صيغة عقد بيع أرض معدة للبناء ومؤجرة: كارثة "فشل الإخلاء" و6 ألغام أخرى!
"لقيت أرض ممتازة للبناء، بس صاحبها مأجرها لحد كمان 6 شهور... قال لي هنكتب عقد ابتدائي دلوقتي وهيسلمهالي فاضية بعد 6 شهور."
قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". التوقيع على "عقد بيع ابتدائي" لأرض "مشغولة بمستأجر" هو واحد من "أخطر" أنواع الصفقات العقارية. إنت مش بتشتري أرض، إنت بتشتري "مشكلة محتملة" وبتعتمد كلياً على قدرة البائع (وإرادته) على حلها.
هذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) هو مجرد "وعد بالبيع"، لكنه معلق على شرط ضمني خطير: نجاح البائع في إخلاء المستأجر الحالي. النماذج الجاهزة غالباً ما تتجاهل تفاصيل هذا الإخلاء وتبعات فشله.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المعلق"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتعلق أموالك ومشروعك).
اللغم الأول (القنبلة النووية): "مقامرة الإخلاء" (التمهيد والبند الثاني)
العقد بيقول:
(تمهيد): "...ويؤجرها الطرف الأول للسيد/...... وأن مدة الإيجار... تنتهي في …/ …/ … ويقر الطرف الأول بأنه لن يجدد عقد الإيجار... وسوف يخطر المستأجر... برغبته في إنهاء العقد."
(البند الثاني): "يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع خالياً من المنشآت التي تشغله في موعد أقصاه نهاية شهر..."
الكارثة القانونية (للمشتري): العقد كله مبني على "افتراض" إن البائع "هينجح" في إنهاء عقد الإيجار وطرد المستأجر. ماذا لو:
المستأجر رفض يخرج؟ حتى لو العقد انتهى، الإخلاء الفعلي ممكن ياخد شهور (أو سنين!) في المحاكم.
عقد الإيجار اتجدد غصب عن البائع؟ (مثلاً: لو كان خاضع لقانون قديم، أو لو البائع معرفش يبعت الإخطار صح وفي ميعاده).
المستأجر طالب بتعويضات؟ (مقابل المنشآت اللي بناها مثلاً).
الفخ: العقد الحالي لم يحدد بوضوح ماذا يحدث لو "فشل" البائع في التسليم خالياً في الميعاد المحدد. هل العقد يتفسخ تلقائياً؟ هل يسترد المشتري فلوسه فوراً؟ هل التعويض المذكور في البند الثالث كافي؟
نصيحة "فن المرافعة": لا توقع هذا العقد إلا بعد إضافة بند "شرط فاسخ صريح" لصالحك (كمشتري): "إذا لم يقم الطرف الأول بتسليم الأرض خالية تماماً من الأشخاص والشواغل في الموعد المحدد بالبند الثاني لأي سبب كان، يُعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة لأي إجراء، ويلتزم الطرف الأول برد كامل المبلغ المدفوع فوراً بالإضافة إلى تعويض اتفاقي قدره (.........)."
6 "ألغام" أخرى في العقد
2. اللغم الثاني: "قانون التقسيم" (البند السادس) - الخطر الدائم!
البند بيقول: "...وبعدم خضوعه لقانون التقسيم..."
الخطر (للمشتري): نفس "الكارثة" اللي ناقشناها في مقالة 59. الاعتماد على "إقرار" البائع فقط هو مخاطرة قاتلة. لو الأرض مخالفة لقانون التقسيم، إنت مش هتعرف تبني ولا تدخل مرافق ولا تسجل.
الحل: الاستعلام الرسمي من الحي أو جهاز المدينة قبل التوقيع.
3. اللغم الثالث: "مصاريف الإخلاء والهدم" (البند الثاني)
البند بيقول: "...ولا يجوز الرجوع على الطرف الثاني بأية مصاريف مما اتفق لإخلاء الأرض وإعدادها للتسليم."
الغموض: البند بيقول إن المشتري مش هيدفع مصاريف "الإخلاء". لكن ماذا عن مصاريف "هدم" المنشآت اللي المستأجر سايبها؟ العقد ساكت.
الحل: يجب أن ينص العقد صراحةً على أن "الطرف الأول يلتزم بتسليم الأرض خالية تماماً من الأشخاص والمنشآت وكافة الشواغل، ويتحمل هو كافة مصاريف الإخلاء والهدم والإزالة اللازمة لذلك."
4. اللغم الرابع: "غرامة التأخير" هل تكفي؟ (البند الثالث)
البند بيقول: "...يلتزم بأن يدفع للطرف الثاني مبلغ ...... عن كل يوم تأخير..."
الخطر (للمشتري): إنت (كمشتري) غالباً عندك "مشروع استثماري" مخطط له (زي ما التمهيد بيقول). التأخير في استلام الأرض ممكن يكلفك خسائر ضخمة (تكاليف دراسات، عقود مع مقاولين، ضياع فرص...). هل الغرامة اليومية دي "كافية" لتعويضك عن كل ده؟
نصيحة "فن المرافعة": قدّر حجم خسائرك المحتملة عن كل يوم تأخير، وتفاوض على مبلغ غرامة "رادع" ومعقول يعكس هذه الخسائر.
