صيغة بيع حصة ميراثية (بالضمان القانوني): هل ضمان "صفة الوارث" كافٍ؟ احذر كارثة البند الرابع!
"لقيت وارث بيبيع نصيبه في التركة، والعقد بيقول إنه بيضمن إنه وارث... ده الضمان اللي القانون بيفرضه، يبقى كده الصفقة آمنة."
قف هنا! الأمان نسبي والخطر لا يزال كامناً. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حصة ميراثية بالشروط العادية" (أو بالضمان القانوني الأدنى وفقاً للمادة 473 مدني)، مثل النموذج بالأسفل، يبدو أكثر أماناً من البيع الاحتمالي المحض (بدون أي ضمان). هنا، البائع يقدم ضماناً جوهرياً: أنه وارث فعلاً ويملك الحصة التي يبيعها.
ولكن! هذا الضمان لا يغطي الكوارث الحقيقية التي قد تبتلع قيمة الحصة نفسها. والأسوأ، أن النماذج الجاهزة (مثل صيغتنا) غالباً ما تضيف بنوداً "تفرغ" حتى هذا الضمان الأدنى من محتواه العملي وتلقي بكامل المخاطرة على المشتري!
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الخادع"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة" الحقيقية المخفية في صياغة البند الرابع.
أولاً: ما هو "الضمان القانوني الأدنى" في بيع التركة؟ (مادة 473 مدني)
القانون المدني (في المادة 473) وضع قاعدة أساسية لحماية المشتري في بيع التركة (ما لم يتفق على غير ذلك): "من باع تركة، دون أن يذكر مشتملاتها، لا يضمن إلا ثبوت وراثته."
الترجمة: البائع يضمن لك شيئاً واحداً فقط: أنه "وارث شرعي" وأن له "الحق" في الحصة التي باعها لك.
ما لا يضمنه (وهنا الخطر):
قيمة الحصة: لا يضمن أن نصيبه يساوي "النصف" أو "الربع" المذكور في إعلام الوراثة بعد سداد ديون التركة.
مشتملات التركة: لا يضمن أن التركة تحتوي على "العقارات أو الأموال" المذكورة (ما لم يضمنها صراحةً).
سلامة الأصول: لا يضمن خلو أصول التركة من "العيوب الخفية".
الديون: لا يضمن أن التركة "غير مثقلة بالديون" التي قد تبتلع قيمتها بالكامل.
الخلاصة: الضمان القانوني يحميك فقط من أن يكون البائع "نصاباً يدعي أنه وارث". لكنه لا يحميك من أن تكون التركة نفسها "فارغة" أو "مديونة".
أخطر 6 "ألغام" في هذا العقد (بالضمان القانوني)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المزدوجة): "تفجير الضمان الأدنى!" (البند الرابع) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "من المتفق عليه أن الطرف الأول لا يضمن إلا ثبوت وراثته... وما عدا ذلك فقد اشترى الطرف الثاني ساقط الخيار وليس له الرجوع على الطرف الأول بشئ حتى لو تبين أن التركة معسرة أو كانت مشتملات التركة... بها عيوب خفية."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند يأخذ "الضمان القانوني الأدنى" ثم "ينسفه" تماماً في وجه المشتري!
الترجمة:
البائع بيضمن إنه وارث (تمام، ده القانون).
ولكن! باقي البند بيقول إنك (كمشترٍ):
ساقط الخيار: تنازلت عن حقك في الفسخ لأي سبب آخر.
لا رجوع حتى لو التركة معسرة: لو اكتشفت إن "ديون التركة" أكتر من "أصولها" وإن حصتك دي قيمتها "صفر" أو "سالب"... ملكش دعوة بالبائع ومش هترجعلك فلوسك!
لا رجوع للعيوب الخفية: لو العقارات أو المنقولات اللي هتستلمها بعد القسمة طلعت "معيوبة"... ملكش دعوة بالبائع!
النتيجة (فن المرافعة): هذا البند، بصياغته القاتلة، يعيد العقد تقريباً إلى "نقطة الصفر" ويجعله شبه مطابق للعقد "الاحتمالي المحض" (مقالة 103) من حيث المخاطر المالية. أنت تشتري "مخاطرة شبه كاملة" مع ضمان وحيد (صفة الوارث) قد لا يكون له قيمة عملية لو التركة فارغة.
