صيغة عقد البيع مع الحظر من التصرف : هل هو حماية أم فخ؟ (شرح المادة 823 و 6 ألغام قاتلة)
"لقيت شقة بالتقسيط بس البائع عاوز يكتب شرط 'يمنعني أتصرف فيها' غير لما أخلص الأقساط... هل ده قانوني ويحميني ولا فخ؟"
أهلاً بك في "فن المرافعة". الإجابة: نعم، هو قانوني بشروط دقيقة جداً، ولكنه قد يكون "حماية ضرورية" للبائع أو "فخاً قاتلاً" للمشتري إذا لم تُفهم شروطه القانونية (المادة 823 و 824 مدني) جيداً.
"عقد البيع مع الحظر من التصرف" (مثل النموذج بالأسفل) هو عقد بيع (غالباً ابتدائي وبالتقسيط) يُضاف إليه "شرط مانع" يقيد حق المشتري في بيع أو رهن العقار قبل سداد كامل الثمن. الهدف هو ضمان حق البائع.
لكن هذا العقد، بصيغته الجاهزة، يخفي تحته "ألغاماً" قانونية قد تجعل الشرط نفسه "باطلاً" أو غير نافذ، وقد تحرم المشتري من حقوقه الأساسية. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المقيد"، وكشف أخطر 6 بنود فيه يجب أن تحذر منها.
أولاً: شرح "الشرط المانع من التصرف" - متى يكون صحيحاً ونافذاً؟ (مادة 823 و 824 مدني)
هذا هو "قلب" العقد (البند الرابع في الصيغة)، وصحته ونفاذه يعتمدان على القانون والملاحظات المرفقة:
شروط الصحة (مادة 823 - حسب الملاحظات): لكي يكون الشرط "صحيحاً" بين البائع والمشتري، يجب:
أن يكون الباعث عليه "مشروعاً": مثل ضمان سداد البائع لباقي الثمن (وهو متحقق هنا ضمناً).
أن يكون مقصوراً على "مدة معقولة": مثل مدة سداد الأقساط. لو الشرط "مؤبد" أو لمدة طويلة غير مبررة، يبطل الشرط ويبقى عقد البيع صحيحاً بدونه. (العقد الحالي ربطه بسداد كامل الثمن، وهي مدة معقولة).
شروط النفاذ ضد الغير (مادة 824 - الأهم والأخطر!): لكي يكون هذا الشرط "حجة" على أي شخص "ثالث" يشتري العقار من المشتري (قبل سداد كامل الثمن)، يجب أن يكون هذا الشرط:
وارداً في "العقد النهائي المسجل" بالشهر العقاري. (الملاحظة الثالثة تؤكد هذا: وروده في العقد الابتدائي وحده لا يكفي للاحتجاج به على الغير).
أو على الأقل، أن يكون "الغير" يعلم بوجود هذا الشرط وقت الشراء.
الخلاصة (فن المرافعة): الشرط المانع في "العقد الابتدائي" (مثل العقد الحالي) هو ملزم فقط بين البائع والمشتري. لو المشتري خالفه وباع العقار لشخص ثالث "حسن النية" (لا يعلم بالشرط)، فإن هذا البيع الثاني قد يكون "نافذاً"، ويكون للبائع الأصلي فقط حق الرجوع على المشتري الأول (بالتعويض أو الفسخ حسب العقد)، لكنه قد لا يستطيع استرداد العقار من المشتري الثالث! الحماية الحقيقية للبائع لا تكتمل إلا بتضمين هذا الشرط في العقد النهائي المسجل.
أخطر 6 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول: "فعالية الحظر" في العقد الابتدائي (البند الرابع والملاحظات) - حماية منقوصة للبائع!
كما شرحنا: البند الرابع بصيغته ("...وإلا كان للطرف الأول الحق في إبطال هذا التصرف") يعطي وهماً بأن البائع يقدر يبطل البيع التاني بسهولة. الحقيقة (حسب مادة 824 والملاحظات) أن هذا الإبطال صعب جداً لو البيع التاني تم لشخص حسن النية قبل تسجيل الحظر.
النتيجة: البائع يعتمد على شرط حمايته غير كاملة في هذه المرحلة الابتدائية. والمشتري مُقيد بشرط قد لا يوفر الحماية الكاملة للبائع أصلاً!
2. اللغم الثاني: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السابع) - فخ المشتري المعتاد!
البند بيقول: "...عاين المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بأي عيب خفي..."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. تتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعقار.
الحل: الفحص الدقيق (بمهندس) قبل التوقيع، أو تعديل البند.
3. اللغم الثالث: "ربط الدفعات بالعقد النهائي" (البند الثالث والخامس) - غموض!
