شرح صيغة عفد حق السكنى: ما الفرق بينه وبين الإيجار وحق الانتفاع؟ (5 ألغام بالعقد)

هل تريد أن تمنح شخصاً (قريبك، موظف قديم، أو أي شخص عزيز عليك) الحق في أن "يسكن" في شقتك مدى الحياة، ولكنك خائف أن "يؤجرها" من وراك، أو "يورثها" لأولاده بعد وفاته؟

أو هل أنت (كمنتفع) ستدفع مبلغاً كبيراً مقابل أن "تسكن" في شقة مدى حياتك، وتريد أن تعرف ما هي حقوقك بالضبط؟

أهلاً بك في "فن المرافعة". الحل القانوني هنا ليس "الإيجار" ولا "حق الانتفاع". الحل هنا هو "حق السكنى".

هذا الحق هو "شخصي" جداً، والعقد الخاص به مليء "بالألغام" القانونية. في هذا المقال، سنشرح لك بالتفصيل ما هو هذا الحق، وما الفرق الجوهري بينه وبين الإيجار والانتفاع، وسنكشف لك عن 5 بنود "خطيرة" في العقد.

---

أولاً: الفرق الجوهري (حق السكنى ضد الانتفاع ضد الإيجار)

هذه هي أهم نقطة SEO وقانون. لو فهمتها، ستفهم العقد كله:

1. الإيجار (Rent):

   • الطبيعة: حق "شخصي".

   • المقابل: "أجرة" (شهرية/سنوية).

   • الاستخدام: لك الحق في "الانتفاع" (تسكنها أو تأجرها من الباطن لو العقد سمح).

   • المدة: "مؤقت" بمدة العقد.

2. حق الانتفاع (Usufruct):

   • الطبيعة: حق "عيني" (على العقار نفسه).

   • المقابل: "مبلغ مقطوع" غالباً.

   • الاستخدام: لك الحق في "الاستعمال" (تسكن) + "الاستغلال" (تأجرها وتأخذ الأجرة لنفسك).

   • المدة: ينتهي بوفاة المنتفع أو بانتهاء مدته.

3. حق السكنى (Habitation) (موضوع هذا المقال):

   • الطبيعة: حق "عيني" ولكنه "شخصي بحت".

   • المقابل: "مبلغ مقطوع" غالباً.

   • الاستخدام: لك الحق في "الاستعمال" (السكن) فقط.

   • المدة: ينتهي حتماً بوفاة المنتفع.

الخلاصة: "حق السكنى" هو "حق انتفاع" ولكن "منزوع" منه ميزة "الاستغلال" (التأجير).

---

أخطر 5 "ألغام" في عقد "تقرير حق السكنى"

هذه البنود هي التي تحدد مصير العقد:

1. اللغم الأول: "للسكنى فقط" (البند الثامن)

البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني... تأجيرها من الباطن أو التخلي عنها للغير..."

• الخطر (للمنتفع): هذا هو "قلب" العقد. لو دفعت 500 ألف جنيه مقابل "حق السكنى"، وقررت تسافر 6 أشهر وتأجر الشقة "مفروش" لتغطية نفقاتك... إنت خالفت العقد.

• التحليل (SEO Keyword): هذا هو الفرق الجوهري بين "حق السكنى" و"حق الانتفاع". حق الانتفاع يسمح بالتأجير، أما حق السكنى فيمنعه تماماً.

2. اللغم الثاني: "الفسخ التلقائي" (البند الثامن)

البند بيقول: "...وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار..."

• الخطر (للمنتفع): هذا "شرط فاسخ صريح" (قنبلة موقوتة). لو (الطرف الثاني) أخل بالبند الأول (وأجّر الشقة)، العقد لا "يمكن" فسخه، بل "يُفسخ تلقائياً". سيخسر "الحق" الذي اشتراه + "المبلغ" الذي دفعه (البند الرابع) في لحظة واحدة.

• نصيحة "فن المرافعة": هذا بند خطير جداً على المنتفع، وممتاز جداً للمالك (الطرف الأول) لضمان عدم استغلال عقاره.

3. اللغم الثالث: "الحق يموت معك" (البند الثالث)

البند بيقول: "...حق السكنى... مدى حياة الأخير على أن ينتهي هذا الحق حتماً بوفاته ولا يمتد لورثته."

• الخطر (للمنتفع وأسرته): هذا الحق "شخصي" 100%. هو لك "أنت" فقط. لو توفاك الله، "ورثتك" (زوجتك وأولادك) ليس لهم أي حق في البقاء بالشقة، حتى لو كانوا مقيمين معك.

• التحليل: هذا البند هو "الأمان" الكامل للمالك (الطرف الأول). هو يضمن أن العقار سيعود إليه (أو لورثته) خالياً تماماً بمجرد وفاة المنتفع.