نصيحة قاطعة: ارفض هذا البند تماماً بشكله الحالي! على الأقل، اطلب حذف الجزء الخاص بـ "سقوط الخيار" و"عدم الرجوع في حالة الإعسار أو العيوب". اكتفِ بالضمان القانوني الأدنى (ضمان صفة الوارث) دون هذه الإضافات الكارثية.
2. اللغم الثاني (الكارثي الموروث): "غياب إشهار حق الإرث!" (مفقود)
الكارثة المستمرة: كالعادة، العقد يتجاهل خطوة "إشهار حق الإرث" الإجبارية قبل البيع القابل للتسجيل.
النتيجة: البند السادس (الالتزام بالتوقيع على العقد النهائي) قد يكون "غير قابل للتنفيذ".
3. اللغم الثالث: "الثمن الجزافي" (البند الثاني) - هل يعكس المخاطرة؟
الخطر: الثمن "جزافي" ومدفوع مقدماً (غالباً). هل هذا الثمن يعكس "حجم المخاطرة الهائل" الذي لا تزال تتحمله (خاصة مع وجود البند الرابع)؟
4. اللغم الرابع: "عبء القسمة" ما زال عليك (البند السابع)
البند يؤكد: المشتري هو المسئول عن "معركة القسمة" مع باقي الورثة.
5. اللغم الخامس (المفقود): "الفحص النافي للجهالة" (Due Diligence)
الخطر: حتى مع ضمان صفة الوارث، لا يزال من الضروري عمل "فحص وتحري" قدر الإمكان عن التركة وأصولها وديونها الظاهرة قبل الشراء.
6. اللغم السادس (المفقود): "تفاصيل التركة" الدقيقة
الخطر: البند الأول يذكر أن التركة "تشمل ............" بشكل عام. عدم الدقة يضعف موقف المشتري.
"فن المرافعة" يوضح:
عقد بيع التركة "بالشروط العادية" (أي بالضمان القانوني الأدنى لصفة الوارث فقط) هو عقد "أكثر أماناً بقليل" من العقد الاحتمالي المحض، ولكنه لا يزال استثماراً "عالي المخاطر جداً". أما إذا أُضيف إليه بند (مثل البند الرابع في صيغتنا) يسقط حق المشتري في الرجوع حتى لو كانت التركة معسرة، فإنه يعود ليكون "مقامرة خاسرة" تقريباً.
نموذج صيغة عقد بيع تركة بشروط عادية (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "بند كارثي" (البند 4) يفرغ الضمان القانوني من مضمونه ويدمر حقوق المشتري، ويتجاهل "إشهار حق الإرث". "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الميراث والعقود" لصياغة عقد آمن وعادل.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع تركة بشروط عادية (نموذج كارثي للمشتري - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع/ وارث) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري الحصة)
(البند الأول - تعريف التركة والبائع وحصته) يقر الطرف الأول أنه من ورثة المرحوم……………. وأنه يرث (نصف/ أو ....) تركته وفقاً للإعلام الشرعي رقم... وتشتمل التركة (على سبيل المثال) على (............). (إرفاق إعلام الوراثة ضروري).
(البند الثاني - المبيع والثمن) باع الطرف الأول للطرف الثاني حصته الميراثية... لقاء ثمن جزافي قدره (............) قبضه الطرف الأول... ويعتبر التوقيع... مخالصة به.
(البند الثالث - عدم التعرض) ...
(البند الرابع - الضمان القانوني وتفجيره - قنبلة نووية!!!) من المتفق عليه أن الطرف الأول لا يضمن إلا ثبوت وراثته فى التركة بقدر الحصة المبيعة. وما عدا ذلك فقد اشترى الطرف الثاني ساقط الخيار وليس له الرجوع على الطرف الأول بشئ حتى لو تبين أن التركة معسرة أو كانت مشتملات التركة... بها عيوب خفية. (بند كارثي يجب رفضه وتعديله جذرياً!).
(البند الخامس - النهائية) ... (البند السادس - الالتزام بالعقد النهائي - خطر عدم إشهار الإرث!) ... (قد يكون غير قابل للتنفيذ). (البند السابع - عبء القسمة) ... (البند الثامن - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبند الضمان (البند 4) لحذف إسقاط الخيار وعدم الرجوع للإعسار والعيوب، التأكد من إتمام إجراءات "إشهار حق الإرث" قبل أو بالتزامن، عمل فحص نافي للجهالة قدر الإمكان، إرفاق قائمة تفصيلية بأصول التركة المعروفة، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
