صيغة عقد بيع صيدلية: احذر! 7 "كوارث" قانونية قد تبطل العقد (خاصة الرخصة والإيجار)

"لقيت صيدلية شغالة للبيع... فرصة أبدأ بيها حياتي المهنية."

قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". شراء "صيدلية قائمة" ليس كشراء أي مشروع تجاري آخر. إنها عملية محكومة بقواعد "آمرة" صارمة وضعها "قانون مزاولة مهنة الصيدلة" (رقم 127 لسنة 1955 وتعديلاته)، وأي مخالفة لهذه القواعد لا تؤدي فقط لخسارة أموالك، بل قد تؤدي إلى "بطلان" العقد نفسه وسحب الترخيص.

"عقد بيع الصيدلية" (مثل النموذج بالأسفل) هو وثيقة شديدة الخطورة. هو يمزج بين قواعد بيع "المحل التجاري" (الجدك)، وقواعد "نقل الترخيص" الصيدلاني، وقواعد "التنازل عن الإيجار"، وهذا المزيج يخلق "حقل ألغام" قانوني.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحساس"، وكشف أخطر 7 "كوارث" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل صيدلي (بائعاً كان أم مشترياً).

---

أولاً: القانون الحاكم - ليس مجرد "بيع وشراء"

بيع الصيدلية يخضع لـ 3 قوانين رئيسية بالترتيب ده:

1. قانون مزاولة مهنة الصيدلة (الأهم والآمر): هو اللي بيحدد "مين" يقدر يمتلك صيدلية، وشروط نقل الترخيص، وأسباب بطلان البيع. قواعده "آمرة" لا يجوز الاتفاق على مخالفتها.

2. قانون إيجار الأماكن / القانون المدني (بخصوص المكان): هو اللي بيحكم إمكانية "التنازل عن عقد الإيجار" للمشتري الجديد (وهنا تظهر مشكلة موافقة المؤجر).

3. القانون المدني والتجاري (بخصوص البيع نفسه): بيحكم باقي جوانب البيع (الثمن، التسليم، ضمان العيوب...).

---

أخطر 7 "كوارث" قانونية في عقد بيع الصيدلية

1. الكارثة الأولى: "بطلان البيع" بسبب أهلية المشتري أو البائع (البند السادس والقانون) - أخطر كارثة!

البند بيقول:

• البائع يقر إنه (مكانش عنده صيدلية تانية وقت ما اشترى دي، ومكنش موظف حكومي).

• المشتري يقر إنه (مش موظف حكومي، ومعندوش صيدلية تانية وقت الشراء ده).

• الكارثة: "...وإلا فلا رجوع له (المشتري) على الطرف الأول بأي شئ فى حالة إبطال العقد."

• الحقيقة القانونية (قانون الصيدلة):

  1. المشتري: يجب أن يكون "صيدلانياً مرخصاً"، وألا يكون "موظفاً حكومياً"، وألا يكون "مالكاً لصيدلية أخرى" وقت الشراء (فيه استثناءات بسيطة للملكية الثانية). لو خالف شرط واحد، البيع باطل بطلاناً مطلقاً.

  2. البائع (الأخطر): لو البائع نفسه كان "مخالفاً" لهذه الشروط وقت تملكه هو للصيدلية (مثلاً: كان موظف حكومي واشترى الصيدلية باسمه)، فإن ملكيته أصلاً "باطلة"، وبالتالي بيعه لك هو بيع "لما لا يملك" وقد يكون باطلاً أيضاً!

  3. جملة "لا رجوع له...": هذه الجملة في العقد كارثية للمشتري. هي بتحاول تحرمه من حقه في استرداد أمواله حتى لو العقد بَطُلَ بسبب مشكلة في أهلية "البائع" نفسه!

• نصيحة "فن المرافعة": الفحص النافي للجهالة هنا ليس للمكان فقط، بل "لأهلية الطرفين القانونية". يجب على المشتري التأكد "رسمياً" (من النقابة، وزارة الصحة) من سلامة موقف البائع القانوني وقت تملكه للصيدلية، بالإضافة لسلامة موقفه هو. والبند الخاص بعدم الرجوع يجب رفضه تماماً.

2. الكارثة الثانية: "نقل الترخيص" ليس تلقائياً (البند الرابع)

البند بيقول: "يلتزم الطرف الأول... بالتنازل له عن الرخصة واتخاذ كل ما يلزم لنقلها باسمه..."