4. اللغم الرابع: "كل المصاريف عليك" (البند التاسع)

البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني... بكافة ما يفرض عليها من التكاليف المعتادة كالضرائب العقارية... ونفقات الصيانة."

• الخطر (للمنتفع): إنت (كمنتفع) بتدفع زي "المالك" بالظبط. عليك الضرائب العقارية السنوية، وعليك كل مصاريف الصيانة (سباكة، كهرباء، ...إلخ)، مع إنك "منتفع" ولست "مالكاً".

• التحليل: هذا هو الفارق عن "الإيجار". في الإيجار، "المالك" هو المسئول عن الصيانة الأساسية والضرائب (غالباً)، أما المستأجر فعليه "الصيانة التأجيرية" البسيطة. هنا، المنتفع "بيدفع كل حاجة".

5. اللغم الخامس: "مقبول بعيوبه" (البند السابع)

البند بيقول: "...عاين العين... وقبل التعاقد... ولا يجوز له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر فيها من عيب."

• الخطر (للمنتفع): اشتريت حق السكنى، ودفعت الفلوس، ودخلت الشقة. بعد أسبوع اكتشفت إن "المواسير" ضاربة والأساسات فيها مشكلة. إنت المسئول عن إصلاحها على نفقتك (حسب البند التاسع)، ولا يحق لك الرجوع للمالك (الطرف الأول) للمطالبة بالإصلاح أو بفسخ العقد.

---

نموذج صيغة عقد تقرير حق سكنى (للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بفهم طبيعة هذا الحق "الشخصي جداً والمكلف" قبل التوقيع عليه.

عقد بتقرير حق سكنى (مدى الحياة)

إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ ….20م تم تحرير هذا العقد بين كل من:

1- السيد/ ………………………….

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ………………………………. (طرف أول - المالك)

2- السيد/ ………………………..

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ……………………………….. (طرف ثان - المنتفع)

يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفاقهما على ما يلي:

(البند الأول: بيان العقار) يمتلك الطرف الأول العقار رقم …….. تنظيم الكائن بشارع ……. قسم …… محافظة ….. (يُذكر الوصف التفصيلي والحدود...).

(البند الثاني: إثبات الملكية) آلت ملكية العقار للطرف الأول عن طريق (العقد المسجل رقم …….. لسنة.... شهر عقاري.... / أو الميراث الشرعي...).

(البند الثالث: طبيعة الحق (الأجل)) يقرر الطرف الأول بموجب هذا العقد "حق سكنى" للطرف الثاني على العقار سالف البيان، وذلك "مدى حياة الطرف الثاني" (المنتفع). وينتهي هذا الحق حتماً بوفاة الطرف الثاني، ولا يمتد لورثته بأي حال من الأحوال.

(البند الرابع: المقابل المادي) تقرر هذا الحق لقاء مبلغ إجمالي وقدره (.............. جنيه مصري)، يقر الطرف الأول بأنه تسلم هذا المبلغ بالكامل نقداً في مجلس هذا العقد، ويعتبر توقيعه على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية بذلك.

(البند الخامس: ضمانات المالك) يتعهد الطرف الأول بتسليم العقار فور التوقيع على هذا العقد للطرف الثاني، كما يتعهد بعدم التعرض له في استعماله لحق السكنى، ويضمن التعرضات القانونية الصادرة من الغير.

(البند السادس: قيود الاستعمال (الشرط الفاسخ)) يقر الطرف الثاني أن هذا الحق هو "للسكنى" فقط. ولا يجوز له استعمال العين إلا لسكناه هو وأسرته المباشرة (ومن يعولهم). وليس له "تأجيرها من الباطن" أو "التنازل عنها" أو "التخلي عنها للغير" لأي سبب. وإلا اعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء قضائي.

(البند السابع: المعاينة (الإسقاط للعيوب)) يقر الطرف الثاني أنه عاين العين "المقرر عليها حق السكنى" معاينة تامة نافية للجهالة، وقبلها بحالتها الراهنة (As-Is)، ولا يجوز له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر فيها من عيوب خفية.

(البند الثامن: الالتزامات المالية (الضرائب والصيانة)) يلتزم الطرف الثاني (المنتفع) طوال مدة انتفاعه بالعين، بكافة ما يفرض عليها من تكاليف معتادة، وعلى الأخص: (الضرائب العقارية، فواتير المرافق، كافة نفقات الصيانة العادية والضرورية).

(البند التاسع: الاختصاص القضائي) تختص محاكم ........................ بنظر أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ هذا العقد.

(البند العاشر: نسخ العقد) حرر العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.

الطرف الأول (المالك)

• التوقيع: ....................

الطرف الثاني (المنتفع)

• التوقيع: ....................

(انتهت المقالة)