صيغة عقد حق المرور (الارتفاق): هل تشتري طريقاً أم "مشكلة أبدية"؟ احذر "كارثة" غياب التسجيل والمسار! (6 ألغام قاتلة)
"أرضي محبوسة وجاري وافق يبيع لي 'حق مرور' علشان أعمل طريق يعدي من أرضه... هنمضي العقد ده ونفتح السكة."
قف هنا! أنت تفتح باباً قد لا تستطيع إغلاقه أو حتى استخدامه! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حق ارتفاق بالمرور" (مثل النموذج بالأسفل) هو اتفاق لإنشاء "حق عيني دائم" لعقارك في المرور عبر عقار جارك. يبدو حلاً مثالياً للأراضي الحبيسة، ولكنه محفوف بـ "ألغام قانونية وهندسية" قد تجعل استثمارك يذهب هباءً وتدخلك في نزاعات لا تنتهي.
هذا العقد يجب أن يكون "دقيقاً كالخريطة المساحية" لأنه ينظم علاقة "أبدية" بين قطعتي أرض ومالكيهما المتعاقبين. النماذج الجاهزة (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "كارثية" لأنها تتجاهل أهم نقطتين: التسجيل الرسمي والتحديد الدقيق لمسار المرور.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحيوي"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكوارث" التي قد تجعل حقك في المرور "حبراً على ورق".
أولاً: ما هو "حق الارتفاق بالمرور"؟ (حق عيني للأرض)
حق عيني: ليس مجرد "إذن" شخصي من جارك الحالي، بل هو "حق للعقار" نفسه (العقار المخدوم/Dominant Land) على "عقار" جارك (العقار الخادم/Servient Land).
دائم: يستمر هذا الحق حتى لو تغير ملاك العقارين (ما لم يتفق على مدة محددة، وهو نادر).
مقيد: يجب استخدامه "للغرض المخصص له" (المرور) و"بأقل ضرر ممكن" للعقار الخادم (مادة 1019 مدني).
القانون الحاكم: يخضع للقانون المدني (المادة 1016 وما بعدها).
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المفقودة): "التسجيل هو الملك!" - أخطر لغم على الإطلاق!
الكارثة: العقد بيتكلم عن "عقد نهائي" (بند 5) و"صحة ونفاذ" (بند 5)، لكنه لا يذكر "كلمة" التسجيل في الشهر العقاري!
الحقيقة القاطعة: حق الارتفاق هو "حق عيني عقاري". لكي يكون "نافذاً في مواجهة الغير" (مثل مشتري جديد لأرض البائع، أو دائن يحجز عليها) ولكي يكون "محمياً بشكل كامل وقاطع"، يجب تسجيله في الشهر العقاري إما بتسجيل العقد النهائي أو بتسجيل حكم الصحة والنفاذ.
النتيجة: بدون تسجيل، حقك يظل "ضعيفاً" وقد يضيع لو باع البائع أرضه لشخص آخر قام بالتسجيل قبلك ولم يكن يعلم بحقك (لأنه غير مسجل). أنت اشتريت "وهماً" قد يتبدد.
الحل: يجب إضافة التزام صريح على البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري لإنهاء إجراءات التسجيل"، وربط جزء من الثمن (إن كان مقسطاً) بإتمام التسجيل.
2. اللغم الثاني: "مسار المرور الغامض!" (البند الأول) - كارثة هندسية!
البند بيقول: "...وذلك في مساحة مترين ونصف عرضًا وبطول الترعة القبلية حتى الطريق العمومي."
الكارثة (للطرفين): هذا التحديد "كارثي" في غموضه!
"بطول الترعة حتى الطريق": هذا يحدد "نقطة البداية والنهاية" (تقريباً)، لكنه لا يحدد "مكان" الشريحة (الـ 2.5 متر عرض) دي فين بالضبط على أرض البائع! هل هي على الحد الشرقي؟ الغربي؟ في المنتصف؟
"مترين ونصف عرضاً": هل هذا كافٍ فعلاً لمرور "السيارات والعربات" (كما يسمح البند الثالث)؟ قد يكون ضيقاً جداً ويتسبب في مشاكل.
النتيجة: نزاعات لا تنتهي حول "مكان" الطريق بالضبط، واتهامات بالتعدي. المؤجر قد يبني لاحقاً بشكل يعيق المسار "المفترض".
الحل القاطع: لا توقع العقد أبداً بدون إرفاق "رسم مساحي / كروكي دقيق" يوضح "مسار" حق المرور بأبعاده وإحداثياته على أرض البائع، ويكون هذا الرسم جزءاً لا يتجزأ من العقد وموقعاً عليه من الطرفين. يجب اختيار المسار الذي يحقق المنفعة للمشتري "بأقل ضرر ممكن" للبائع.
3. اللغم الثالث: "المسئولية المطلقة عن الضرر؟" (البند الثالث) - ظلم للمشتري!
البند بيقول: "...بحيث لا يترتب ذلك ضرراً بالأرض المجاورة وإلا التزم الطرف الثاني بإعادة الشئ إلى أصله فضلاً عن التعويض ولو لم يعرف محدث هذا الضرر."
الخطر (للمشتري): هذا البند يفرض عليك "مسئولية شبه مطلقة". لو "شخص مجهول" استخدم الطريق ده (لأنه مفتوح) وأحدث ضرراً لأرض البائع المجاورة للطريق... إنت اللي هتصلح وتدفع تعويض!
