شرح صيغة عقد حق الارتفاق : 5 ألغام قانونية قبل ما تدي جارك "حق مرور" أو "حق شرب"
أرضك "محاطة" بأراضي جيرانك ومحتاج "طريق" تخرج منه؟ أرضك عالية ومصدر المياه الوحيد موجود في أرض جارك اللي تحتك؟
أهلاً بك في "فن المرافعة". الحل القانوني هنا مش "اتفاق ودي" بينك وبين جارك، لأن جارك ده ممكن يبيع أرضه بكرة، والمالك الجديد "يقفل" عليك الطريق أو "يمنع" عنك المياه.
الحل القانوني الدائم هو: "عقد تقرير حق ارتفاق" (Easement Agreement).
"حق الارتفاق" هو "حق عيني" (Real Right)، معناه إنه "حق على الأرض نفسها" مش "حق على صاحب الأرض". بيفضل موجود حتى لو الأرض اتباع 100 مرة.
العقد ده خطير، لأنك لو "صاحب أرض" واديت الحق ده، إنت بتنقص من قيمة أرضك للأبد. ولو إنت "صاحب الحق"، لو مكتبتوش صح، إنت بترمي فلوسك في الهوا.
قبل ما توقع، هنشرح لك أخطر 5 "ألغام" في العقد ده.
أخطر 5 "ألغام" في عقد حق الارتفاق (حق الشرب/المرور)
1. اللغم الأول: "التسجيل" هو كل شيء (البند التاسع)
البند بيقول: "...رفع دعوى بصحة ونفاذ العقد..."
الخطر: لو إنت (الطرف التاني) دفعت الفلوس (البند الثالث) ومضيت "العقد الابتدائي" ده، ورحت بيتك... إنت معملتش أي حاجة!
الحقيقة: "حق الارتفاق" (زي البيت والأرض) هو "حق عيني". القانون واضح: الحقوق العينية لا تنتقل ولا تنشأ إلا بـ "التسجيل" في الشهر العقاري.
نصيحة "فن المرافعة": العقد "الابتدائي" ده هو مجرد "ورقة" تلزم "البائع" (الطرف الأول) إنه يروح معاك الشهر العقاري يسجل، أو تديك الحق ترفع "دعوى صحة ونفاذ". لو مسجلتش، "الطرف الأول" (أو ورثته) لو باع أرضه لـ "مشتري جديد" وقام "المشتري الجديد" ده بتسجيل عقده... حقك راح تماماً. المشتري الجديد يقدر يقفل الترعة بتاعتك قانوناً.
2. اللغم الثاني: "القنبلة الموقوتة" للفسخ (البند الثامن)
البند بيقول: "...وفى حالة المخالفة (روى غير أرضه)... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون الثمن المدفوع جميعه من حق الطرف الأول."
الخطر (للمشتري): ده "بند إعدام" حرفياً. لو إنت (الطرف التاني) اشتريت حق الشرب لأرضك (اللي مساحتها 5 فدان)، وبـ "حسن نية" أو "بالخطأ" رويت "قيراط" زيادة جنب أرضك... إنت مش بس خسرت حق الارتفاق، إنت خسرت فلوسك كلها اللي دفعتها (الثمن المدفوع في البند الثالث).
نصيحة "فن المرافعة": البند ده "مجحف" (غير عادل). لو إنت (المشتري) مضطر توافق عليه، اطلب تعديله: "في حالة المخالفة، يلتزم الطرف الثاني بدفع تعويض قدره ...... عن كل مخالفة، وفي حالة تكرار المخالفة لـ 3 مرات، يحق للطرف الأول طلب فسخ العقد قضائياً." (ده بيلغي الفسخ التلقائي).
3. لغم "تكاليف الصيانة" (البند السابع)
البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع... نصف تكلفة تطهير وصيانة..."
الخطر: مين اللي بيحدد "تكلفة" التطهير؟ الطرف الأول (صاحب الأرض) ممكن يقرر يجيب "شركة صيانة 7 نجوم" ويقولك "ادفع نص التكلفة".
نصيحة "فن المرافعة": البند ده لازم يتوضح: "يلتزم الطرفان مناصفةً بمصروفات الصيانة والتطهير الضرورية للحفاظ على المجرى المائي، على أن تتم الأعمال بموجب موافقة كتابية مسبقة من الطرفين على عرض السعر قبل التنفيذ."
4. لغم "التعرض والاستحقاق" (البند الرابع)
البند بيقول: "يضمن (الطرف الأول) التعرضات القانونية الصادرة من الغير والاستحقاق."
الخطر (للمشتري): إيه اللي يحصل لو "الطرف الأول" (البائع) باعلك حق الارتفاق ده، وبعد سنة ظهر "طرف ثالث" (مثلاً: ابن عمه) وقال إن الترعة دي ملكه هو، وكسب القضية؟
الحقيقة: البند ده بيحميك. معناه إن "الطرف الأول" (البائع) ملزم إنه "يدافع عنك" في القضية دي، ولو خسرت القضية، من حقك ترجع على "الطرف الأول" بـ "قيمة" حق الارتفاق اللي ضاع عليك (مش بس الثمن اللي دفعته، لأ، قيمته وقت ما ضاع).
5. لغم "النطاق الدقيق" (البند السادس)
البند بيقول: "...على ألا يتجاوز عرضه...... سنتيمترا..."
الخطر (للبائع): لو سبت البند ده "فاضي" أو "مطاط" (مثلاً: "بالعرض المناسب")... إنت كده بتفتح على نفسك "باب جهنم". المشتري ممكن يقرر إن "العرض المناسب" هو 3 متر ويكسر في أرضك.
