الفرق بين "حق الاستعمال" و"حق الارتفاق": 5 ألغام في صيغة عقد تقرير استخدام طريق خاص

"جاري عنده طريق خاص، واتفقنا إني أعدي منه وأدفعله فلوس... وكتبنا ورقة."

أهلاً بك في "فن المرافعة". "الورقة" اللي إنت كتبتها دي، هي اللي بتحدد مصيرك. هل إنت كتبت "عقد حق ارتفاق" (زي ما شرحنا في المقالة رقم 15)؟ ولا كتبت "عقد حق استعمال" (زي المقالة دي)؟

الفرق بينهم كارثي.

في هذا المقال، سنشرح لك أخطر عقدين في قانون الملكية، والفرق الجوهري بينهم، والألغام المدفونة في "عقد حق الاستعمال" اللي ممكن يضيع فلوسك وحقك.

---

الفرق الجوهري: "حق الارتفاق" ضد "حق الاستعمال"

قبل ما نقرأ العقد، لازم تفهم الفرق ده:

1. عقد حق الارتفاق (مقالة 15):

   • ده "حق عيني" (Real Right).

   • الحق ده بيكون "للأرض" (للعقار المخدوم).

   • بيكون "دائم" (في الغالب).

   • "يورث" وينتقل مع الأرض لو اتباعت. (لو بعت أرضك، المالك الجديد بياخد حق الارتفاق معاها).

   • لازم "يتسجل" في الشهر العقاري.

2. عقد حق الاستعمال (هذه المقالة):

   • ده "حق شخصي" (Personal Right) أو (حق عيني ولكنه شخصي جداً).

   • الحق ده بيكون "للشخص" (للطرف الثاني وأسرته).

   • بيكون "مؤقت" (زي ما البند الرابع حدده بـ 10 سنين).

   • "لا يورث" وينتهي بوفاة المنتفع (زي ما البند الثامن قال).

   • لو بعت أرضك، المالك الجديد مالوش حق يعدي من الطريق ده.

الخلاصة: "الارتفاق" بيخدم الأرض للأبد. "الاستعمال" بيخدمك إنت شخصياً وبيموت معاك.

---

أخطر 5 "ألغام" في "عقد حق الاستعمال" (اللي فوق)

لو إنت (الطرف الثاني) فاهم إنك اشتريت حق "استعمال" مؤقت، فالعقد ده كويس. لكن لو فاكر إنك اشتريت حق "دايم" لأرضك، فدي الألغام اللي لازم تاخد بالك منها:

1. اللغم الأول: "العقد يموت معاك" (البند الثامن)

البند بيقول: "...استمرار العقد... رهن بقاء الطرف الثاني على قيد الحياة، فينقضي العقد حتماً بوفاته..."

• الخطر: ده أوضح دليل إن الحق ده "شخصي". لو إنت (الطرف الثاني) دفعت 200 ألف جنيه في العقد ده، ومت تاني يوم، ورثتك (أولادك وزوجتك) لا يحق لهم استخدام الطريق ده. والعقد انقضى.

• نصيحة "فن المرافعة": لو إنت بتشتري الحق ده علشان "أرضك" (اللي هي أرض حبيسة)، العقد ده "فخ" ليك. إنت محتاج "حق ارتفاق" (مقالة 15) مش "حق استعمال".

2. اللغم الثاني: "الشرط الفاسخ الفوري" (البند الثالث)

البند بيقول: "...وليس له ترك منقولات به... وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه..."

• الخطر: ده "قنبلة موقوتة" (شرط فاسخ صريح). "ترك منقولات" دي كلمة مطاطية. لو ابنك ساب العجلة بتاعته على الطريق ده لمدة ساعة، أو لو عربيتك عطلت فيه وسبتها ليلة... قانوناً، من حق الطرف الأول (صاحب الأرض) يعتبر العقد "مفسوخ فوراً" وتخسر كل فلوسك وحقك في المرور.

• نصيحة "فن المرافعة": اطلب إلغاء "الفسخ التلقائي" ده، واستبداله بـ "إنذار" الأول. "في حالة المخالفة، ينذر الطرف الأول الطرف الثاني، ولو تكررت المخالفة يحق له طلب الفسخ قضائياً."

3. اللغم الثالث: "الحق المؤقت" (البند الرابع)

البند بيقول: "مدة هذه العقد عشر سنوات... ويجوز تجديدها... باتفاق جديد."

• الخطر: الحق ده مش دايم. بعد 10 سنين، الطرف الأول (المالك) مش ملزم يجددلك. وممكن لو وافق يجدد، يطلب منك "ضعف المبلغ" اللي دفعته أول مرة.

• التحليل: ده بياكد تاني إن "حق الاستعمال" هو مجرد "ترخيص" (License) طويل الأمد، مش "حق ملكية" زي الارتفاق.

4. اللغم الرابع: "التعويض = صفر" (البند العاشر)

البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني الرجوع بشئ على الطرف الأول إذا نزعت ملكية الطريق للمنفعة العامة."

• الخطر: لو الحكومة قررت تاخد الطريق ده (مثلاً: توسع بيه شارع عمومي)، الحكومة هتعوض "الطرف الأول" (المالك). لكن إنت (الطرف الثاني) اللي دافع فلوس علشان تستخدمه... مش هتاخد مليم وهتخسر فلوسك.

