صيغة عقد تجميد الميراث (إبقاء الشيوع): احذر "لغم" المدة و5 مخاطر أخرى! (شرح مادة 834 مدني)
"ورثنا عمارة كبيرة ومش عاوزين نقسمها دلوقتي علشان قيمتها متقلش... هنعمل عقد يمنع القسمة لمدة 10 سنين."
قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". الاتفاق على "إبقاء حالة الشيوع" (تجميد الملكية المشتركة) هو أداة قانونية مفيدة لتجنب تفتيت الأملاك أو لإدارة استثمار مشترك، لكنه "سيف ذو حدين" محكوم بقواعد قانونية "آمرة" لا يمكن مخالفتها، وعلى رأسها "المدة القصوى" المسموح بها.
العقد الذي سنحلله اليوم (مثل الصيغة بالأسفل) هو اتفاق الشركاء على عدم المطالبة بالقسمة لفترة معينة. لكن النماذج الجاهزة غالباً ما تتجاهل "الحد الأقصى" لهذه الفترة، مما قد يجعل العقد "باطلاً" فيما زاد عن الحد القانوني.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحساس"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "قنبلة" المادة 834 من القانون المدني.
أولاً: ما هو "إبقاء حالة الشيوع" ولماذا هو مقيد قانوناً؟
الأصل: من حق أي شريك على الشيوع (وارث أو مشتري مع آخرين) أن يطلب "قسمة" المال الشائع في أي وقت وإنهاء حالة الشيوع. ده "حق أصيل" للمالك.
الاستثناء (هذا العقد): القانون سمح للشركاء إنهم يتفقوا "بالإجماع" على البقاء في الشيوع "لفترة مؤقتة".
لماذا هو مقيد؟ لأن المنع "الأبدي" من القسمة أو التصرف يعتبر "تقييداً خطيراً" لحق الملكية يتعارض مع النظام العام. القانون يهدف لتسهيل تداول الأموال لا تجميدها للأبد.
اللغم الأول (القنبلة القانونية): "المدة القصوى 5 سنوات فقط!" (البند الرابع والمادة 834 مدني) - أخطر لغم!
البند الرابع بيقول: "...إبقاء حالة الشيوع... لمدة………………… تبدأ من……………… وتنتهي في……………….. ويتعهد كل منهم... بعدم طلب القسمة... طول مدة سريان هذا العقد."
الكارثة القانونية: الفراغ ده لو اتملى برقم "أكبر من 5 سنوات" (مثلاً: 10 سنين زي المثال اللي قولناه فوق)... العقد باطل في المدة الزائدة عن 5 سنوات!
الحقيقة القانونية (المادة 834 مدني): نص القانون المدني واضح وصريح: "للشركاء أن يتفقوا على البقاء في الشيوع مدة لا تجاوز خمس سنين."
ولو اتفقوا على مدة أطول؟ "...فإذا كانت المدة لا تجاوز خمس سنين نفذ الاتفاق... وإذا جاوزت خمس سنين ردت إلى خمس سنين."
وهل يمكن التجديد؟ نعم، لكن "باتفاق جديد" لمدة أخرى لا تتجاوز 5 سنوات أيضاً.
النتيجة (فن المرافعة): أي اتفاق على إبقاء الشيوع لمدة 6 أو 10 أو 20 سنة، هو اتفاق "غير نافذ" فيما زاد عن 5 سنوات. بعد مرور 5 سنوات، من حق أي شريك يروح المحكمة ويطلب القسمة، والعقد مش هيحميك.
نصيحة قاطعة: مدة هذا العقد يجب ألا تتجاوز 5 سنوات. ولو عاوزين مدة أطول، جددوا الاتفاق كل 5 سنين.
5 "ألغام" أخرى في العقد
2. اللغم الثاني: "تجميد حق التصرف" (البند الرابع) - هل هذا عملي؟
البند بيقول: "...ويتعهد كل منهم... بعدم... التصرف في حصته بطريق البيع أو الهدم أو البدل أو الرهن أو بأي طريقة كانت طول مدة سريان هذا العقد."
الخطر (على الشركاء): هذا البند "يجمد" حصتك تماماً. لو حصل لك ظرف طارئ ومحتاج تبيع نصيبك أو ترهنه، العقد ده بيمنعك.
التحليل: هذا القيد ضروري لضمان "استقرار" الشيوع خلال المدة المتفق عليها (الـ 5 سنوات)، لكنه "ثمن باهظ" يدفعه كل شريك مقابل هذا الاستقرار. يجب أن يكون الشركاء على وعي تام بهذا القيد قبل التوقيع.
3. اللغم الثالث: "سلطات المدير" (البند الخامس) - هل هي كافية أم زائدة؟
البند بيقول: "...قد وكل المتعاقدون…………………. في إدارة العقارات... وله عمل كل ما يراه لازمًا للحصول على أحسن غلة..."
الخطر (على الشركاء): جملة "كل ما يراه لازماً" دي "شيك على بياض" للمدير. قد يتخذ قرارات (مثل تأجير طويل الأجل، أو إجراء إصلاحات باهظة) لا يوافق عليها باقي الشركاء.
الخطر (على المدير): البند لم يحدد "أتعاب" المدير (لو كان من غير الشركاء أو حتى لو كان شريكاً). ولم يحدد آلية "عزله" لو أساء الإدارة.
الحل: يجب تحديد "سلطات المدير" بدقة (ما يجوز له وما لا يجوز له إلا بموافقة الجميع)، وتحديد "أتعابه" (إن وجدت)، وآلية "مراقبته ومحاسبته" (تقديم تقارير دورية)، وآلية "عزله" وتعيين بديل.
