صيغة عقد حق الشرب (الارتفاق): هل تشتري الماء أم السراب؟ احذر "كارثة" المنع من الدخول! (6 ألغام قاتلة)
"أرضي بعيدة عن الترعة وجاري وافق يبيع لي 'حق شرب' علشان أعمل مسقى تعدي من أرضه... هنمضي العقد ده ونخلص."
قف هنا! أنت تشتري حقاً قد لا تستطيع حمايته أو حتى استخدامه! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حق ارتفاق بالشرب" (مثل النموذج بالأسفل) هو اتفاق لإنشاء "حق عيني دائم" لأرضك في الحصول على مياه الري عبر أرض جارك. يبدو حلاً مثالياً، ولكنه محفوف بـ "ألغام قانونية وفنية" قد تجعل استثمارك يذهب هباءً.
هذا العقد يجب أن يكون "دقيقاً كالجراح" لأنه ينظم علاقة "أبدية" بين قطعتي أرض ومالكيهما المتعاقبين. النماذج الجاهزة (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "كارثية" لأنها تتضمن بنوداً متناقضة أو تتجاهل حقوقاً أساسية للمشتري (صاحب حق الارتفاق).
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحيوي"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة" التي تمنعك من صيانة مصدر مياه أرضك!
أولاً: ما هو "حق الارتفاق بالشرب"؟ (حق عيني للأرض)
حق عيني: ليس مجرد اتفاق شخصي بينك وبين جارك الحالي، بل هو "حق للأرض" نفسها (الأرض المخدومة) على "أرض" جارك (الأرض الخادمة).
دائم: يستمر هذا الحق حتى لو تغير ملاك الأرضين (ما لم يتم الاتفاق على مدة محددة، وهو نادر).
مقيد: يجب استخدامه "بالقدر اللازم" لري الأرض المخدومة فقط، ودون إلحاق "ضرر غير مألوف" بالأرض الخادمة.
القانون الحاكم: يخضع للقانون المدني (المادة 1016 وما بعدها) + قانون الري والصرف (رقم 12 لسنة 1984 وتعديلاته - وليس 74 لسنة 1971 الملغي والمذكور خطأً في العقد!). وهذا القانون الأخير يضع قيوداً والتزامات إضافية هامة جداً.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "ممنوع الدخول للصيانة إلا بإذنه!" (البند الخامس) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "...وليس له (المشتري/صاحب الحق) الدخول إلى أرض الأخير (البائع) بغير إذنه للوصول إلى المسقى."
الكارثة القانونية والعملية (للمشتري): هذا البند "ينسف" حق الارتفاق من أساسه ويجعله بلا قيمة!
الترجمة: إنت اشتريت حقاً لمرور المياه عبر أرض جارك، وإنت ملزم بنصف مصاريف صيانة المسقى (حسب نفس البند!)... لكن لو المسقى "انسدت" أو "تهدمت"، مش من حقك تدخل تصلحها إلا لما جارك "يسمح لك"!
الحقيقة القانونية: حق الارتفاق يشمل بالضرورة "الحق في إجراء الأعمال اللازمة لاستعماله وصيانته" (مادة 1023 مدني). وهذا يشمل "حق الدخول" لأرض الجار بالقدر الضروري للصيانة وفي أوقات مناسبة وبأقل ضرر ممكن. هذا البند يحاول "سلب" هذا الحق الجوهري منك!
النتيجة: لو جارك "رفض" يدخلك (لأي سبب)، حقك في الري ضاع، والمسقى اللي دفعت تمنها ونص صانتها أصبحت عديمة الفائدة.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! ارفض هذا البند تماماً! يجب النص صراحةً على "حق الطرف الثاني في الدخول إلى الأرض الخادمة بالقدر الضروري وفي أوقات مناسبة (بعد إخطار الطرف الأول إن أمكن) لإجراء أعمال الصيانة الدورية والضرورية للمسقى على نفقته (أو مناصفة حسب الاتفاق)، مع التزامه بإعادة الوضع لما كان عليه وعدم إحداث ضرر غير مبرر."