5. اللغم الخامس: "ربط الدفعات بالتسليم والتسجيل" (البند الأول)
التحليل: هيكل الدفع هنا (دفعة أولى عند التوقيع، دفعة ثانية عند التسليم، دفعة ثالثة عند العقد النهائي) هو هيكل "جيد" ويحمي المشتري نسبياً.
الأهم: يجب التأكد من أن "العقد النهائي" المقصود هو "العقد المسجل في الشهر العقاري"، وليس مجرد عقد نهائي عرفي آخر. يجب ربط الدفعة الأخيرة بالتسجيل الفعلي.
6. اللغم السادس (المفقود): "مستندات الملكية" وآلية التسجيل
الخطر: العقد (زي العقود الابتدائية السابقة) لم يلزم البائع بتقديم "مستندات الملكية" للمراجعة قبل التوقيع، ولم يحدد آلية واضحة و"مدة زمنية" لإتمام التسجيل النهائي بعد التسليم.
الحل: يجب إضافة بنود تلزم البائع بتقديم المستندات فوراً، وتحدد جدولاً زمنياً واضحاً لإنهاء إجراءات التسجيل، مع ربطها بشرط جزائي.
7. اللغم السابع (المفقود): "ضمان العيوب الخفية"
الخطر: العقد لم يذكر شيئاً عن ضمان البائع لـ "العيوب الخفية" في الأرض نفسها (مشاكل تربة، مرافق مدفونة غير معلومة...).
الحل: يجب إضافة بند يوضح موقف ضمان العيوب الخفية.
نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي (أرض معدة للبناء ومؤجرة - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة المتعلقة بفشل الإخلاء). "فن المرافعة" ينصح بشدة بإضافة "شرط فاسخ صريح" لصالح المشتري وتوضيح كافة التفاصيل المتعلقة بالإخلاء والهدم والتسجيل.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي (أرض معدة للبناء ومؤجرة - نموذج به مخاطر عالية)
إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ …. أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد - هام جداً!) يمتلك الطرف الأول قطعة أرض... مساحتها... كائنة بـ... ويؤجرها حالياً للسيد/ ........ بموجب عقد إيجار ينتهي في …/ …/ …. ويقر الطرف الأول بأنه سيقوم بإخطار المستأجر بعدم التجديد في الموعد القانوني. ويرغب الطرف الثاني في شراء الأرض خالية لإقامة مشروع... (يجب إضافة شرط الفسخ في حالة فشل الإخلاء). يعتبر هذا التمهيد جزءاً لا يتجزأ...
(البند الأول - المبيع والثمن والدفعات) باع الطرف الأول للطرف الثاني الأرض الفضاء المبينة... لقاء ثمن قدره (......... جنيه)، دفع منه المشتري مبلغ (.........) عند التوقيع. ويدفع الباقي على دفعتين: الأولى (.........) فور تسليم المبيع خالياً (حسب البند الثاني). والثانية (.........) عند التوقيع على العقد النهائي المسجل بالشهر العقاري. (يجب التأكيد على كلمة المسجل)
(البند الثاني - الالتزام بالتسليم خالياً) يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع خالياً تماماً من الأشخاص والشواغل والمنشآت في موعد أقصاه نهاية شهر ........ سنة ........ (يجب إضافة ماذا يحدث لو فشل في التسليم). ويتحمل الطرف الأول كافة مصاريف الإخلاء والهدم اللازمة.
(البند الثالث - غرامة تأخير التسليم) في حالة تأخر الطرف الأول عن التسليم... يلتزم بأن يدفع للطرف الثاني مبلغ (.........) عن كل يوم تأخير... ويحق للطرف الثاني حبس مبلغ التعويض من باقي الثمن. (يجب تقييم كفاية المبلغ).
(البند الرابع - إثبات إخطار المستأجر) في حالة تسليم المبيع، يلتزم الطرف الأول بأن يقدم للطرف الثاني صورة من الإخطار الرسمي المرسل للمستأجر بعدم الرغبة في تجديد الإيجار.
(البند الخامس - ضمان التعرض) يضمن الطرف الأول... كافة التعرضات القانونية الصادرة من الغير...
(البند السادس - ضمان الخلو من الحقوق وقانون التقسيم - خطر!) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... وبعدم خضوعه لقانون التقسيم... وبأنه لا يوجد غير حق شخصي (الإيجار المذكور). (يجب التحقق من قانون التقسيم رسمياً).
(البند السابع - تسلسل الملكية) آلت الملكية إلى البائع عن طريق (........................). (يجب مراجعة المستندات الدالة).
(البند الثامن - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (.........) بنظر ما قد ينشب...
(البند التاسع - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة: شرط فاسخ صريح لصالح المشتري في حالة فشل الإخلاء، بند التزام بتقديم مستندات الملكية فوراً، بند يحدد آلية ومدة التسجيل النهائي، شرط جزائي عام، بند يوضح موقف ضمان العيوب الخفية، بند مسئولية الضرائب والمصروفات).
(انتهت المقالة)
