صيغة عقد بيع أرض فضاء (ابتدائي): 6 ألغام قاتلة (خاصة "العجز والزيادة" وقانون التقسيم!)
"لقيت أرض فضاء بسعر كويس وهبني عليها بيت العمر... هنكتب عقد ابتدائي وندفع عربون."
قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". التوقيع على "عقد بيع ابتدائي" لأرض فضاء هو الخطوة الأولى نحو تحقيق حلمك، ولكنه أيضاً الخطوة الأولى نحو "كارثة" قانونية ومالية إذا لم تفهم "الألغام" المدفونة في هذا العقد البسيط ظاهرياً.
هذا العقد، رغم أهميته، لا يجعلك مالكاً للأرض، بل هو مجرد "وعد بالبيع والشراء". النماذج الجاهزة (مثل الصيغة بالأسفل) غالباً ما تكون "مبسطة بشكل خطير"، وتتجاهل نقاطاً جوهرية قد تضيع أموالك ومستقبلك.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المبدئي"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتدفع عربونك).
أولاً: الحقيقة الصادمة - العقد الابتدائي لا ينقل الملكية!
مرة أخرى (ولأهميتها القصوى):
العقد الابتدائي: هو "اتفاق" أو "وعد بالبيع والشراء". يثبت دفع جزء من الثمن والتزام البائع بنقل الملكية مستقبلاً.
نقل الملكية: ملكية الأراضي لا تنتقل إلا بـ "التسجيل" في الشهر العقاري.
النتيجة: حتى لو دفعت عربوناً كبيراً، البائع "نظرياً" يقدر يبيع الأرض لشخص تاني ويسجلها له قبلك، وتخسر الأرض (وتطالبه بالتعويض). السرعة في التسجيل هي الضمان الوحيد.
أخطر 6 "ألغام" في عقد البيع الابتدائي (أرض فضاء)
1. اللغم الأول (الكارثي): "المساحة تحت العجز والزيادة" (البند الأول والثاني) - كيف تُحسم؟
البنود بتقول:
(1): "...مساحتها ………. متراً مربعاً تحت العجز والزيادة..."
(2): "...بواقع المتر المربع ………. على أن يسوى الثمن نهائياً بعد تحديد المساحة الفعلية... والباقي يدفع عند التوقيع على العقد النهائي... وفقاً للتحديد الفعلي للمساحة."
الكارثة: العقد بيقر إن المساحة "مش نهائية"، وإن الحساب الختامي هيتم "بعدين"... طب إزاي ومن اللي هيحددها؟؟
الخطر (للطرفين):
مين هيقيس؟ هل هيعتمدوا على "مساح خاص"؟ مين هيختاره ويدفع أتعابه؟
إمتى هيقيس؟ هل قبل العقد النهائي ولا بعده؟
ماذا لو فيه فرق كبير؟ لو المساحة طلعت "أقل" بكتير، هل من حق المشتري يفسخ العقد؟ ولو طلعت "أكتر" بكتير، هل المشتري "ملزم" يدفع الفرق الكبير ده؟
نصيحة "فن المرافعة": هذا البند يجب تفصيله "بدقة قاتلة":
"يتفق الطرفان على ندب المهندس المساحي/مكتب المساحة المعتمد (............) لتحديد المساحة الفعلية النهائية للأرض خلال (.... يوماً) من تاريخه، وتكون نتيجة قياسه نهائية وملزمة للطرفين."
"تتم تسوية باقي الثمن وفقاً للمساحة الفعلية مضروبة في سعر المتر المتفق عليه (.... جنيه)."
"(هام) إذا زاد أو نقص مقدار المساحة الفعلية عن المساحة المذكورة بالبند الأول بنسبة تزيد عن (5%)، يحق للطرف (المتضرر/المشتري) فسخ هذا العقد واسترداد ما دفعه دون الحاجة لأي إجراء."
2. اللغم الثاني: "قانون التقسيم" (البند السابع) - هل الأرض قانونية أصلاً؟
البند بيقول: "يقر الطرف الأول بأن الأرض محل العقد غير خاضعة لقانون التقسيم."
الخطر الأكبر (للمشتري): هذا مجرد "إقرار" من البائع قد يكون "كاذباً".
ما هو قانون التقسيم؟ هي القوانين التي تنظم تقسيم الأراضي الكبيرة إلى قطع أصغر للبناء (زي قانون 119 لسنة 2008). لو الأرض دي جزء من "تقسيم غير معتمد" أو "مخالف"، ممكن تواجه مشاكل كارثية:
عدم القدرة على استخراج تراخيص بناء.
عدم القدرة على إدخال مرافق (كهرباء، مياه).
إمكانية "إزالة" أي مباني تقام عليها.
صعوبة (أو استحالة) تسجيل الملكية.
نصيحة "فن المرافعة": لا تعتمد على إقرار البائع! قبل التوقيع، اذهب إلى "الإدارة الهندسية" في الحي أو جهاز المدينة التابعة له الأرض، واستعلم "رسمياً" عن "الموقف التخطيطي" للقطعة دي، وهل هي ضمن تقسيم معتمد أم لا.