• نصيحة "فن المرافعة": ده بند مجحف جداً. المفروض على الأقل ترجعلك فلوسك عن "المدة المتبقية" من العقد (زي ما البند الثامن عمل في حالة الوفاة).

5. اللغم الخامس: "حق شخصي... مش لأي حد" (البند الثاني)

البند بيقول: "...له المرور منه وجميع أفراد أسرته ومن ينتمون إليه."

• الخطر: الحق ده "ليك إنت وعيلتك" بس. لو بعت بيتك أو أرضك، "المشتري الجديد" مالوش حق يعدي. لو أجّرت بيتك، "المستأجر" مالوش حق يعدي. ده بيقلل جداً من قيمة عقارك إنت.

---

نموذج صيغة عقد تقرير حق استعمال لطريق خاص (للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "فن المرافعة" ينصح بشدة بفهم الفرق بين "الاستعمال" (الشخصي المؤقت) و"الارتفاق" (العيني الدائم) قبل التوقيع.

(ملاحظة: تم إعادة ترقيم البنود لتصحيح الأخطاء في الأصل)

إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ ….20م تم تحرير هذا العقد بين كل من:

1- السيد/ ………………………….

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ………………………………. (طرف أول - مالك الطريق)

2- السيد/ ………………………..

• الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................

• المقيم فى: ……………………………….. (طرف ثان - المنتفع)

يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفاقهما على ما يلي:

(البند الأول: بيان الملكية) يمتلك الطرف الأول العقار الكائن بـ ........................ وقد خصص منه الجزء الواقع بالناحية (....) (بطول.... وعرض....) لاستعماله كطريق خاص له.

(البند الثاني: موضوع العقد) تم بموجب هذا العقد تخويل الطرف الثاني (المنتفع) شخصياً حق استعمال هذا الطريق بالمشاركة مع الطرف الأول. ويشمل هذا الحق المرور منه لجميع أفراد أسرة الطرف الثاني المقيمين معه ومن ينتمون إليه (مثل الضيوف والزوار).

(البند الثالث: قيود الاستعمال (الشرط الفاسخ)) لا يجوز للطرف الثاني استعمال الطريق في غير "المرور". وليس له ترك أي منقولات به (سيارات، دراجات، ...إلخ) أو إقامة أي منشآت. وفي حالة مخالفة هذا البند، (يُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... "الصيغة الخطرة") أو (يُنذر الطرف الأول الطرف الثاني كتابياً، وفي حالة تكرار المخالفة، يُفسخ العقد قضائياً "الصيغة العادلة").

(البند الرابع: مدة العقد) مدة هذا العقد (........ سنوات)، تبدأ من تاريخ إبرامه وتنتهي في …/ …/ ….، ويجوز تجديدها لمدد أخرى بموجب "اتفاق جديد" وبمقابل مادي جديد.

(البند الخامس: ضمانات الطرف الأول) يلتزم الطرف الأول (المالك) بعدم التعرض للطرف الثاني (ومن ذكروا بالبند الثاني) في استعمالهم لحق المرور.

(البند السادس: المقابل المادي) تقرر حق الاستعمال هذا لمصلحة الطرف الثاني لقاء مبلغ إجمالي وقدره ........................ جنيه، يقر الطرف الأول بأنه تسلم هذا المبلغ بالكامل نقداً في مجلس هذا العقد، ويعتبر توقيعه على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية بذلك.

(البند السابع: التزامات التسجيل (للاحتجاج به)) يتعهد الطرف الأول بالتوقيع على العقد النهائي (أو المثول أمام المحكمة للإقرار به) لرفع "دعوى صحة ونفاذ" لهذا العقد، ليكون حجة على الغير طوال مدته. وتكون المصاريف على عاتق (الطرف الثاني/مناصفة).

(البند الثامن: الطبيعة الشخصية للحق (الانقضاء بالوفاة)) من المتفق عليه صراحةً أن هذا العقد واستمراره طوال المدة المحددة بالبند الرابع هو رهن بقاء الطرف الثاني (المنتفع) على قيد الحياة، وينقضي العقد حتماً بوفاته ولا يورث. ويلتزم الطرف الأول بأن يرد لتركة الطرف الثاني المبلغ المقابل للمدة الباقية من العقد.

(البند التاسع: مصاريف الصيانة) يتحمل الطرف الثاني (النصف / أو نسبة ....%) في مصاريف صيانة الطريق الدورية اللازمة للحفاظ عليه صالحاً للمرور.

(البند العاشر: نزع الملكية للمنفعة العامة) في حالة نزع ملكية الطريق للمنفعة العامة، ينتهي هذا العقد، ولا يجوز للطرف الثاني الرجوع بشيء على الطرف الأول (الصيغة المجحفة) أو (يسترد الطرف الثاني المبلغ المدفوع عن المدة المتبقية من العقد "الصيغة العادلة").

(البند الحادي عشر: الاختصاص القضائي) تختص محاكم ........................ بنظر أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ هذا العقد.

(البند الثاني عشر: نسخ العقد) حرر العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.

الطرف الأول (المالك)

• التوقيع: ....................

الطرف الثاني (المنتفع)

• التوقيع: ....................

(انتهت المقالة)