البنود تربط:
جزء من الثمن بـ "التوقيع على العقد النهائي".
التسليم بـ "التوقيع على العقد النهائي".
الخطر: ما هو "العقد النهائي" المقصود هنا؟ هل هو مجرد عقد عرفي آخر؟ أم "العقد المسجل"؟ عدم الوضوح يفتح باباً للخلاف حول مواعيد استحقاق الدفع والتسليم.
الحل: يجب التحديد بوضوح: "عند التوقيع على العقد المسجل بالشهر العقاري".
4. اللغم الرابع (المفقود): "آلية التسجيل" والمدة
الخطر: العقد لا يحدد "مدة زمنية" واضحة لالتزام البائع بالتوقيع على العقد النهائي (المسجل)، ولا آلية واضحة (هل بتوكيل؟ بالحضور؟).
الحل: يجب إضافة بند يحدد مدة (مثلاً: خلال شهر من سداد آخر قسط) ويلزم البائع بإجراءات التسجيل.
5. اللغم الخامس (المفقود): "الشرط الفاسخ الصريح" عند عدم السداد
الخطر (للبائع): العقد (عكس عقد 64) لا يتضمن "شرطاً فاسخاً صريحاً" في حالة تخلف المشتري عن سداد الأقساط!
النتيجة: لو المشتري توقف عن السداد، البائع سيضطر لرفع "دعوى فسخ" عادية قد تستغرق وقتاً طويلاً، ولن يستفيد من ميزة "الفسخ التلقائي". (البند الرابع يتحدث عن إبطال "التصرف للغير"، لا فسخ العقد الأصلي).
الحل (للبائع): يجب إضافة "شرط فاسخ صريح" واضح مماثل لما ورد في عقد 64 (مع مراعاة التفاوض على عدالته مع المشتري).
6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب والمصروفات"
الخطر: لم يحدد العقد من يتحمل "ضريبة التصرفات العقارية" (على البائع قانوناً) ومن يتحمل "مصاريف التسجيل النهائي" (على المشتري عادةً).
الحل: إضافة بند صريح يوضح ذلك.
نموذج صيغة عقد بيع مع الحظر من التصرف (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)
تحذير: هذا النموذج هو "عقد ابتدائي" يفتقر لآلية فسخ واضحة للبائع، وحمايته من الغير غير مكتملة، كما أنه مجحف للمشتري في بند المعاينة. "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله وإضافة البنود المفقودة بالاستعانة بمحامٍ متخصص.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع مع الحظر من التصرف (نموذج ابتدائي يحتاج تعديلات جوهرية!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع) السيد/ …………… (طرف ثان - مشتري)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني العقار رقم…… تنظيم الكائن بـ...... والبالغ مساحته...... وحدوده......... بالمكلفة رقم......... باسم.........
(البند الثاني - الملكية) آلت ملكية المبيع للطرف الأول بطريق (الميراث الشرعي... / أو بموجب العقد المسجل رقم...). (يجب التحقق من المستندات).
(البند الثالث - الثمن والأقساط) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (...... جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (......) مقدماً... والباقي يستحق نصفه عند التوقيع على العقد النهائي والنصف الآخر بعد ستة أشهر من العقد النهائي. (يجب تعريف العقد النهائي وتوضيح آلية السداد).
(البند الرابع - الشرط المانع من التصرف - خطر النفاذ!) يحظر على الطرف الثاني التصرف في المبيع إلا بعد دفع كامل الثمن وإلا كان للطرف الأول الحق في إبطال هذا التصرف. (يجب ذكر الباعث المشروع وربطه بالعقد المسجل ليكون نافذاً ضد الغير).
(البند الخامس - التسليم وتحويل الإيجارات) يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع فور التوقيع على العقد النهائي... وتحويل كافة عقود الإيجار إليه... (يجب تعريف العقد النهائي).
(البند السادس - ضمانات البائع - ناقصة!) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... ويضمن التعرضات القانونية... (أين ضمان العيوب الخفية؟).
(البند السابع - المعاينة النافية للجهالة - خطر قاتل للمشتري!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بأي عيب خفي قد يظهر مستقبلاً. (بند كارثي يجب رفضه أو تعديله).
(البنود 8، 9، 10 - الموطن، الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: شرط فاسخ صريح لصالح البائع عند عدم السداد (مع آلية عادلة)، آلية واضحة ومدة محددة للتسجيل النهائي، النص صراحةً على الباعث المشروع للحظر ومدته، تعديل بند المعاينة، تحديد مسئولية الضرائب والمصاريف، استشارة محامٍ متخصص قبل التوقيع).
(انتهت المقالة)
