صيغة عقد بيع صيدلية (من ورثة): احذر "الكارثة المزدوجة"! (بطلان الميراث + قانون الصيدلة)
"لقيت صيدلية شغالة ورثة صيدلي متوفى عاوزين يبيعوها بسرعة وسعرها كويس... فرصة لا تعوض!"
قف فوراً! أنت تدخل منطقة الخطر الأعلى في قانون الصيدلة والميراث. أهلاً بك في "فن المرافعة". شراء "صيدلية من ورثة" ليس كشراء صيدلية من صاحبها الأصلي. إنها عملية محكومة بـ "طبقتين" من القواعد القانونية الآمرة شديدة التعقيد والخطورة:
قانون الميراث: هل "كل الورثة الشرعيين" موافقون وموقعون؟ هل تم عمل "إشهار حق إرث"؟
قانون مزاولة مهنة الصيدلة (مادة 31): هل يبيع الورثة ضمن "المهلة القانونية" الممنوحة لهم؟ وهل المشتري مستوفٍ للشروط؟
"عقد بيع صيدلية من ورثة" (مثل النموذج بالأسفل) غالباً ما يتجاهل هذه التعقيدات القاتلة، ويقدم "وهماً" بصفقة سهلة، بينما هي في الحقيقة "قنبلة موقوتة" قد تنفجر في وجه المشتري وتؤدي لـ "بطلان العقد" وضياع أمواله بالكامل.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "كوارث" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل صيدلي يفكر في الشراء من ورثة.
أولاً: "الكارثة المزدوجة" - شروط قانون الميراث + شروط قانون الصيدلة
1. كارثة قانون الميراث (يتجاهلها العقد!):
من هم البائعون؟ العقد يذكر "السيد/..." و"السيد/..." كطرف أول (ورثة). هل هما "كل الورثة الشرعيين"؟ ماذا لو كان هناك زوجة أخرى؟ أبناء قصر؟ ورثة غائبون؟
إشهار حق الإرث: كما ناقشنا في مقالة 52، لا يجوز للورثة بيع عقار (أو حق عيني كحق إيجار الصيدلية) ونقل ملكيته رسمياً إلا بعد "إشهار حق إرثهم" في الشهر العقاري. بدون هذا الإجراء، البيع "معلق" وغير قابل للتسجيل النهائي. العقد هنا لم يشر إليه بكلمة!
ولاية القصر: لو كان بين الورثة "قاصر"، هل تم الحصول على "إذن من محكمة الأسرة (النيابة الحسبية)" لبيع نصيبه؟ بدون هذا الإذن، البيع باطل بالنسبة لحصة القاصر.
2. كارثة قانون الصيدلة (المادة 31 - يتعامل معها بسطحية قاتلة - البند الخامس والرابع):
البند الخامس ("مهلة الورثة"): "يقر أفراد الطرف الأول بأن مورثهم توفي بتاريخ... ولم تنقض بعد المدة المصرح لهم خلالها بالتنازل عن الرخصة... ويتعهدون بالتنازل عنها..."
الكارثة: القانون (مادة 31) يمنح الورثة (حتى لو غير صيادلة) مهلة محددة (تغيرت تاريخياً ويجب التحقق منها بدقة - غالباً 10 سنوات حالياً) لتوفيق أوضاعهم: إما بـ "بيع" الصيدلية لصيدلي مؤهل، أو بإدخال "شريك صيدلي"، أو بتأجيرها لصيدلي (بشروط)، أو بإغلاقها. إذا باع الورثة بعد انتهاء هذه المهلة، فالبيع باطل بطلاناً مطلقاً ولا يمكن نقل الترخيص. مجرد "إقرار" الورثة في العقد لا يكفي، يجب التحقق "رسمياً" من تاريخ الوفاة والمهلة القانونية السارية.