2. اللغم الثاني (الكارثي الموروث): "التسجيل هو الملك!" (البند السادس مفقود منه الأهم!)
البند بيقول: "تحدد نهاية شهر…….. وعداً لإتمام العقد النهائي وإلا كان للطرف الثاني الحق في إقامة دعوى بصحة ونفاذ..."
الكارثة: العقد بيتكلم عن "عقد نهائي" و"صحة ونفاذ"، لكنه لا يذكر "كلمة" التسجيل في الشهر العقاري!
الحقيقة القاطعة: حق الارتفاق هو "حق عيني عقاري". لكي يكون "نافذاً في مواجهة الغير" (مثل مشتري جديد لأرض البائع، أو دائن يحجز عليها) ولكي يكون "محمياً بشكل كامل"، يجب تسجيله في الشهر العقاري إما بتسجيل العقد النهائي أو بتسجيل حكم الصحة والنفاذ.
النتيجة: بدون تسجيل، حقك يظل "ضعيفاً" وقد يضيع لو باع البائع أرضه لشخص آخر قام بالتسجيل قبلك ولم يكن يعلم بحقك.
الحل: يجب إضافة التزام صريح على البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري لإنهاء إجراءات التسجيل"، وربط جزء من الثمن (إن كان مقسطاً) بإتمام التسجيل.
3. اللغم الثالث: "نطاق الارتفاق الغامض" (البند الثالث)
البند بيقول: "...بحفر مسقى... بأقرب نقطة لأرض الطرف الثاني بعرض ….ٍسم..."
الخطر (للطرفين):
"أقرب نقطة": قد تكون هي الأقرب للمشتري، لكنها "الأكثر ضرراً" للبائع (تقطع أرضه من المنتصف مثلاً).
"عرض .... سم": الفراغ هنا كارثة. وعدم تحديد "طول" المسقى أو "مسارها الدقيق" كارثة أكبر.
الحل: يجب تحديد "مسار وطول وعرض وعمق" المسقى بدقة متناهية، والأفضل إرفاق "رسم مساحي / كروكي" يوضح المسار المتفق عليه كجزء لا يتجزأ من العقد. يجب اختيار المسار الذي يحقق المنفعة للمشتري "بأقل ضرر ممكن" للبائع (مادة 1019 مدني).
4. اللغم الرابع: "قيود الاستخدام" (البند الرابع) - تحتاج وضوح!
البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني بعدم استعمال هذا الحق في أيام ري الطرف الأول... على ألا يستمر ذلك أكثر من يومين متتاليين وإلا كان للطرف الثاني ري أرضه."
الخطر (للطرفين): ما هي "أيام ري الطرف الأول"؟ هل هي محددة بجدول ري رسمي من وزارة الري؟ أم حسب رغبة الطرف الأول؟ وماذا لو احتاج الطرف الأول أكثر من يومين؟
الحل: يجب ربط مواعيد الري بـ "جداول الري الرسمية" المعتمدة في المنطقة (إن وجدت)، أو وضع آلية "تنسيق مسبق" واضحة بين الطرفين لتحديد أيام الري لكل منهما لتجنب التعارض والنزاع. يجب أيضاً الرجوع لقانون الري والصرف لتحديد أي قيود قانونية على مواعيد الري.
5. اللغم الخامس: "آلية الصيانة" (البند الخامس) - من يقرر ومتى؟
البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني بنصف مصاريف صيانة المسقى..."
الخطر: مين اللي بيقرر إن المسقى "محتاجة صيانة"؟ ومين اللي بيجيب المقاول ويحدد التكلفة؟ وماذا لو اختلفا على ضرورة الصيانة أو تكلفتها؟
الحل: يجب وضع آلية واضحة لاتخاذ قرار الصيانة وتنفيذها (مثلاً: اتفاق كتابي مسبق، أو تقرير من مهندس ري، أو الرجوع للجمعية الزراعية...).