التحليل: هذا غير عادل. يجب أن تكون مسئوليتك مقصورة على "الضرر الناتج عن استخدامك أنت أو تابعيك" للطريق، أو نتيجة "إهمالك" في صيانته (لو كانت الصيانة عليك).
الحل: يجب تعديل البند ليكون: "...وإذا ترتب على استعمال الطرف الثاني أو تابعيه ضرراً غير مألوف بالأرض المجاورة..."
4. اللغم الرابع: "حظر الاستخدامات الأخرى" (البند الرابع) - جيد ولكن!
التحليل: هذا البند (يمنع ترك سيارات، محصول، إقامة إنشاءات، غرس أشجار...) هو بند "ضروري" لحماية حق البائع وضمان أن الارتفاق يستخدم "للمرور فقط".
ولكن: ربطه بـ "طلب الفسخ والتعويض" مباشرة قد يكون قاسياً. الأفضل إضافة "إنذار" أولاً لإزالة المخالفة.
5. اللغم الخامس (الكارثي المفقود): "مسئولية الصيانة!"
الكارثة: العقد ساكت تماماً عن من المسئول عن "صيانة وتمهيد" طريق المرور (الـ 2.5 متر) ليظل صالحاً للاستخدام!
النتيجة: لو الطريق باظ أو احتاج رصف أو إصلاح، مين اللي هيعمله ويدفع تكاليفه؟ نزاع مؤكد 100%.
الحل: يجب إضافة بند "صريح" يحدد مسئولية الصيانة. القاعدة العامة (ما لم يُتفق على غير ذلك) هي أن "صاحب حق الارتفاق" (المشتري هنا) هو الملزم بالصيانة لأنه هو المنتفع، ولكن يجب النص على ذلك بوضوح، وتحديد آلية الصيانة وحق الدخول اللازم لها (مع مراعاة عدم الإضرار بالبائع).
6. اللغم السادس (المفقود): "ضمانات البائع"
الخطر: العقد يضمن "التعرض القانوني" (بند 6)، لكنه يفتقر لضمانات أساسية:
ضمان الملكية: هل البائع هو المالك المسجل للأرض الخادمة؟
ضمان عدم وجود ارتفاقات أخرى: هل هناك حقوق ارتفاق أخرى (مرور، مياه...) على نفس المسار تتعارض مع حقك؟
الحل: يجب إضافة هذه الضمانات.
7. اللغم السابع (المفقود): "الفحص النافي للجهالة"
الخطر: العقد لا يتضمن بند "المعاينة النافية للجهالة" (على عكس العقود السابقة!). هل هذا جيد؟ ليس بالضرورة.
النتيجة: هذا يفتح الباب للقواعد العامة في ضمان العيوب، لكنه أيضاً لا يؤكد أن المشتري "فحص" المسار المقترح وتأكد من صلاحيته للمرور (لا يوجد عوائق طبيعية، انحدار شديد...).
الحل: الأفضل إضافة بند معاينة معقول يؤكد فحص المشتري للمسار المقترح وقبوله له "ظاهرياً"، مع احتفاظه بحق ضمان العيوب الخفية (إن وجدت).
نموذج صيغة عقد بيع حق ارتفاق بالمرور (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يتجاهل "كارثة التسجيل" و"غموض المسار" ويفتقر لبند "الصيانة". "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الحقوق العينية والعقارية" وبـ "مهندس مساحة" لتحديد المسار بدقة.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع حق ارتفاق بالمرور (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - مالك الأرض الخادمة) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري الحق / مالك الأرض المخدومة)
(البند الأول - تقرير الحق والمسار - خطر الغموض!) يمتلك الطرف الأول العقار الكائن بـ…… وقد قرر عليه بموجب هذا العقد حق ارتفاق بالمرور لصالح عقار الطرف الثاني... وذلك في مساحة مترين ونصف عرضًا وبطول الترعة القبلية حتى الطريق العمومي. (يجب تحديد المسار بدقة وإرفاق رسم مساحي!).
(البند الثاني - الثمن) تم تقرير هذا الحق لقاء ثمن قدره (…… جنيه) دفعه الطرف الثاني بمجلس هذا العقد...
(البند الثالث - قيود الاستعمال والمسئولية - خطر!) يلتزم الطرف الثانى باستعمال الجزء المتفق عليه بالمرور فقط... بحيث لا يترتب ذلك ضرراً... وإلا التزم... بالتعويض ولو لم يعرف محدث هذا الضرر. (مسئولية مطلقة يجب تعديلها).
(البند الرابع - حظر الاستخدامات الأخرى) لا يجوز للطرف الثاني ترك عربات... أو إقامة إنشاءات... أو غرس أشجار. (جيد، لكن يفضل إضافة إنذار قبل الفسخ).
(البند الخامس - العقد النهائي والتسجيل - ضعيف!) يلتزم الطرف الأول بإتمام إجراءات عقد البيع النهائي خلال ثلاثة أشهر... وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ... (يجب إضافة التزام بالتسجيل في الشهر العقاري).
(البند السادس - ضمان التعرض - ناقص!) يضمن الطرف الأول التعرضات القانونية... (أين ضمان الملكية وخلوه من ارتفاقات أخرى؟).
(البنود 7، 8 - الاختصاص، النسخ) ... (أين بند الصيانة؟؟؟).
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: إضافة التزام صريح بالتسجيل في الشهر العقاري، إرفاق رسم مساحي دقيق للمسار، تعديل بند المسئولية عن الضرر (3)، إضافة بند يحدد مسئولية الصيانة بوضوح، إضافة ضمانات البائع (الملكية...)، إضافة بند معاينة معقول، استشارة محامٍ ومهندس قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