البند الرابع ("أهلية المشتري" + "إنشاء المورث"):
"...كما يقر الطرف الثاني بأنه صيدلي وأنه ليس موظفاً حكومياً أو يمتلك صيدلية أخرى..." (نفس إقرارات عقد 78، تحتاج تحقق رسمي).
"...يقر أفراد الطرف الأول بأن مورثهم قد أنشأ الصيدلية المبيعة ولم يكن يمتلك غيرها..." (هذا الإقرار مهم لمحاولة تطبيق استثناء المادة 594/2 مدني بخصوص تجاوز موافقة المؤجر، لكن يجب إثباته فعلياً).
النتيجة (فن المرافعة): هذا العقد يجمع "كارثة" عدم استيفاء إجراءات الميراث الصحيحة، مع "كارثة" احتمالية بطلان البيع لمخالفة قانون الصيدلة (انتهاء مهلة الورثة أو عدم أهلية المشتري).
6 "كوارث" أخرى موروثة من العقود السابقة
بالإضافة للكارثة المزدوجة، هذا العقد لا يزال يعاني من نفس الألغام القاتلة:
3. الكارثة الثالثة: "فخ التنازل عن الإيجار" (البند الثاني) - هل المؤجر موافق؟
الخطر مضاعف: هنا البائعون "ورثة". هل موافقة المؤجر (إن وجدت) للمورث تمتد للورثة ثم للمشتري؟ هل ينطبق استثناء بيع الجدك (مادة 594/2) بنفس القوة على الورثة؟ الوضع "شديد التعقيد" ويتطلب موافقة المالك الأصلي "كضرورة قصوى". الاعتماد على "تعهد" الورثة بالتنازل هو "مقامرة" بحتة.
4. الكارثة الرابعة (المحذوفة والمريبة جداً!): "أين المرضى وملفاتهم؟"
الكارثة الأخلاقية والقانونية: مثل نموذج 78، هذا العقد يحذف تماماً أي ذكر للمرضى أو ملفاتهم! الصمت هنا يعني فوضى ومسئولية محققة. يجب وضع آلية قانونية وأخلاقية للتعامل معهم.
5. الكارثة الخامسة (المفقودة كالعادة): "نقل ترخيص المنشأة الطبية"
الخطر الأكبر: العقد يتجاهل "تماماً" إجراءات نقل "ترخيص تشغيل المنشأة الطبية" من وزارة الصحة والنقابة، وهي أصعب في حالة الورثة.
الحل القاطع: العقد يجب أن يكون "معلقاً على شرط واقف" وهو "الحصول على الموافقة النهائية بنقل ترخيص الصيدلية باسم المشتري".
6. الكارثة السادسة: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السادس) - فخ الأدوية والأجهزة!
الخطر (للمشتري): هذا البند (الذي اختفى في نموذج 78) يعود هنا! "يقر الطرف الثاني بأنه عاين... وليس له الرجوع... بضمان ما قد يظهر من عيوب."
النتيجة: بتقبل الأدوية (منتهية الصلاحية؟) والأجهزة (المعطلة؟) "زي ما هي" (As Is) وبتتنازل عن حقك في الضمان.
الحل: لا توقع على هذا البند أبداً! يجب عمل "جرد وتقييم فني وصيدلاني دقيق" بمعرفة متخصصين.
7. الكارثة السابعة (المفقودة): "ضمان الديون والالتزامات"
الخطر الأكبر: العقد ساكت تماماً عن مسئولية الورثة عن ديون مورثهم المتعلقة بالصيدلية (ضرايب، تأمينات، شركات أدوية...).
الحل: يجب إضافة بند "إبراء ذمة" قوي وشامل يلزم الورثة (في حدود تركتهم) بكافة الالتزامات السابقة، وعمل "فحص نافي للجهالة مالي وقانوني".
8. الكارثة الثامنة (المفقودة): "كشف الموجودات التفصيلي"
الخطر: البند الثاني يشير لـ "جميع موجودات الصيدلية" بشكل عام.