3. اللغم الثالث: "التسليم" مقابل "باقي الثمن" (البند الثاني والثالث)
الغموض: العقد بيعرض خيارات مختلفة للتسليم، وبيربط باقي الثمن بـ "العقد النهائي".
الخطر:
لو التسليم فوري (بند 3 - الاختيار الأول): المشتري بيستلم ويحوز الأرض قبل ما يدفع باقي الثمن، وده خطر على البائع.
لو التسليم مؤجل (الاختيار التاني): المشتري بيدفع عربون وممكن يستنى شهور قبل ما يستلم، وده خطر على المشتري (ممكن البائع يغير رأيه أو يبيع لحد تاني).
الحل المتوازن: الأفضل ربط "التسليم" بدفع "جزء كبير" من الثمن (مثلاً 50% أو أكثر)، وربط "باقي الثمن" بـ "التوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري" (وليس مجرد توقيع عقد نهائي عرفي).
4. اللغم الرابع: "ضمانات البائع" (البند الرابع والسادس) - كافية؟
البنود بتقول:
(4): يضمن البائع "عدم التعرض" و"التعرضات القانونية من الغير".
(6): يقر البائع بـ "خلو المبيع من كافة الحقوق العينية".
التحليل: ضمانات جيدة، لكنها "غير كاملة".
الألغام المفقودة:
مصدر الملكية: كيف آلت الملكية للبائع؟ (عقد مسجل؟ ميراث؟ وضع يد؟).
ضمان العيوب الخفية: هل الأرض فيها عيوب خفية (مشاكل في التربة، وجود كابلات كهرباء ضغط عالي مدفونة...)؟ العقد ساكت.
5. اللغم الخامس: "غرامة تأخير التسليم" (البند الخامس)
التحليل: وجود غرامة على البائع لو اتأخر في التسليم هو بند "جيد" ويحمي المشتري. يجب التأكد من أن قيمة الغرامة "رادعة" ومعقولة.
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية التسجيل" والشرط الجزائي العام
الخطر: العقد ده "ابتدائي". إيه اللي يجبر البائع إنه يروح معاك الشهر العقاري يسجل؟ العقد لم يذكر "التزاماً صريحاً" ولا "مدة محددة" للتسجيل، ولا "شرط جزائي" عام في حالة إخلال أي طرف بالتزاماته (غير غرامة التأخير في التسليم).
الحل: يجب إضافة بنود واضحة للتسجيل والشرط الجزائي (كما ذكرنا في مقالة 58).
نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي لأرض فضاء (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويفتقر لتفاصيل جوهرية (آلية تحديد المساحة، مصدر الملكية، آلية التسجيل). "فن المرافعة" ينصح بشدة بالاستعانة بخبراء (مساح، محامٍ، مهندس) قبل التوقيع ودفع أي مبالغ.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي (أرض فضاء خالية - نموذج به مخاطر وتحتاج تفصيل)
إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ …. أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مشتري)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني قطعة أرض فضاء مساحتها التقريبية (………) متراً مربعاً تحت العجز والزيادة، كائنة بـ (............)، وحدودها (............). (يجب إرفاق كشف تحديد مساحي)
(البند الثاني - الثمن وتسويته - خطر!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (………) جنيه للمتر المربع الواحد. على أن يسوى الثمن نهائياً بعد تحديد المساحة الفعلية بمعرفة (............). دفع الطرف الثاني مبلغ (………) جنيه عربوناً عند التوقيع، والباقي يُدفع عند التوقيع على العقد النهائي بالشهر العقاري وفقاً للمساحة الفعلية. (يجب تفصيل آلية القياس والتسوية وحق الفسخ)
(البند الثالث - التسليم) يلتزم الطرف الأول بتسليم المبيع للطرف الثاني (فور التوقيع / أو في أجل أقصاه …/ …/ …).
(البند الرابع - ضمان عدم التعرض) يلتزم الطرف الأول بعدم التعرض... ويضمن كافة التعرضات القانونية الصادرة من الغير...
(البند الخامس - غرامة تأخير التسليم) في حالة تأخر التسليم... يلتزم الطرف الأول بدفع مبلغ (………) جنيه عن كل يوم تأخير...
(البند السادس - ضمان الخلو من الحقوق) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... (يجب إضافة خلوه من الديون والمخالفات).
(البند السابع - قانون التقسيم - خطر!) يقر الطرف الأول بأن الأرض محل العقد غير خاضعة لقانون التقسيم. (يجب التحقق من ذلك رسمياً من الحي/الجهاز).
(البند الثامن - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (.........) بنظر المنازعات...
(البند التاسع - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة: كشف تحديد مساحي، بيان مصدر ملكية البائع، آلية تحديد المساحة والتسوية، بند التزام بالتسجيل خلال مدة محددة، شرط جزائي عام، بند يوضح مسئولية الضرائب والمصروفات، بند ضمان العيوب الخفية أو إسقاطه بوضوح بعد الفحص).
(انتهت المقالة)
