……………. المتوفى بتاريخ …/ …/ …. وأنه يرث (نصف/ أو ....) تركته وفقاً للإعلام الشرعي رقم... لسنة... وتشتمل التركة (على سبيل المثال لا الحصر) على (............ "تذكر الأصول المعروفة"). (يجب إرفاق إعلام الوراثة).
(البند الثاني - المبيع والثمن) باع الطرف الأول للطرف الثاني حصته الميراثية فى التركة... لقاء ثمن جزافي قدره (............) قبضه الطرف الأول... ويعتبر التوقيع... مخالصة به.
(البند الثالث - عدم التعرض) يلتزم الطرف الأول بعدم التعرض للطرف الثاني... ومنها استلام الحصة المبيعة شائعة... وقبض ما تغله.
(البند الرابع - الضمان - قنبلة موقوتة!!!) من المتفق عليه أن الطرف الأول يضمن للطرف الثاني (............ "يجب هنا صياغة الضمان بدقة متناهية وقابلة للتنفيذ: هل هو ضمان لصافي القيمة؟ ضمان لوجود أصول معينة؟ ضمان ضد عيوب معينة؟ ضمان لصفته كوارث فقط؟"). (هذا البند هو الأخطر ويجب صياغته بمعرفة محامٍ).
(البند الخامس - النهائية) لا يجوز الرجوع في هذا العقد لأي سبب. (يخضع للقواعد العامة للبطلان).
(البند السادس - الالتزام بالعقد النهائي - خطر عدم إشهار الإرث!) يلتزم الطرف الأول بالتوقيع على العقد النهائي خلال أجل أقصاه …/ …/ …. ويتعهد بإحضار كافة المستندات اللازمة... وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ... (قد يكون غير قابل للتنفيذ بدون إشهار الإرث أولاً).
(البند السابع - عبء القسمة) تكون مطالبة الطرف الثاني بقسمة المال الشائع... في مواجهة باقي الورثة ولا شأن للطرف الأول بذلك.
(البند الثامن - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: صياغة بند الضمان (البند 4) بدقة متناهية بمعرفة محامٍ، التأكد من إتمام إجراءات "إشهار حق الإرث" قبل أو بالتزامن مع هذا العقد، عمل فحص نافي للجهالة قدر الإمكان، إرفاق قائمة تفصيلية بأصول التركة المعروفة، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
