صيغة عقد بيع حصة شائعة : هل تشتري "شريكاً" أم "مشكلة"؟ احذر "لغم الشفعة" و6 كوارث!
"لقيت فرصة أشتري نصيب واحد في عمارة ورث / أرض كبيرة بسعر كويس... همضي عقد بيع الحصة الشائعة ده وأبقى شريك."
قف هنا! أنت لا تشتري عقاراً فقط، بل تدخل في "شراكة إجبارية" قد تكون كابوساً. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حصة شائعة" (Sale of Undivided Share)، مثل النموذج بالأسفل، هو عقد لبيع "نسبة مئوية" غير مفرزة في عقار مملوك لأكثر من شخص. إنه يبدو بسيطاً، ولكنه في الحقيقة يفتح الباب على "عالم الشيوع" المعقد والمليء بالخلافات المحتملة.
هذا العقد ليس مجرد "بيع ابتدائي"، بل هو بداية لعلاقة قانونية مع "شركاء" قد لا تعرفهم أو لا تتفق معهم. النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "كارثية" لأنها تتجاهل "أهم حق" للشركاء الآخرين، وتلقي بكامل المخاطرة على المشتري.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في شراء حصة على الشيوع.
أولاً: ما معنى "حصة شائعة"؟ (المادة 825 و 826 مدني)
لفهم خطورة العقد، يجب فهم طبيعة المبيع:
الملكية الشائعة: عندما يمتلك شخصان أو أكثر شيئاً واحداً (العقار هنا) دون أن يكون نصيب كل منهم "مفرزاً" (محدداً مادياً).
الحصة الشائعة: هي "نسبة حسابية" (ثلث، ربع، 12 قيراط من 24...) تمثل نصيب الشريك في "كامل" العقار، وليس في جزء مادي منه.
الحقوق والقيود: كل شريك له حق الملكية على حصته، لكن "استعمال" العقار وإدارته يخضع لقواعد خاصة وقد يتطلب موافقة باقي الشركاء. والأهم: حق الشفعة.
اللغم الأول (القنبلة النووية المفقودة): "حق الشفعة!" (Pre-emption Right) - أخطر لغم على الإطلاق!
الكارثة القانونية (للمشتري): العقد ده لم يذكر "كلمة واحدة" عن "حق الشفعة"!
ما هو حق الشفعة؟ هو حق "قانوني" يثبت لـ "الشريك على الشيوع" (وأحياناً للجار الملاصق بشروط) في أن "يحل محل المشتري الغريب" في عقد البيع بنفس الشروط ونفس الثمن.
الترجمة: لو إنت (كمشترٍ غريب - طرف ثاني) اشتريت حصة شائعة من أحد الشركاء (الطرف الأول)، من حق "أي شريك آخر" في العقار ده (لم يكن طرفاً في البيع) إنه يروح المحكمة ويرفع "دعوى شفعة" خلال "مدة معينة" (غالباً قصيرة بعد علمه بالبيع)، و"يأخذ" الحصة دي منك ويرجعلك الفلوس اللي دفعتها!
النتيجة الكارثية: بعد ما تكون دفعت الفلوس، وبدأت تفكر في استغلال حصتك، تلاقي نفسك "مطروود" من الصفقة كلها بحكم محكمة بسبب حق الشفعة!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا تشتري حصة شائعة أبداً قبل التأكد من أحد أمرين:
أن البائع قد قام "بإنذار" باقي الشركاء رسمياً بعرض البيع وشروطه، وأن مدة الاعتراض (الشفعة) قد انقضت دون أن يتقدم أحد منهم. (يجب إرفاق صور الإنذارات وما يفيد استلامها بالعقد).
أو الحصول على "تنازل كتابي صريح وموثق" من "كافة" الشركاء الآخرين عن حقهم في الشفعة بخصوص هذه الصفقة تحديداً.
بدون ذلك، أنت تشتري "مخاطرة هائلة" بفقدان الصفقة.
6 "ألغام" أخرى في العقد
2. اللغم الثاني: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السادس) - فخ العيوب!
البند بيقول: "...عاين العقار معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بالعيوب الخفية."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. تتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعقار بأكمله (لأنك شريك فيه كله).
الحل: الفحص الدقيق (بمهندس) للعقار كله قبل التوقيع، أو رفض هذا البند بشكله المطلق.
3. اللغم الثالث: "مقصلة التأخير في السداد" (البند الثالث)
البند بيقول: "...يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويصبح المقدم المدفوع من حق الطرف الأول كتعويض اتفاقي."
الخطر (للمشتري): نفس "القنبلة" المعتادة. التأخير في دفع "باقي الثمن" (المربوط بالعقد النهائي الغامض) = فسخ تلقائي + مصادرة العربون!
الحل: التفاوض على فترة سماح وإنذار، وآلية عادلة للتعويض.
4. اللغم الرابع: "منفعة الحصة الشائعة؟" (البند الرابع) - كيف؟
البند بيقول: "للطرف الثاني منفعة الحصة المبيعة... وتم إخطار القائم على إدارة المال الشائع بذلك."