6. اللغم السادس (المفقود): "ضمانات البائع"
الخطر: العقد يفتقر لضمانات أساسية من البائع:
ضمان الملكية: هل البائع هو المالك المسجل للأرض الخادمة؟
ضمان عدم وجود ارتفاقات أخرى: هل هناك حقوق ارتفاق أخرى على نفس المسار تتعارض مع حقك؟
ضمان قانونية مصدر المياه: هل مصدر المياه (الترعة الأم) قانوني ومسموح بالري منه وفقاً لقانون الري والصرف؟
7. اللغم السابع: "الإشارة لقانون ملغي!" (البند السابع)
الخطأ: البند يشير لقانون الري والصرف رقم 74 لسنة 1971. هذا القانون تم إلغاؤه وحل محله القانون رقم 12 لسنة 1984 بإصدار قانون الري والصرف (وتعديلاته). الاستناد لقانون ملغي يضعف العقد ويثير الشكوك.
نموذج صيغة عقد بيع حق ارتفاق بالشرب (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "قنبلة نووية" (البند 5) تفرغ الحق من مضمونه، ويفتقر لضمانات وآليات أساسية، ويستند لقانون ملغي. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الحقوق العينية وقوانين الري" وبـ "مهندس مساحة" لتحديد المسار بدقة.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة وتصحيح القانون)
عقد بيع حق ارتفاق بالشرب (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - مالك الأرض الخادمة) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري الحق / مالك الأرض المخدومة)
(البند الأول - تقرير الحق) يمتلك الطرف الأول الأرض الزراعية الكائنة بـ…… وقد قرر عليها بموجب هذا العقد حق ارتفاق بالشرب لصالح الأرض الزراعية المملوكة للطرف الثاني والمجاورة لها من الناحية…… (يجب ذكر بيانات الأرضين بالتفصيل).
(البند الثاني - الثمن) تم تقرير هذا الحق لقاء ثمن قدره (…… جنيه) دفعه الطرف الثاني بمجلس هذا العقد...
(البند الثالث - نطاق الارتفاق - خطر الغموض!) للطرف الثاني الحق في استعمال حق الارتفاق... بحفر مسقى بأرض الطرف الأول بأقرب نقطة... بعرض (….سم)... بمصاريف على عاتق الطرف الثاني. (يجب تحديد المسار والأبعاد بدقة وإرفاق رسم).
(البند الرابع - قيود الاستخدام - تحتاج وضوح!) يلتزم الطرف الثاني بعدم استعمال الحق في أيام ري الطرف الأول... على ألا يستمر ذلك أكثر من يومين متتاليين وإلا كان للطرف الثاني ري أرضه. (يجب ربطها بجداول الري الرسمية).
(البند الخامس - الصيانة وحظر الدخول - قنبلة نووية!!!) يلتزم الطرف الثاني بنصف مصاريف صيانة المسقى... وليس له الدخول إلى ارض الأخير بغير إذنه للوصول إلى المسقى. (بند كارثي يجب رفضه وتعديله جذرياً للسماح بالدخول للصيانة).
(البند السادس - العقد النهائي والتسجيل - ضعيف!) تحدد نهاية شهر…….. موعداً لإتمام العقد النهائي وإلا كان للطرف الثاني الحق في إقامة دعوى بصحة ونفاذ... (يجب إضافة التزام بالتسجيل في الشهر العقاري).
(البند السابع - الاختصاص والقانون - خطأ!) تختص محاكم…… بنظر المنازعات... (يجب الإشارة للقانون الصحيح: القانون رقم 12 لسنة 1984).
(البند الثامن - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبند حظر الدخول (5)، إضافة التزام صريح بالتسجيل في الشهر العقاري، تحديد دقيق لمسار وأبعاد المسقى (برسم مساحي)، وضع آلية واضحة لتنسيق الري والصيانة، إضافة ضمانات البائع (الملكية، قانونية المصدر...)، تصحيح الإشارة للقانون الحاكم، استشارة محامٍ ومهندس قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