• الخطر: هذا مجرد "التزام" على البائع، لكنه لا يضمن "موافقة" الجهات المختصة (وزارة الصحة، النقابة).

• الحقيقة: نقل رخصة الصيدلية له إجراءات "معقدة" وشروط يجب توافرها في "المشتري" و"المكان" نفسه. مجرد توقيع العقد لا يعني أبداً أن الرخصة ستُنقل.

• الحل: يجب أن يكون العقد "معلقاً على شرط واقف" (Condition Precedent) وهو "الحصول على الموافقة النهائية بنقل الترخيص باسم المشتري". ويجب ربط دفع "باقي الثمن" (إن وجد) بتحقق هذا الشرط.

3. الكارثة الثالثة: "فخ التنازل عن الإيجار" (البند الثاني) - هل المؤجر موافق؟

البند بيقول: "...ويشمل البيع... الحق في الإيجار، ويتعهد الطرف الأول بالتنازل عن عقد الإيجار للطرف الثاني..."

• الخطر (للمشتري): نفس "الكارثة" اللي ناقشناها في عقد بيع المكتب (مقالة 54). هل عقد الإيجار الأصلي "يسمح" بالتنازل؟ وهل "المؤجر الأصلي" موافق؟

• الاستثناء (بيع الجدك - مادة 594/2 مدني): كما ذكرنا، لو البائع (الصيدلي المستأجر) هو من "أنشأ" الصيدلية دي في المكان، من حقه "يبيعها" (الجدك + حق الإيجار) حتى لو العقد بيمنع التنازل. ولكن: لو البائع "اشترى" الصيدلية دي من حد قبله، الاستثناء ده قد لا ينطبق، ونرجع للقاعدة: لازم موافقة المؤجر.

• نصيحة "فن المرافعة": لا تدفع جنيهاً واحداً قبل مراجعة "عقد الإيجار الأصلي" والتأكد من موقف "المؤجر الأصلي" (يفضل الحصول على موافقته الكتابية الموثقة).

4. الكارثة الرابعة: "المعاينة النافية للجهالة" (البند الخامس) - فخ الأدوية والمعدات!

البند بيقول: "قام الطرف الثاني بمعاينة المبيع... وليس له الرجوع على الطرف الأول بما قد يظهر من عيوب."

• الخطر (للمشتري): هذا البند كارثي في الصيدلية بالذات.

• الترجمة: إنت بتقبل الصيدلية "زي ما هي" بكل ما فيها:

  • الأدوية: ماذا لو كانت منتهية الصلاحية؟ مغشوشة؟ غير مسجلة؟ تحتاج لظروف تخزين خاصة لم تتوفر؟

  • أجهزة المعمل (لو موجودة): ماذا لو كانت معطلة أو نتائجها غير دقيقة؟

  • التجهيزات: ماذا عن الثلاجات (هل تعمل بكفاءة لحفظ الأدوية الحساسة)؟ التكييف؟

• الحل: لا توقع على هذا البند أبداً! يجب عمل "جرد وتقييم فني دقيق" لكافة الأدوية (بتواريخ صلاحيتها) والمعدات والتجهيزات بمعرفة متخصصين، ويجب أن يضمن البائع صلاحيتها (على الأقل لفترة معقولة بعد التسليم).

5. الكارثة الخامسة: "اشترى ساقط الخيار" (البند الثامن) - تأكيد الفخ!

البند بيقول: "...ويقر الطرف الثاني بأنه اشترى ساقط الخيار..."

• الخطر (للمشتري): هذا البند يؤكد "المقصلة" في البند الخامس. "سقوط الخيار" يعني تنازلك عن حقك في فسخ العقد أو طلب تخفيض الثمن لو اكتشفت عيباً جوهرياً (حتى لو كان خفياً) بعد الشراء.

• النتيجة: البائع "غسل إيده" تماماً من أي مسئولية عن حالة الصيدلية ومحتوياتها.

6. الكارثة السادسة (المفقودة): "الديون والالتزامات السابقة"

• الخطر: مين مسئول عن ديون الصيدلية القديمة (لشركات الأدوية، الضرائب، التأمينات، فواتير...)؟ مين مسئول عن أي مشاكل قانونية سابقة (قضايا تعويض من مرضى، مخالفات تفتيش صيدلي...)؟ العقد ساكت!