الخطر (للمشتري): كيف ستحصل على "منفعة" (إيجار مثلاً) من حصة "غير مفرزة"؟ ومن هو "القائم على الإدارة"؟ هل هو معين رسمياً؟ هل وافق باقي الشركاء على هذا البيع وعلى كيفية توزيع المنفعة؟
النتيجة: هذا البند قد يكون "حبراً على ورق" إذا لم يكن هناك "اتفاق إدارة" واضح وموافق عليه من جميع الشركاء. قد تجد نفسك شريكاً على الورق فقط دون أي منفعة فعلية.
الحل: يجب الاستفسار وطلب الاطلاع على "اتفاق إدارة المال الشائع" (إن وجد) قبل التوقيع، أو فهم كيفية إدارة العقار وتوزيع ريعه عملياً.
5. اللغم الخامس (المفقود): "معلومات الشركاء الآخرين"
الخطر: العقد لا يذكر من هم "باقي الشركاء" وما هي "حصصهم". أنت تدخل في شراكة مع مجهولين!
الحل: يجب طلب قائمة بأسماء الشركاء وحصصهم (من واقع السجل العيني أو كشف المشتملات إن وجد).
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: العقد يربط باقي الثمن بـ "العقد النهائي" دون تحديد ما هو أو آلية الوصول إليه. تسجيل "حصة شائعة" يتطلب مستندات وإجراءات خاصة وقد يحتاج تعاون باقي الشركاء.
الحل: يجب إضافة بند يوضح آلية التسجيل النهائي والتزامات البائع بتقديم كافة المستندات اللازمة لذلك (بما فيها ما قد يلزم لإشهار الإرث لو كانت الملكية موروثة).
7. اللغم السابع (المفقود): "مصير القسمة المستقبلية"
الخطر: هل العقار قابل للقسمة أصلاً (حسب طبيعته ومساحته والقانون)؟ هل هناك اتفاق مبدئي بين الشركاء على القسمة؟ شراء حصة شائعة بهدف القسمة قد يكون "وهماً" لو كانت القسمة مستحيلة قانوناً أو واقعياً.
الحل: يجب (قدر الإمكان) التحري عن قابلية العقار للقسمة وعن موقف باقي الشركاء منها قبل الشراء.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
شراء "حصة شائعة" هو دخول في "شراكة" بكل ما تحمله الكلمة من معنى (ومشاكل). لا تقدم على هذه الخطوة إلا بعد فهم كامل لوضع العقار، معرفة الشركاء الآخرين، التأكد من موقف "حق الشفعة"، وتعديل العقد الابتدائي ليشمل كافة الضمانات والآليات اللازمة لحماية حقك. لا تعتمد على النماذج الجاهزة أبداً!
نموذج صيغة عقد بيع حصة شائعة (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يتجاهل "كارثة حق الشفعة" ويحتوي على بنود "شديدة الخطورة" (خاصة 3 و 6) ويفتقر لضمانات وآليات أساسية. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الملكية الشائعة والعقارات" لصياغة عقد آمن وشامل.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع حصة شائعة (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني حصة شائعة قدرها (…… قيراط من 24 قيراط) فى العقار رقم......... الكائن بـ......... والبالغ مساحته......... وهو عبارة عن......... وحدوده......... وقد آلت الملكية للطرف الأول بطريق (.........). (يجب ذكر مصدر الملكية وتفاصيله).
(البند الثاني - الثمن والدفعات - خطر العقد النهائي!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (......... جنيه)... دفع منه الطرف الثاني مبلغ (.........) بمجلس هذا العقد... والباقي (.........) يستحق عند التوقيع على العقد النهائي فى موعد أقصاه يوم …/ …/ ….. (يجب تعريفه).
(البند الثالث - الفسخ ومصادرة المقدم - قنبلة موقوتة!) في حالة عدم الوفاء بباقي الثمن فى الموعد المحدد... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويصبح المقدم المدفوع من حق الطرف الأول كتعويض اتفاقي. (بند كارثي يجب تعديله).
(البند الرابع - المنفعة والإدارة - غامض!) للطرف الثاني منفعة الحصة المبيعة... وتم إخطار القائم على إدارة المال الشائع بذلك. (كيف؟ ومن هو المدير؟).
(البند الخامس - ضمانات البائع - ناقصة!) ... (البند السادس - المعاينة النافية للجهالة - خطر قاتل للمشتري!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين العقار معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بالعيوب الخفية. (بند كارثي يجب رفضه).
(البنود 7، 8، 9 - الموطن، الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: بند يعالج "حق الشفعة" (إخطار الشركاء أو تنازلهم)، تعديل جذري لبنود الفسخ (3) والمعاينة (6)، تعريف "العقد النهائي" وآلية التسجيل، ذكر أسماء باقي الشركاء وحصصهم (إن أمكن)، توضيح آلية إدارة المال الشائع، إضافة مصدر ملكية البائع، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