نصيحة "فن المرافعة": سواء كان "حق مرور" (للعربيات) أو "حق شرب" (للترعة)، لازم "الرسم الهندسي" و"الأبعاد الدقيقة" (الطول والعرض والعمق) تكون مرفقة بالعقد كجزء لا يتجزأ منه.
نموذج صيغة عقد تقرير حق ارتفاق (للاسترشاد)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. "حق الارتفاق" هو "حق عيني عقاري" معقد، ولا يجب التوقيع عليه إلا بعد مراجعة محامٍ متخصص، والتأكد من "تسجيله" في الشهر العقاري.
عقد تقرير حق ارتفاق (بالشرب/بالمسيل)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ ….20م تم تحرير هذا العقد بين كل من:
1- السيد/ ………………………….
الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................
المقيم فى: ………………………………. (طرف أول - مالك العقار الخادم)
2- السيد/ ………………………..
الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................
المقيم فى: ……………………………….. (طرف ثان - مالك العقار المخدوم / المنتفع)
تمهيد يمتلك الطرف الأول قطعة الأرض (الزراعية/الفضاء) الكائنة بـ ........................ (اذكر العنوان والحدود بدقة). ويمتلك الطرف الثاني قطعة الأرض (الزراعية/الفضاء) الملاصقة لها من الناحية (....) الكائنة بـ ........................ (اذكر العنوان والحدود بدقة). وحيث إن أرض الطرف الثاني بحاجة إلى (مجرى مائي لريها / أو طريق للمرور) عبر أرض الطرف الأول، فقد اتفق الطرفان وهما بكامل أهليتهما القانونية على ما يلي:
(البند الأول: التمهيد) يعتبر التمهيد السابق جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد ومكملاً له.
(البند الثاني: موضوع العقد) بموجب هذا العقد، باع وأسقط وتنازل الطرف الأول للطرف الثاني القابل لذلك، "حق ارتفاق بـ (الشرب/أو المرور)" لصالح العقار المملوك للطرف الثاني (العقار المخدوم)، على العقار المملوك للطرف الأول (العقار الخادم).
(البند الثالث: المقابل المادي) تم هذا البيع (أو "التقرير") لقاء ثمن إجمالي وقدره ........................ جنيه مصري، يقر الطرف الأول بأنه تسلم هذا المبلغ بالكامل نقداً في مجلس هذا العقد، ويعتبر توقيعه على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية بذلك.
(البند الرابع: نطاق الارتفاق) (هذا البند هو الأهم ويجب مراجعته هندسياً) اتفق الطرفان على أن يكون نطاق حق الارتفاق (للشرب/للمرور) هو: ........................ (مثال: "عبارة عن مجرى مائي بعرض 50 سم وبطول 100 متر يمر بالحد الغربي لأرض الطرف الأول" أو "عبارة عن طريق بعرض 3 أمتار...") ويفضل إرفاق "رسم هندسي" بالعقد كملحق له وموقع عليه من الطرفين.
(البند الخامس: ضمانات الطرف الأول) يضمن الطرف الأول خلو العقار الخادم من أي حقوق عينية أخرى تمنع أو تعيق حق الارتفاق هذا. كما يضمن عدم التعرض (المادي أو القانوني) للطرف الثاني في استعماله لهذا الحق، ويضمن التعرضات القانونية الصادرة من الغير.
(البند السادس: التزامات الطرف الثاني (المنتفع))
يلتزم الطرف الثاني باستخدام حق الارتفاق في الغرض المخصص له فقط (الري/المرور) ولخدمة العقار المخدوم المذكور في التمهيد فقط.
لا يجوز للطرف الثاني أن يروي غير أرضه المذكورة، أو أن يستخدم حق المرور لخدمة أي أراضٍ أخرى.
يلتزم الطرف الثاني بعدم إجراء أي تعديلات على (المجرى/الطريق) تضر بالعقار الخادم (أرض الطرف الأول).
(البند السابع: الصيانة) يلتزم الطرف الثاني (المنتفع) بكافة مصروفات التطهير والصيانة اللازمة لـ (المجرى/الطريق) ليبقى صالحاً للاستخدام، على نفقته الخاصة. (أو "مناصفة" حسب الاتفاق، مع تحديد آلية الموافقة على التكاليف).
(البند الثامن: الفسخ (البند المعدل العادل)) في حالة إخلال الطرف الثاني بالبند السادس (تجاوز النطاق)، يلتزم بدفع تعويض اتفاقي قدره ............ جنيه للطرف الأول عن كل مخالفة. وفي حالة تكرار المخالفة، يحق للطرف الأول طلب فسخ هذا العقد أمام القضاء المختص.
(البند التاسع: التسجيل (ضمان الحق)) يلتزم الطرف الأول بالمثول أمام مكتب الشهر العقاري المختص للتوقيع على العقد النهائي وتسجيل "حق الارتفاق" كحق عيني على العقار الخادم، أو المثول أمام المحكمة للإقرار بصحة ونفاذ هذا العقد. وتكون كافة مصاريف التسجيل على عاتق (الطرف الثاني/ أو مناصفة).
(البند العاشر: الاختصاص القضائي) تختص محكمة ........................ الابتدائية بنظر أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ هذا العقد.
(البند الحادي عشر: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.
الطرف الأول (مالك العقار الخادم)
التوقيع: ....................
الطرف الثاني (مالك العقار المخدوم)
التوقيع: ....................
(انتهت المقالة)