• الحل: يجب إضافة بند "إبراء ذمة" يقر فيه البائع بمسئوليته الكاملة عن كافة الديون والالتزامات والمخالفات المتعلقة بالصيدلية "قبل" تاريخ التسليم، ويضمن عدم رجوع أي جهة على المشتري بسببها.

7. الكارثة السابعة (المفقودة): "كشف الموجودات المفصل"

• الخطر: العقد بيقول "جميع موجودات الصيدلية" و"أجهزة المعمل وهي..." بشكل عام.

• الحل: لازم "كشف تفصيلي" بكل الأدوية (بالكمية والسعر وتاريخ الصلاحية) وكل جهاز ومعدة وأثاث، ويكون موقعاً عليه ومرفقاً بالعقد.

---

نموذج صيغة عقد بيع صيدلية (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة)

تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة 1، 2، 3، 5، 8) وقد يؤدي إلى "بطلان" العقد أو خسارة أموالك ورخصتك. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "قانون الصيدلة وتراخيصها" لصياغة عقد يحمي حقوقك ويتوافق مع القانون.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية)

عقد بيع صيدلية (نموذج شديد الخطورة - لا يُنصح باستخدامه!)

**إنه في يوم…………. الموافق…………. ** تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/…………. (طرف أول - بائع/ صيدلي) السيد/…………. (طرف ثان - مشتري/ صيدلي)

(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني الصيدلية الكائنة بـ... والصادر عنها الترخيص رقم... باسم الطرف الأول.

(البند الثاني - نطاق البيع والتنازل عن الإيجار - خطر موافقة المؤجر!) يشمل البيع المكان المؤجر... وأجهزة المعمل... وجميع موجودات الصيدلية المادية... والمعنوية (الاسم التجاري، السمعة، العملاء)... والحق في الإيجار. ويتعهد الطرف الأول بالتنازل عن عقد الإيجار للطرف الثاني... (يجب الحصول على موافقة المؤجر "قبل" التوقيع).

(البند الثالث - حالة الرخصة والإيجار) يقر الطرف الأول بأن رخصة الصيدلية سارية... وأن العين مؤجرة له من السيد/...... ولم ترفع فى شأنه دعاوى فسخ. (يجب التحقق رسمياً).

(البند الرابع - الالتزام بنقل الرخصة - خطر عدم الموافقة!) يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع... والتنازل له عن الرخصة واتخاذ كل ما يلزم لنقلها باسمه... (النقل ليس مضموناً ويتطلب موافقات).

(البند الخامس - المعاينة النافية للجهالة - خطر كارثي!) قام الطرف الثاني بمعاينة المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بما قد يظهر من عيوب. (بند قاتل يجب رفضه).

(البند السادس - أهلية الطرفين والبطلان - خطر!) يقر الطرف الأول بأنه... (لم يكن يمتلك أخرى وقت تملكه...). ويقر الطرف الثاني بأنه... (ليس موظفاً ولم يمتلك أخرى وقت الشراء...). وإلا فلا رجوع له على الطرف الأول بأي شئ فى حالة إبطال العقد. (بند ظالم للمشتري).

(البند السابع - الثمن) تم هذا البيع لقاء ثمن اجمالي وجزافي قدره... دفعه الطرف الثاني...

(البند الثامن - النهائية وسقوط الخيار - خطر!) لا يجوز لأي من الطرفين الرجوع... ويقر الطرف الثاني بأنه اشترى ساقط الخيار... (بند يؤكد كارثة البند الخامس).

(البند التاسع - التزامات الإيجار) يتعهد الطرف الثاني بالوفاء للمؤجر بكافة الالتزامات المترتبة على عقد الإيجار...

(البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - الموطن المختار) ... (البند الثاني عشر - نسخ العقد) ... (يجب إرفاق كشف الموجودات).

(الطرف الأول) (الطرف الثاني)

---

(يجب إضافة: شرط واقف لحين نقل الترخيص، موافقة المؤجر الكتابية، كشف تفصيلي بالموجودات، ضمانات لحالة الأدوية والأجهزة، بند إبراء ذمة للبائع من الديون السابقة، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).

(انتهت المقالة)