4. اللغم الرابع: "توزيع صافي الريع" (البند الخامس) - كيف يُحسب؟
البند بيقول: "...وتوزيع صافى الريع عليهم كل بنسبة نصيبه في نهاية كل………………."
الخطر: كلمة "صافي الريع" (Net Income) دي "مصدر خلافات" لا ينتهي.
الأسئلة الغامضة: ما هي "المصروفات" التي ستُخصم من الإيجارات قبل التوزيع؟ (صيانة؟ ضرائب؟ أتعاب مدير؟). هل تحتاج المصروفات لموافقة مسبقة؟
الحل: يجب إرفاق "لائحة إدارة" بسيطة تحدد أنواع المصروفات المسموح بخصمها، وآلية اعتمادها، وتقديم "كشف حساب" دوري للشركاء مع التوزيعات.
5. اللغم الخامس (المفقود): "الظروف الطارئة"
الخطر: ماذا لو احتاج أحد الشركاء "بشكل عاجل وقاهر" لبيع حصته قبل انتهاء مدة الـ 5 سنوات (مثلاً: لعلاج مرض خطير)؟ العقد الحالي (بند 4) يمنعه تماماً.
الحل (اختياري): يمكن إضافة بند يعالج "الظروف القاهرة" ويسمح لأحد الشركاء بالخروج من الاتفاق بشروط معينة (مثل: عرض حصته على باقي الشركاء أولاً بسعر السوق).
6. اللغم السادس (المفقود): "مصير العقد عند وفاة أحد الشركاء"
الخطر: لو أحد الشركاء مات، هل ورثته "ملزمون" بهذا الاتفاق؟
الحقيقة القانونية: نعم، ورثة الشريك يحلون محله ويلتزمون بالعقد حتى انتهاء مدته (الـ 5 سنوات). لكن قد يرغب الورثة الجدد في الخروج.
الحل (اختياري): يمكن إضافة بند يوضح مصير العقد في حالة الوفاة، وهل يحق للورثة طلب إنهاء الاتفاق بالنسبة لحصتهم بشروط معينة.
نموذج صيغة عقد إبقاء حالة الشيوع (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويجب تعديله بدقة لتحديد "المدة القصوى (5 سنوات)" وتفصيل "سلطات ومسئوليات المدير" وآلية "حساب وتوزيع الريع". "فن المرافعة" ينصح بشدة بالاستعانة بمحامٍ متخصص لصياغة هذا العقد الحساس.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد إبقاء حالة الشيوع (لمدة محدودة)
إنه في يوم……………… الموافق ………………. قد تحرر هذا العقد فيما بين كلاً من:
السيد/ ………………………… (طرف أول - شريك على الشيوع)
السيد/ ………………………… (طرف ثان - شريك على الشيوع) (تُذكر بيانات جميع الشركاء)
وقد أقر كل منهم بأهليته للتعاقد واتفقوا على ما يلي:
(البند الأول - الأموال الشائعة) يمتلك المتعاقدون فيما بينهم على الشيوع العقارات (أو الأموال) الآتية:
العقار رقم (...) الكائن بـ (...) والمكون من (...)
قطعة الأرض الكائنة بـ (...) ومساحتها (...) (تُذكر كافة الأموال الشائعة بدقة)
(البند الثاني - مصدر الملكية) يقر المتعاقدون بأن الأموال المذكورة مملوكة لهم على الشيوع بموجب (الميراث الشرعي عن المرحوم/.... بموجب إعلام الوراثة رقم... / أو بموجب عقد شراء مسجل رقم...). (تُرفق المستندات)
(البند الثالث - خلو الأموال من الحقوق) يقر المتعاقدون بخلو الأموال الشائعة من كافة الحقوق العينية...
(البند الرابع - الاتفاق على إبقاء الشيوع (الأهم والخطير!)) اتفق المتعاقدون جميعاً، وكل فيما يخص نصيبه، على إبقاء حالة الشيوع قائمة بينهم في الأموال المذكورة بالبند الأول، وذلك لمدة أقصاها خمس سنوات تبدأ من تاريخ هذا العقد ..../..../.... وتنتهي في ..../..../.... (وفقاً للمادة 834 من القانون المدني). ويتعهد كل منهم (وخلفاؤهم العام والخاص) بعدم طلب القسمة (قضائياً أو رضائياً) أو التصرف في حصته الشائعة (بالبيع، الرهن، الهبة...) للغير طوال مدة سريان هذا العقد. (يمكن إضافة استثناءات للظروف القاهرة).
(البند الخامس - إدارة الأموال الشائعة - يحتاج تفصيل!) قد وكل المتعاقدون السيد/ …………………. (أحد الشركاء أو طرف خارجي) في إدارة الأموال الشائعة طوال مدة هذا العقد. وتكون سلطاته كالتالي: (التأجير، تحصيل الإيجارات، إجراء الإصلاحات والصيانة اللازمة بعد موافقة...، دفع الضرائب والمصروفات...). ويلتزم المدير بتوزيع صافي الريع على الشركاء كل بنسبة حصته (......... شهرياً/ربع سنوياً) بعد تقديم كشف حساب تفصيلي بالمصروفات والإيرادات. (يجب تحديد أتعاب المدير وآلية عزله ومحاسبته).
(البند السادس - المصروفات) جميع مصروفات هذا العقد (وأتعاب صياغته وتسجيله إن لزم) تقع على عاتق (الشركاء جميعاً بنسبة حصصهم / أو ........).
(البند السابع - الاختصاص القضائي) أي نزاع ينشأ بسبب هذا العقد تختص به محاكم (............) بكافة درجاتها.
(البند الثامن - نسخ العقد) تحرر هذا العقد من (......... نسخ) بيد كل شريك نسخة للعمل بموجبها.
(توقيعات جميع الشركاء)
(انتهت المقالة)