الحل: لازم "كشف تفصيلي جداً" وموقع عليه ومرفق بالعقد.
نموذج صيغة عقد بيع صيدلية (من ورثة - للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يتجاهل "قانون الميراث" ويتعامل بسطحية مع "قانون الصيدلة"، ويفتقر لضمانات أساسية (المعاينة، الديون، نقل الترخيص، موافقة المؤجر، ملفات المرضى). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "قانون الصيدلة والميراث وتراخيص المنشآت" لصياغة عقد آمن وقانوني وأخلاقي.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع صيدلية – من ورثة صيدلي (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم الاتفاق بين كل من: 1 – ورثة المرحوم الدكتور الصيدلي/ ……… وهم: السيد/ ….. والسيد/ ….. (طرف أول - بائعون) (يجب ذكر كافة الورثة الشرعيين وإرفاق إعلام الوراثة) 2 – السيد الدكتور/ …. (طرف ثان - مشتري/ صيدلي)
(البند الأول - المبيع) باع أفراد الطرف الأول بوصفهم ورثة... للطرف الثاني الصيدلية المرخصة باسم مورثهم... والكائنة بـ....... (يجب إرفاق الترخيص).
(البند الثاني - نطاق البيع - خطر الإيجار!) يشمل البيع المكان المؤجر... وأجهزة المعمل... وموجودات الصيدلية المادية... والمعنوية... والحق في الإيجار. ويتعهد أفراد الطرف الأول بالتنازل عن عقد الإيجار... (يجب الحصول على موافقة المؤجر "قبل" التوقيع).
(البند الثالث - حالة عقد الإيجار) ... (يجب التحقق).
(البند الرابع - أهلية الطرفين - خطر!) يقر أفراد الطرف الأول بأن مورثهم قد أنشأ الصيدلية... ولم يكن يمتلك غيرها. كما يقر الطرف الثاني بأنه صيدلي وليس موظفاً أو يمتلك أخرى... وإلا كان الطرف الأول غير مسئول عن إبطاله. (إقرارات تحتاج تحقق رسمي + البند الأخير ظالم).
(البند الخامس - مهلة الورثة - خطر!) يقر أفراد الطرف الأول بأن مورثهم توفي بتاريخ... ولم تنقض بعد المدة المصرح لهم خلالها بالتنازل عن الرخصة... ويتعهدون بالتنازل عنها... واتخاذ كافة الإجراءات... (يجب التحقق الرسمي من المدة ونقل الترخيص ليس مضموناً).
(البند السادس - المعاينة النافية للجهالة - خطر كارثي!) قام الطرف الثاني بمعاينة البيع معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر من عيوب. (بند قاتل يجب رفضه).
(البند السابع - الثمن) ... (يفضل ربط جزء كبير بنقل الترخيص). (البنود 8، 9، 10 - الموطن، الاختصاص، النسخ) ... (يجب إرفاق كشف الموجودات وموافقة المؤجر وإعلام الوراثة وإشهار الإرث).
(الطرف الأول - البائعون) (الطرف الثاني - المشتري) (توقيع جميع الورثة أو من يمثلهم قانوناً)
(يجب إضافة كارثة: إرفاق إعلام الوراثة وإشهار حق الإرث والتأكد من توقيع جميع الورثة (أو وجود توكيلات)، التحقق الرسمي من أهلية المشتري وعدم انتهاء مهلة الورثة، شرط واقف لحين نقل "ترخيص المنشأة الطبية"، موافقة المؤجر الكتابية الموثقة "قبل" التوقيع، كشف تفصيلي بالأدوية والأجهزة وحالتها وتواريخ صلاحيتها + ضمانات، آلية قانونية وأخلاقية للتعامل مع ملفات المرضى وموافقتهم، بند إبراء ذمة شامل للورثة من الديون السابقة، استشارة محامٍ طبي وميراث متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
